Нюансы проведения сделки с банкротом

После приобретения, например, квартиры или машины, новый собственник может удивиться, когда обнаружит у себя на пороге судебных приставов, пришедших изымать его только приобретённое имущество. Произойти такой сюрприз может в том случае, если гражданин приобрёл имущество у должника, который инициировал – сам или же по чужой воле – процедуру банкротство, и теперь всё имущество должно быть изъято для последующего участия в покрытии долгов на конкурсной основе. Подробнее – о возможностях обезопасить себя при сделке с банкротом.

К сожалению, заранее узнать, что вы проводите сделку с банкротом нельзя. Отсюда вытекает, что любая сделка на вторичном рынке является потенциально опасной, ведь всех сведений о продавце вы знать не можете. При этом стоит заметить, что актуальность такой проблемы подчёркивает высокая закредитованность населения РФ, а также статистика Верховного Суда РФ по рассмотренным делам о банкротстве. Согласно статистике, за последние четыре года было удовлетворено более половины всех дел, поданных банкротами или кредиторами.

Однако аннулировать сделку по имуществу банкрота могут лишь при определённом сценарии. Так, суды рассматривают в таком случае срок, в который было продано или передано имущество, а также факт неравноценности. В первом случае требуется, чтобы сделка была совершена в течение одного года до момента подачи заявления о банкротстве. Принцип же неравноценности же базируется на том, насколько рыночная стоимость имущества отличалась от фактической. Дело в том, что должник перед подачей заявления о банкротстве может сознательно продать ниже рынка, например, квартиру, своему родственнику, чтобы после прохождения процедуры получить её назад. Подобное сокрытие имущества как раз и пресекается вышеописанными принципами его поиска.

Так, если должник продал ниже рыночной стоимости вам автомобиль, но вы ещё не в курсе всего положения дел, то высока вероятность, что к вам обратятся судебные приставы за изъятием имущества. Это будет сделано на основании решения суда о недействительности сделки, который и будет опираться на принцип неравноценности, а также срока продажи имущества. Несмотря на то, что Законодательство не содержит в себе чётко установленных границ, которые бы определяли неравноценность сделки, опираясь на судебную практику, можно сказать, что при разнице в 20% между рыночной и фактической стоимостью имущества она будет признана несущественной. При этом чем выше далее становится разница в стоимости, тем однозначнее суды склоняются к тому, что цена была занижена существенно и аннулируют сделку. По этой причине можно пытаться проанализировать рынок приобретаемого товара на сознательное занижение его стоимости продавцом, чтобы обезопасить себя в дальнейшем.

В особенности все эти правила касаются сделок по приобретению недвижимости. Так, зачастую продавец может и не являться должником. Однако при этом он попросит покупателя уплатить за квартиру стоимостью 10 миллионов напрямую лишь половину суммы, указав вторую половину в дополнительном соглашении. На первый взгляд данный манёвр направлен лишь на то, чтобы продавец заплатил меньший налог с продажи квартиры. Но в будущем покупателю это может встать боком – сделку по приобретению квартиры просто-напросто признают недействительной, если продавец обанкротится. Всё упрётся в дополнительное соглашение и фактически сильно заниженную стоимость квартиры, поскольку доказать приобретение за полные 10 миллионов будет невозможно. Опять же, подобный сценарий также будет грозить лишь в том случае, если недвижимость была приобретена в течение года с момента подачи на процедуру банкротства.

Однако срок не всегда может составлять всего один год. Так, при причинении имущественным правам кредиторов вреда рассматриваются любые сделки, совершённые в течение трёх последних лет. Но тут также присутствует другое важное условие – покупатель должен был знать о целях продавца. При этом форма сделки также может быть разной: от дарения и вплоть до векселей. Например, если муж до инициации процедуры банкротства переписал свой дачный участок на жену, то суд будет проверять её причастность к данному нарушению, поскольку скорее всего она была в курсе происходящего. Ещё подобные сделки могут называться мнимыми, поскольку де-факто они не означают передачу имущественных прав новому владельцу. В случае с тем же земельным участком сама сделка ничего не значит – муж просто продолжит пользоваться им и проживать на его территории, в то время как юридически это будет собственность совершенно другого человека. Таким же образом прячут и автомобили, продавая их ближайшим родственника, но всё равно продолжая пользоваться.

Также должники могут совершать притворные сделки, то есть такие, которые направлены на, например, безвозмездный вывод имущества должника обратно ему же.

При этом ничто не может отменять факта того, что при покупке имущества вам попадётся добропорядочный – извиняемся за каламбур – должник. Так, приобретённая квартира может быть куплена по нормальной цене, без ухищрений с передачей имущества. Для начала такая сделка должна быть оформлена официально – покупатель должен иметь на руках все формальные свидетельства, правоустанавливающие документы, чеки. Всё это должно подтверждать оплату по договору. При этом нужно будет доказать и те факты, что продавец и покупатель не аффилированные лица, а новый владелец имущества имел все финансовые возможности купить его. Для тщательного соблюдения всех условий покупателю следует самостоятельно или через квалифицированного юриста или адвоката заняться проверкой полномочий продавца, получением всех правоустанавливающих документов, проверкой наличия споров по интересующему жилью, а также осмотром имущества перед покупкой. Такой бесхитростный гайдлайн нужен для того, чтобы в первую очередь обезопасить себя от возможных подозрения в будущем.

Как уже говорилось выше, заниматься подобными процедурами можно как самостоятельно, так и при поддержке юридических специалистов – юристов или адвокатов. Также будет не лишним обратиться к нотариусу, который сможет помочь в проверке интересующей покупателя недвижимости на предмет передачи, дарения или продажи ранее другим лицам. Вдобавок ко всему, такие обращения только положительно скажутся на добросовестной оценке покупателя судом. Подобные услуги предоставляют сами юридические фирмы и представители. Называется данный комплекс мер due diligence и направлен, в первую очередь, на правовой аудит интересующего вас имущества. В особенности подобные меры актуальны в случае с приобретением на вторичном рынке дорогостоящих квартир или автомобилей.

Для первичной проверки имущества будет достаточно запросить у продавца комплекс документов, который бы подтверждал его права. Например, для автомобиля это будет ПТС, а для любой квартиры – выписка из ЕГРН. Опять же, в случае с выпиской из ЕГРН нужно тщательно проверить то, насколько часто сменялись у данной квартиры собственники, поскольку данный факт может говорить о том, что имущество может быть задействовано в серых схемах по сокрытию его от суда при инициации процедуры банкротства. По этой причине любые свежие приобретения квартиры должны рассматриваться как потенциально опасные, поскольку зачем ещё новому владельцу продавать только что ставшей его собственность без уточнения данного факта перед покупателем.

Так что перед покупкой будет важно проверить и причину продажи имущества прежним владельцем. Ответ может быть достаточно стереотипичным – например, «срочно потребовались деньги». И в таком случае потенциальному покупателю следует задуматься о целесообразности приобретения имущества у такого продавца. Но даже в случае подозрений не стоит отметать абсолютно все возможные предложения по цене ниже рыночной – оптимальные варианты с достаточно несущественной, даже по мнению судов, разницей в цене могут быть абсолютно безопасными. Остерегаться стоит лишь действительно подозрительных объявлений о продаже, в которых продавцы существенно занижают стоимость без какого бы то ни было основания и причины.

Проверка конкретного продавца при покупке дорогостоящих квартиры или машины может обойтись простой проверкой, которую способен выполнить любой гражданин с доступом в Интернет. Для этого потребуется лишь попросить копию паспорта у продавца и затем на ресурсах ФНС и ФССП РФ проверить по ним, не ведётся ли по данному лицу никаких производств. Также можно обратиться к картотеке судов за обнаружением тех же исполнительных производств. Не лишним будет обращение к реестру юридических лиц, в которых продавец может состоять в качестве учредителя или участника. В таких случаях продажа имущества с сильным дисконтом может свидетельствовать о потенциальном вреде юридическому лицу.

Для дополнительной подстраховки покупатель может попросить внести в договор купли-продажи дополнительный пункт о заверении в обстоятельствах, который бы свидетельствовал о добропорядочности и отсутствии задолженностей у продавца.