Расторжение ДДУ

Жилищный вопрос является одним из самых актуальных для россиян. Однако наравне с популярностью недвижимости возрастает и количество проблем, связанных с этой отраслью. Так, например, застройщики не всегда добросовестно выполняют свои обязательства по сдаче объектов в срок. Если в таком случае ответственное лицо отказывается выплачивать неустойку, то помимо подачи искового заявления в суд потерпевший имеет право расторгнуть ДДУ. Рассказываем подробнее о нюансах расторжения договора долевого участия.

 

Оглавление:

 

1. Что такое процесс расторжения ДДУ?
2. Процесс расторжения ДДУ в одностороннем порядке
3. Процесс расторжения ДДУ в судебном порядке

 

Что такое процесс расторжения ДДУ?

 

Договор долевого участия действительно можно расторгнуть и вернуть денежные средства. Однако для этого требуется наличие особой ситуации. При этом сама ситуация будет непосредственно влиять на метод расторжения: в одностороннем порядке либо же в ходе судебного процесса.

 

Когда может происходить расторжение ДДУ? Типичными ситуациями для инициации процедуры может служить, например, просрочка сдачи недвижимого имущества. Предположим, застройщик обязан сдать дом к июню 2021 года, но сдаёт его на три месяца позже. Такой сценарий будет удовлетворять претензии дольщика о расторжении договора и возврате денежных средств. Подробнее об основаниях для расторжения ДДУ мы поговорим ниже.

 

Отличаются также и сроки расторжения ДДУ. Так, при наличии бесспорной ситуации, в которой дольщик имеет все основания для расторжения договора, он может направить застройщику уведомление о производимом действии. Самое главное, что в таком случае дольщику не понадобится доказывать нарушение собственных прав, поскольку подобная процедура будет описана в законе. Подробнее о таких сценариях мы поговорим ниже.

 

Надо учитывать, что далеко не все конфликты между застройщиком и дольщиком могут решаться так легко – происхождение спорных ситуаций никто не отменял. Такие сценарии уже обязывают одну из сторон обращаться в суд за решением конфликта. Если рассматривать сторону дольщика, то основной особенностью тут будет то, что до вынесения решения судом договор долевого участия будет иметь полную правовую силу.

 

Теперь перейдём непосредственно к моменту прекращения действия договора долевого участия. Если рассматривать бесспорное нарушение прав дольщика, то договор будет прекращать своё действие ещё при первом обращении потерпевшего к застройщику. Во всех остальных вариантах придётся ожидать момента, когда суд признает такой договор недействительным на основании существенных нарушений.

 

Рис. 1 Пример договора долевого участия

 

Как будут возмещаться затраченные дольщиком средства? В соответствии с ФЗ 214 застройщик обязан возвратить дольщику денежные средства, уплаченные им в счет цены договора, в течение двадцати рабочих дней со дня расторжения договора. При этом порядок данной процедуры при решении конфликта в суде несколько отличается – выплата совершается в течение 10 дней со дня расторжения договора. Важно напомнить, что днём расторжения договора, в отличие от бесспорного нарушения прав дольщика, является непосредственно день вынесения судом решения по данному спору. Но выплата средств, которые были затрачены дольщиком на приобретение собственности, это не вся конечная сумма, выплачиваемая фирмой-застройщиком. Сюда же стоит включать и выплаты процентов на эту сумму за пользование указанными денежными средствами в размере 1/300 ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации. Однако не все застройщики могут добросовестно соблюдать требования о выплате процентов сверх суммы возврата средств. При таком сценарии правильными действиями будет обратиться в суд за запуском исполнительного производства. Однако при этом не стоит путать такое обращение в суд с судебным порядком оспаривания ДДУ. Данные разбирательства несут в себе разные предметы спора.

 

Данная процедура имеет много общего в плане защиты прав дольщика с ситуациями взыскания неустойки. Подробнее об этом – в нашем материале «Зачем нужен ипотечный адвокат?»

 

Процесс расторжения ДДУ в одностороннем порядке

 

Как уже писалось выше, оснований для расторжения ДДУ в одностороннем порядке существует несколько, и непосредственно сам процесс должен отвечать им для его инициации. К их числу относят:

 

• Если сроки передачи недвижимости просрочены более чем на два месяца. Данное правило установлено в соответствии с ФЗ 119.
• Если застройщик не соблюдает свои гарантийные обязанности. Что к ним относят? При возведении объекта недвижимости застройщиком могут быть созданы отступления от договора. Данные отступления должны быть либо устранены в определённый срок, либо цена договора должна быть соразмерно уменьшена. При этом если дольщик сам устраняет подобные недостатки, то он вправе требовать от застройщика возмещения денежных средств.
• Если застройщик допустил существенные нарушения в отношении объекта строительства.

 

Одним из самых распространённых случаев предъявления претензии является первый пункт – нарушение сроков сдачи более чем на два месяца. Однако и тут существуют нюансы. Так, перенос сроков строительства при отсутствии фактической просрочки не будет являться основанием для предъявления претензии к застройщику. Но расторгнуть ДДУ при таком сценарии всё равно можно, но только в судебном порядке. Также внимательно надо отнестись к содержанию ДДУ: срок сдачи дома в эксплуатацию и срок передачи непосредственно объекта строительства не являются одним и тем же. Просрочка сдачи дома в эксплуатацию – не основание для предъявления претензии.

 

Представим, что застройщик нарушил ваши права и необходимо подавать уведомление о расторжении ДДУ. Как это сделать?

 

Непосредственно уведомление застройщику нужно отправлять заказным письмом с описью.

 

Если договор долевого участия расторгается дольщиком в одностороннем порядке, то далее в течение двадцати рабочих дней застройщик обязан выплатить денежные средства. При этом надо держать в уме и проценты, которые платит застройщик за пользование деньгами дольщика.

 

Что делать, если застройщик проигнорировал возврат средств? В таком случае нужно повторно направлять претензию – она даст застройщику ещё 10 дней для исполнения законных требований дольщика в добровольном порядке.

 

Однако застройщик и после направления повторной претензии может не выплачивать требуемые средства. Куда обращаться теперь?

 

В данной ситуации поможет направление в суд искового заявления. Помимо уже указанных выше средств по ДДУ и процентов теперь с застройщика можно будет взыскать процент за нарушение сроков возврата, а также штраф по защите прав потребителей.

 

Текущий этап спора предусматривает определение подведомственности суда для направления претензии: физическое лицо обращается в суд общей юрисдикции, а юридическое – в арбитражный. При этом дольщик-физлицо имеет выбор о подаче иска по месту заключения либо по месту исполнения ДДУ. А вот юридические лица не могут заявлять в иске требования о компенсации морального вреда либо взыскание штрафа по ЗоЗПП.

 

При подаче иска также требуется уплатить госпошлину, которая рассчитывается из его суммы. Так, дольщики-физлица освобождены законом от уплаты госпошлины при сумме иска менее 1 млн рублей.

 

После всех выполненных процедур следует отправить копию иска застройщику, а также обязательно подготовить доказательную базу данных, которая поможет при рассмотрении дела вынести суду решение в вашу пользу. Помочь процессуальной стороне вопроса, а также оказать защиту интересов и прав доверителя поможет адвокату по жилищным вопросам. Обратиться к правозащитнику на платформе «Все Адвокаты» вы можете через «Каталог адвокатов» => «Регион» => «Жилищное право».

 

 

 

В ходе судебного разбирательства суд вынесет решение о взыскании денежных средств по ДДУ. Далее потребуется истребовать исполнительный лист и приступить непосредственно к получению денег с застройщика. Однако и тут пригодится квалифицированный адвокат. Исполнительное производство – достаточно затяжной и сложный процесс. При этом наличие решения суда ещё не гарантирует возврат средств. Скорее всего самым простым вариантом для взыскания денег (либо какого-либо имущества, если застройщик пытается инициировать процедуру банкротства) будет обращение непосредственно в банк, указанный в реквизитах застройщика по ДДУ.

 

Подробнее о сложности взыскания средств при исполнительном производстве вы можете ознакомиться в материале.

 

Процесс расторжения ДДУ в судебном порядке

 

Расторжение ДДУ в судебном порядке регулируется в соответствии с 214 ФЗ. Согласно данному документу, основаниями для расторжения договора долевого участия будет являться:

 

• Если застройщик инициирует прекращение строительства либо его приостановление, при котором становится ясно, что в регламентируемый срок передача объекта недвижимости не будет осуществлена.
• Если документация проекта была существенно изменена. Такие случаи рассматриваются, например, если общая площадь проекта была изменена свыше 5%.
• Если застройщик изменяет назначение общего имущества.

 

Данный случай расторжения ДДУ рассматривается только в ходе судебного процесса. При этом дольщику потребуется собрать доказательную базу, которая будет свидетельствовать о приостановке работ на объекте строительства. В качестве подобных доказательств могут служить:

 

• Ответ от уполномоченного, который наблюдает за ходом строительства.
• Наличие судебных актов, свидетельствующих о низком темпе строительства, который просто не даст сдать объект недвижимости в срок.
• Договоры, которые застройщик заключает с новыми дольщиками на тот же объект, срок передачи квартир в которых указан со значительной отсрочкой от установленного более ранними ДДУ;
• Письма от застройщика о переносе срока передачи объекта по ДДУ официальное изменение проектной документации.

 

Также обращение в суд понадобится в том случае, если застройщик присылает письмо о том, что ему приходится задерживать строительство более чем на два месяца.

 

Отдельно стоит упомянуть пункт, который гласит, что дольщик имеет право расторгнуть ДДУ в связи с нарушениями проектной документации. Данное правило регулируется в соответствии с 214 ФЗ – при этом сам закон не раскрывает понятие существенного изменения. Проблема существенна, так как от доказательной базы и конкретного суда будет зависеть, что в итоге посчитают существенными изменениями.

 

Порядок расторжения договора долевого участие через судебный процесс представляет из себя следующее:

 

• Направление застройщику письменных претензий. Производится также через заказное письмо с описью.
• Непосредственно расторжение ДДУ. Если при рассмотрении дела в одностороннем порядке предметом спора будут возвращённые средства, то уже в данном процессе необходимо указывать в исковом заявлении требование расторгнуть договор долевого участия с возвратом средств и процентами.
• Решение суда и получение исполнительного листа. С особенностями исполнительного производства дольщик может столкнуться и в данном методе расторжения ДДУ. В случае неисполнения законных требований дольщика в течение десяти дней он имеет право обратиться в суд за выплатой процентов, которые полагаются при нарушении срока возврата денежных средств.