Споры о дефектах в новостройках

Долевое строительство – достаточно распространённый способ получения недвижимости, который пользуется к тому же огромной популярностью. Однако при приёме квартиры дольщика могут ждать неприятные сюрпризы в виде трещин в стенах, отклонений от первоначальной площади недвижимости или неполадки с подведёнными коммуникациями.

В каких случаях можно рассчитывать на компенсацию?

Согласно ФЗ 214, у застройщика имеется прямая обязанность в обеспечении дольщика качественным объектом недвижимости. В понятие «качества» входит огромное количество технических регламентов, проектной документации и условий градостроительства, которые должны использоваться при возведении жилья. Так как сдача объекта в срок также является одним из обязательств застройщика, то зачастую к качеству сданной площади возникают вопросы. Объясняется это тем, что застройщик торопится сдать новостройку вовремя – лишь бы не получить исков за просрочку. Таким образом, количество дольщиков, пострадавших от некачественного строительства, только растёт.

Если вы столкнулись с какими-либо нарушениями норм строительства, то будете вправе потребовать от застройщика соблюдения одного из следующих условий:

• Безвозмездного устранения неполадок за счёт застройщика и в приемлемый срок.
• Возмещение всех расходов на устранение некачественных работ застройщика.
• Уменьшение цены договора долевого участия на сумму установленных недостатков.
• Полное расторжение договора (может использоваться при самых существенных нарушениях).

Если говорить о строительной компенсации, то тут всё будет зависеть от того, какая отделка используется в квартире дольщика: черновая, предчистовая либо же чистовая – от этого напрямую будут зависеть требования к принимаемой квартире. Как правило, чистовая отделка будет являться наиболее ёмкой с точки зрения требований отделкой, поскольку именно при таком типе у застройщика будет самый большой объём работы.

Как получить компенсацию от застройщика

Для того, чтобы правильно оценить суммы, которая требуется для устранения недостатков, необходимо будет обратиться к независимому оценщику. Специалист сможет учесть при подсчёте стоимость необходимых для компенсации недостатков материалов и стоимость ремонтных работ, включающих демонтаж и восстановление. Также важно будет отметить, что незначительные не первый взгляд проблемы затем могут оказаться достаточно серьёзными. По этой причине обращаться к оценщику и взыскивать с застройщика средства нужно при любом объёме нарушений – тем более что это является вашим правом. Взять, например, неровности напольного покрытия при чистовой отделке. При первом осмотре невооружённым глазом можно и не заметить неровностей либо отклонений, а на практике они могут сыграть с дольщиком злую шутку спустя время. И демонтаж с восстановлением за свой счёт обойдутся в круглую сумму.

Требование на уменьшение стоимости ДДУ также будет рассчитываться из заключения эксперта, который будет проводить оценку нарушений строительства. В данную сумму будут включены не только виды дефектов, но также и стоимость работ и материалов, необходимых для исправления нарушений.

Также дольщик может предпочесть вариант с самостоятельным устранением дефектов – в таком случае к застройщику будет предъявлено требование компенсировать расходы. Но для этого потребуется как заблаговременно нанять мастера-оценщика, который сможет зафиксировать масштаб нарушений, так и предъявить смету по строительным материалам, необходимым для самостоятельного проведения ремонтных работ.

Как мы уже писали, для инициации процедуры спора о дефектах в новостройке потребуется обратиться к специалисту-оценщику, который сможет произвести расчёты стоимости устранения недостатков. Для этого нужно будет согласовать с экспертом конкретный день проведения строительно-технического исследования. Требуется это сделать для того, чтобы заранее – за 3 или 5 дней до визита эксперта – согласовать все процедуры с застройщиком. Делать это необходимо по юридическому адресу строительной фирмы. Узнать юридический адрес можно будет через изучение договора долевого участия в строительстве, а также обратившись к сайту ЕГРЮЛ.

После проведения строительно-технического исследования эксперт составит заключение, которое будет содержать в себе причины появления недостатков в недвижимости, а также приблизительную смету, требуемую на восстановительный ремонт. Услуги оценщика полезны и тем, что он поможет грамотно подобрать материалы, которые нужны для устранения недостатков.

После совершённых действий потребуется направить застройщику претензию вместе с копией заключения эксперта. Можно обратиться со своими требованиями к застройщику, а также напрямую потребовать уменьшить цену договора. Однако данное положение может отдельно прописываться в договоре долевого участия. Так, например, некоторые договоры предусматривают такой вариант, когда дольщик углядел недостатки в строительстве и имеет полное право обратиться к строительной фирме с требованием устранить данные недостатки, допущенные по её вине. Если же застройщик отвечает на это требование отказом, то дольщик имеет право потребовать уменьшить цену ДДУ. Таким образом, можно сходу потребовать застройщика ликвидировать все ошибки, допущенные при строительстве, и лишь затем обращаться с претензией о компенсации.

Допустим, что застройщик не желает исполнять требования дольщика об исправлении недостатков либо компенсации стоимости договора долевого участия. В таком случае гражданин имеет право обратиться с исковым заявлением в суд для защиты своих прав. Для этого нужно будет выполнить несколько действий:

• Определить подведомственность. Для физических лиц, которые приобрели недвижимость для личного пользования, нужно будет обращаться в суд общей юрисдикции. Так, покупатель должен выбирать между мировым судом (для цены иска менее 100 тыс. рублей) и районным (при цене иска выше 100 тыс. рублей). Дольщик также имеет право выбора подсудности: можно подать исковое заявление как по месту регистрации застройщика, так и по своему месту жительства. При втором варианте возможно подать заявление при временной либо постоянной регистрации. Ещё одним из возможных вариантов подсудности будет подача по месту заключения либо исполнения ДДУ – это будет являться адресом объекта строительства. Так как правильный выбор подсудности является одним из важных критериев успеха, то и подходить к этому вопросу нужно основательно, выбирая удобный для вас вариант и непосредственно изучая практику судов. Выбор подсудности может сказаться и на получаемой истцом неустойке, поскольку суд может посчитать, что её размер неоправданно завышен. Опираться судья будет на ст. 333 ГК РФ. Для юридических лиц либо индивидуальных предпринимателей же дорога одна – в арбитражный суд по месту нахождения фирмы-застройщика. Также для юрлиц есть возможность обращения в договорную подсудность, если таковая предусмотрена договором долевого участия.
• Отправить копию искового заявления напрямую на юридический адрес застройщика.
• Собрать определённый пакет документов: копи ДДУ, документов об оплате по ДДУ, заключения специалиста, подтверждения уведомления застройщика об осмотре квартиры специалистом, а также копии претензии с подтверждением об отправке, квитанции и описи, подтверждающих отправку иска застройщику, иные доказательства по делу.

Если вы успешно подали исковое заявление, то теперь нужно готовиться к непосредственному участию в судебных заседаниях. Тут важно отметить, что помимо самих заседаний также важны и сопутствующие процедуры: вызов эксперта, проведение судебной экспертизы. По этим причинам важно грамотно подготовиться к ведению данного дела и обратиться за помощью к квалифицированному адвокату по жилищному праву. Специалист по недвижимости сможет не только заняться процессуальной стороной вопроса, собрав необходимые документы и предъявив их вместе с исковым заявлением, но и оказать вам помощь в подготовке к судебным заседаниям. Обратиться к адвокату по жилищному праву вы можете через наш «Каталог адвокатов».

Как известно из опыта решения дел по взысканию долгов, получение положительного решения суда в отношении истца – это лишь половина дела. Поскольку теперь потребуется приложить максимум усилий для того, чтобы взыскать деньги с недобросовестного застройщика. Так, решение суда будет вступать в силу в течение месяца со дня его принятия и, если ни одна сторона не взялась обжаловать данное решение.

Однако что делать, если решения было обжаловано? В таком случае постановление суда будет вступать в силу в день вынесения постановления апелляционной инстанцией. И теперь истцу-дольщику ничего не остаётся, кроме как ожидать возвращения дела в суд первой инстанции.

После того, как решение суда окончательно вступит в силу, истцу нужно будет получить исполнительный лист – крайне важную бумагу для взыскания денежных средств в принудительном порядке. Затем дольщик должен заполнить заявление о взыскании в соответствии с ФЗ «Об исполнительном производстве» и передать его вместе с исполнительным листом в один из двух органов, который и будет заниматься непосредственно процедурой взыскания. Так, выбор будет между банковской организацией, которая хранит у себя счета застройщика, либо же службой судебных приставов.

Вообще нужно сказать, что процесс по взысканию денежных средств с застройщика может напоминать детективную историю с поиском имущества, банковских счетов и – что тоже встречается часто – самого застройщика. Вернее, его фактического адреса. Для того, чтобы не терять времени, нужно будет внимательно изучить ДДУ и найти там банк, который является держателем счетов застройщика – обращаться нужно будет именно в эту организацию. Согласно статистике, это самый быстрый путь получения взыскания со строительной фирмы при наличии исполнительного листа.

Допустим, что у застройщика нет никаких средств, чтобы рассчитаться с дольщиком, но при этом есть имущество в виде какой=либо недвижимости или транспорта. В таком случае дольщику придётся обращаться уже в службу судебных приставов, которые будут заниматься дальнейшим взысканием данного имущества и передачей средств истцу.

Бывает, что ситуация со спором застройщика и дольщика заходит слишком далеко – последний не может получить компенсации стоимости строительных недостатков, допущенных застройщиком. Компенсация должна быть более 300 тыс. рублей, а просрочка по ней должна составлять более 3 месяцев. Если все условия совпадают, то дольщик будет иметь право обратиться в суд с требованием признать застройщика банкротом. Данный метод может привести к стимуляции компании и последующему ускорению выплат дольщику. Однако для того, чтобы прибегать к подобным средствам, нужно хорошо подготовиться и знать, как именно действовать в данной ситуации. Опять же, помочь в этом сможет квалифицированный адвокат по жилищному праву. В основном такие дела достаточно неприятны по причине того, что будет назначена судебная экспертиза, которая займёт приличное время. Таким образом, взыскание компенсации может затянуться на неопределённый срок, зависящий во многом от индивидуальных обстоятельств дела, а также от того, как быстро суд сможет изготовить судебные акты, исполнительный лист и как быстро в дальнейшем дольщик сможет получить с помощью листа свои денежные средства.