Зачем нужен ипотечный адвокат?

Ипотечные услуги становятся всё более актуальными среди населения – об этом говорит статистика. Ежегодный планомерный рост спроса на услуги ипотечного кредитования сменился резким скачком в 2020-м году. Не в последнюю очередь это связывают с поддержкой государством темпов ввода жилья в эксплуатацию через программу льготного кредитования под 6,5%. Согласно данным Министерства строительства и ЖКХ, в 2020-м было выдано 1,7 млн. кредитов на общую сумму в 4,2 трлн. рублей (из них по льготным условиям – 340 тыс. на 985 млрд. руб.), что является абсолютным рекордом для РФ. Подобная популярность требует грамотной оценки рисков кредитования, помощи при подписании договора, а также взыскании с застройщика штрафов за неустойку. В статье рассмотрим компетенцию ипотечного адвоката, разберём наиболее распространённые вопросы при обращениях и пример из адвокатской практики.

 

Оглавление

 

1. Сфера компетенции ипотечного адвоката
2. Наличие ипотеки при расторжении брака
3. Взыскание неустойки
4. Адвокатская практика

 

Сфера компетенции ипотечного адвоката

 

Согласно аналитическому отчёту, Дом.рф, агента Российской Федерации по вовлечению в оборот и распоряжению земельными участками и объектами недвижимого имущества, рынок ипотечного кредитования показал рост за январь-октябрь 2020-го года в более чем 30%. При этом по данным Банка России, за 10 месяцев 2020 года выдано 1,3 млн кредитов (+30% к 10 месяцев 2019 г.) на 3,2 трлн руб. (+45%) – больше, чем за весь прошлый год.

 

Такой скачок вполне закономерен – согласно данным опросов, порядка 40% населения нуждается в улучшении жилищных условий. Немаловажным фактором для приобретения жилья именно в прошлом году стали и благоприятные условия в виде улучшения денежно-кредитной политики. Государственная программа по ипотечному кредитованию поспособствовала почти 80% выдаче ипотеки на первичном рынке.

 

На фоне подобного интереса граждан к займам на покупку жилой площади становится всё более актуальными услуги ипотечных адвокатов. Какие услуги предоставляют эти специалисты?

 

Адвокаты по ипотекам действуют в сфере гражданского права. Нередко их помощь может понадобиться в том случае, если, например, договор о предоставлении ипотечного кредита заключался, исходя только из желания получения жилой площади без оглядки на финансовое положение отдельного человека либо целой семьи. Подобные случаи не являются совсем редкими. Адвокаты в этой сфере права разбирают дела по следующим случаям:

 

• Расторжение брака между супругами при наличии ипотеки. В данном случае требуется грамотно разделить права и обязанности по имеющемуся займу.
• Необходимость полного или частичного приостановления выплат по ипотечному кредитованию.
• Реструктуризация долга заёмщиком.
• Взыскание неустойки с недобросовестного застройщика. Одна из наиболее распространённых тем при обращении.
• Судебные разбирательства с банком.

 

Наличие ипотеки при расторжении брака

 

Основная проблема в данной ситуации, с которой приходится сталкиваться некоторым семьям, взявшим ипотеку – длительное время выплат. Добавив сюда статистику разводов Росстата, – свыше 65% браков распались в течение 2020-го года – можно прогнозировать крайне низкие показатели «закрытия» ипотечных кредитов при одновременном сохранении семьи.

 

Изначально привлечение адвоката полезно ещё до развода – при процедуре раздела долгов и ипотеки в случае непредвиденных обстоятельств. Фиксируется это ещё в брачном договоре. Стоит учитывать и тот факт, что брачный договор – разумеется, при обоюдном согласии сторон – подлежит изменению. В данном случае его также стоит предъявить кредитной организации для исключения каких-либо конфликтов в дальнейшем.

 

Хранение документов, фиксирующих выплаченные супругами доли, обязательно. Первоначальный взнос может делаться одним из супругов. Вклад другого при этом минимальный. Данная ситуация примечательна тем, что документы фактически подтверждают выплаченные супругами части и облегчают рассмотрение дела в суде, если дело доходит до разбирательства.

 

Приобретение любого имущества супругами в браке рассматривается Законодательством в качестве общего имущества. Долги при этом являются таким же имуществом – даже если ипотечный долг по документам оформлен только на одного из супругов, возвращать кредит придется обоим. Раздел совместно нажитого имущества происходит и в случае с ипотечной квартирой. Начало этого процесса будет зависеть от того, имеется ли у супружеской пары брачный договор. Его отсутствие ставит супругов в ситуацию, когда долг будет поделён поровну. Также существуют определённые условия, при которых суд в ходе разбирательства может разделить долг не поровну: наличие пагубных привычек у одного из супругов в виду наркомании или алкоголизма; наличие у пары несовершеннолетнего ребёнка / детей. Принцип разделённых не поровну частей имущества при разводе учитывается и применяется в том числе и к долгам – если один из супругов получает по решению суда три четверти имущества, то и три четверти долгов также отходят ему.

 

Процесс разделения ипотеки и, собственно, самой квартиры возможен при соблюдении некоторых требований:

 

• Получение согласия банка на переоформление кредита.
• Выступить с требованием изменения состава заёмщиков, предварительно разделив их долю.
• Обратиться в суд.

 

Однако на практике всё бывает не так просто – присутствует шанс вступить в конфликт и с банком. Такое может случиться вследствие нежелания банка терять одного из заёмщиков, с которого в случае форс-мажорных обстоятельств с первым, можно было бы истребовать выплату по кредиту. На решение банка влияют и другие факторы. Так, например, банк может согласиться на переоформление, если супружеская пара выплатила большую часть ипотечного кредита без наличия просрочек на всей дистанции выплат. В таком случае переоформление на самого платёжеспособного супруга будет вполне реальным сценарием решения конфликта.

 

 

Взыскание неустойки

 

Неустойка – это штрафная санкция или пеня, которая предусматривается в договоре при неисполнении одной из сторон своих обязательств, в частности в случаях просрочки этих самых обязательств или несоответствующему качеству. Процесс взыскания неустойки происходит через судебный процесс (составление и подачу искового заявления) или претензионном порядке. Взыскание неустойки является одним из самых популярных вопросов при обращении за помощью к ипотечному адвокату.

 

Между застройщиком и клиентом при покупке недвижимости составляется ДДУ – договор долевого участия, регламентирующий отношения двух сторон. Большим плюсом ДДУ является его «защищённость» Федеральным Законодательством, а точнее – ФЗ 214. По данному ФЗ покупатель вправе получить денежную компенсацию за переносы сроков строительства и моральный вред, причинённый отсрочками.

 

Основная проблема с застройщиками заключается в том, что решение суда о взыскании неустойки не гарантирует клиенту денежные выплаты. Например, гражданин получил на руки решение о том, что застройщик обязан выплатить средства. В ожидании выплат клиент встаёт в очередь. Однако деньги так и не приходят. Почему так происходит?

 

Не все застройщики добросовестны и соблюдают законодательство и подписанный ими ДДУ. Многие фирмы продолжают пользоваться возможностью уйти от выплат дольщикам, несмотря на возможные репутационные потери. Впрочем, поток денежных средств от новых клиентов данные риски не останавливают. Например, если застройщик желает скрыть активы, то продаёт в кредит посреднику договоры долевого участия. Потенциальный клиент при покупке квартиры подписывает бумаги и получает также договор переуступки. Если начинается просрочка и клиент желает вернуть денежные средства через суд, то у него ничего не получается. Всему виной сама схема с посредником и застройщиком – при ней все деньги от перепродаж квартир идут на счета посредника, а суд при разбирательстве вынесет решение о взыскании средств именно с застройщика, счета которого пусты. Получается, что ситуация ставит клиента перед фактом – денег от фирмы за просрочку он не получит.

 

Одним из рабочих механизмов взыскания с застройщика средств будет являться расторжение ДДУ. Этот сценарий предусматривает подачу клиентом иска на банкротство и последующее изъятие судом всех квартир у застройщика. Также это грозит недобросовестной фирме отменой всех сделок за последние 3 года по причине потенциального вывода активов, как в вышеописанной схеме.

 

Учитывая неблагоприятную ситуацию на рынке недвижимости, клиент может обратиться за правовой помощью даже перед покупкой. В таком случае услуги будут носить характер консультации и дадут понять ход продаж конкретного застройщика, наличие у фирмы долгов, выяснить реальную историю строительств, наличие просрочек в прошлом, историю банкротств и состояние счетов застройщика в конкретный период.

 

Если же клиент уже заключил договор долевого участия, а фирма просрочила период сдачи, то совершить обращение к адвокату необходимо с первого же дня просрочки. Иногда в такой ситуации застройщик захочет избежать ответственности и предложит клиенту продление сроков сдачи квартиры. Например, просрочка на момент поступления предложения о продлении сроков сдачи квартиры составляет полгода, а фирма предлагает гражданину сдвинуть сроки ещё на полгода вперёд. Данный случай всё равно обязывает застройщика выплатить неуступку за первые полгода просрочки, по причине основания ФЗ 214: «…застройщик может продлевать сроки передачи только от сегодняшнего числа до любого дня в будущем».

 

Для начала процесса взыскания неустоек по договору долевого участия необходимо наличие:

 

• Непосредственного ДДУ
• Бумаги, свидетельствующие о переводе средств за покупку
• Удостоверение личности (паспорт)

 

Адвокатская практика

 

Рассмотренное дело велось адвокатом Ершовым Данилом в отношении пересчёта процентов по ипотеке и возврате суммы по кредиту.

 

В марте 2013 года Иван Ш. оформил ипотеку в Банке ВТБ 24 с базовой процентной ставкой 12,55% годовых, которая применяется при расчете процентной ставки по кредиту.

 

В соответствии с условиями кредитного договора, процентная ставка на дату заключения договора составляет 12,55% годовых и рассчитывается путем вычитания дисконта из величины базовой процентной ставки. При этом, дисконт при исполнении условия о полном страховании составляет 3%, при неисполнении – 0%.

 

Несмотря на выполнение Заемщиком всех условий для снижения процентной ставки по кредиту, банк отказался от ранее принятых обязательств в части перерасчета (снижения до 9,55%) годовой процентной ставки, сославшись на то, что в кредитном договоре допущена техническая ошибка и базовая процентная ставка указана 12,55% вместо 15,55% годовых. При этом, отказывая в применении дисконта, банк ссылался на то, что в закладной базовая процентная ставка указана правильно в размере 15,55% годовых, а при несоответствии закладной и договора, верным считается содержание закладной.

 

Тогда Иван Ш. обратился к мировому судье с/у № 3 Индустриального района г. Барнаула, чтобы обязать Банк ВТБ 24 произвести перерасчет процентной ставки с марта 2013 по август 2014, применив дисконт в соответствии с условиями заключенного кредитного договора, зачислив сумму переплаты в счет погашения основного долга по кредиту.

 

По результатам рассмотрения дела мировой судья удовлетворил в полном объеме требования Заемщика к Банку ВТБ 24. Основанием для удовлетворения иска послужило то, что банк не смог представить доказательства заключения кредитного договора на условиях базовой процентной ставки 15,55% годовых.

 

Банк ВТБ 24 не согласился с этим решением и подал апелляционную жалобу. По его мнению, при заключении кредитного договора была допущена описка и вместо базовой процентной ставки в размере 15,55% сотрудник указал процентную ставку с уже примененным дисконтом.

 

Индустриальный районный суд г. Барнаула признал эти доводы несостоятельными, поскольку они опровергались материалами дела и апелляционным определением от 02.06.2015 года оставил решение мирового судьи в обжалуемой части без изменений. При этом счел возможным довзыскать с Банка ВТБ 24 в пользу Заемщика штраф за несоблюдение в добровольном порядке требования потребителя.