Налог с продажи квартиры

Рынок недвижимости в последние годы развивается стахановскими темпами. Для справки: цены на первичном рынке за 2020 год выросли на 16.2%. Такая аномалия объясняется как поддержкой со стороны государства (например, программа льготной ипотеки), так и потребностью населения в новой жилой площади. Одновременно с этим растёт и рынок вторичного жилья, на котором продажи также набирают обороты. Разбираемся, в каких случаях нужно платить налог на продажу недвижимости, есть ли исключения и какие льготы существуют.

 

Содержание:

 

1. Минимальный срок владения
2. Как вернуть уплаченный налог?
3. Какие льготы положены при продаже квартиры?
4. Особенности при расчёте налога на продажу квартиры

 

Минимальный срок владения

 

Продажа жилья начинается с того, что необходимо подать декларацию и рассчитать НДФЛ. При этом у данного правила есть одна особенность – минимальный срок владения. Что это такое?

 

Минимальный срок владения работает таким образом, что после определённого периода времени продать квартиру можно будет без уплаты НФДЛ. Однако тут есть особенность. Например, обстоятельства, при которых квартира была куплена, а также её способ приобретения. До 2020 года общим минимальным сроком владения для практически всех случаев были 5 лет. Но в том же году их сократили до 3. Также в текущем 2021 году работают новые правила, которые мы разберём подробно. Если обращаться к минимальному сроку владения, то он составляет:

 

• При передаче по наследству – 3 года.
• При передаче по договору дарения от родственника – 3 года.
• При получении жилой площади через приватизацию – 3 года.
• Жилая площадь куплена до 1 января 2016 года – 3 года.
• При передаче по договору пожизненного содержания – 3 года.
• Во всех остальных случаях – 5 лет.
•  

И если с наличием самого срока всё понятно, то как тогда его рассчитать?

 

Ранее минимальный срок владения квартирой считался от даты регистрации права собственности. То есть при покупке, например, квартиры в новостройке владельцам изначально нужно было подождать до непосредственной сдачи дома и оформления прав на жильё и только затем отсчитывался срок в 3 года либо 5 лет для продажи.

 

Такой сценарий предполагал, что подорожавшую квартиру спустя даже 5 лет придётся продавать с уплатой 13% НДФЛ. Для примера: вы купили квартиру за 6 000 000 в 2016 году со сдачей в 2019. Под момент сдачи (пускай её цена будет уже 9 000 000) вам потребовалось её срочно продать – изменились обстоятельства жизни, родился ребёнок. При таких радикальных изменениях в жизни семье потребуется большая по площади квартира, а эту придётся продать. Совершить продажу без уплаты НДФЛ не получится. Таким образом, 3 года ожидания не пойдут в зачёт при продаже, а выплатить придётся значительно больше, чем если бы налог считался от исходной суммы. (9 000 000 − 6 000 000) × 13% = 390 000. Получается огромный налог, который режет выгоду с продажи только что сданной квартиры практически на шестую часть. А чтобы продать её без налога пришлось бы ждать дополнительно 3 года – до 2022 года. Спустя три года вас могли ждать новые обстоятельства в жизни.

 

29 декабря 2020 года был принят закон 374-ФЗ с поправками в Налоговый Кодекс РФ, кардинально изменивший ситуацию с продажей квартир в новостройках. Основное изменение: теперь срок минимального владения недвижимостью отсчитывается не от момента вступления в собственность, а с внесения средств за оплату квартиры. Причём примечательно ещё и то, что продавшие квартиры в 2019 году включительно граждане могут вернуть из бюджета НДФЛ, который они уплатили со сделки.

 

Новые правила предусматривают отсчёт минимального срока владения с того момента, как будет полностью выплачена сумма по ДДУ либо договору уступки. Таким образом, данная поправка позволяет экономить приличные суммы денег: от десятков до сотен тысяч рублей. В особенности это изменение приятно для тех, кто продал квартиры ещё в 2019 году.

 

Как вернуть уплаченный налог?

 

Для того, чтобы вернуть НДФЛ, уплаченный за прошлые годы, необходимо подать пояснения к уточнённой декларации за год, в котором вы продали квартиру. В ней потребуется указать данные о продаже квартиры: доход, начисленный налог, а также точные даты. Также нужно сослаться на п. 2 ст. 217.1 НК РФ, который содержит новое положение о минимальном сроке владения квартирой. В приложениях потребуется указать выписку из ЕГРН, договор купли-продажи, акт приёмки-передачи квартиры, копию документов на оплату, копию ДДУ (либо договора уступки). Далее дело будет уже за налоговой, которая подсчитает переплату с вашей стороны по данной сделке, на которую впоследствии можно будет подать заявление о возврате средств.

 

 

Рис. 1 Образец пояснения к декларации

 

Тут возникает вопрос: что делать, если, например, жилая площадь находится в ещё не сданной новостройке, но уже прошло 3 года? В таком случае освобождения от уплаты налога не будет. То же будет касаться и подачи декларации при продаже по договору уступки.

 

Интересен и вопрос продажи приобретённой в ипотеку квартиры. Минимальный срок тут отсчитывается интересно. При покупке в ипотеку часть денег вносит непосредственно покупатель, а оставшуюся часть – банк. При этом такая схема не помешает в дальнейшем продать жилплощадь без декларации и налога. Поскольку полная сумма всё-таки будет выплачена (пускай и не самим покупателем), то формально будет считаться, что квартира полностью оплачена.

 

Какие льготы положены при продаже квартиры?

 

Про довольно важные льготные условия при пересчёте минимального срока владения квартирой мы написали выше. Также изменения коснулись и граждан льготных групп.

 

В 2021 году все регионы РФ переходят на механизм расчёта налога от кадастровой стоимости недвижимости. Такие изменения приведут к росту налоговых платежей. По этой причине в некоторых регионах налог будет считаться с понижающим коэффициентом, который будет расти в течение трёх лет. При этом изменились и льготные условия.

 

Основная группа, которую льготы коснулись в первую очередь, это пенсионеры, ветераны боевых действий. Статья 407 закрепляет не только право на освобождение от уплаты налога с продажи имущества, но и определяет категории лиц, которым предоставляется льгота:

 

• Герои Советского Союза и Герои Российской Федерации, а также лица, награжденные орденом Славы трех степеней.
• Инвалиды I и II групп инвалидности.
• Инвалиды с детства, дети-инвалиды.
• Участники гражданской войны, Великой Отечественной войны, других боевых операций по защите СССР.
• Лица вольнонаемного состава Советской Армии, Военно-Морского Флота.
• Лица, имеющие право на получение социальной поддержки в соответствии с Законом Российской Федерации от 15 мая 1991 года N 1244-1.
• Военнослужащие, а также граждане, уволенные с военной службы по достижении предельного возраста.
• Лица, принимавшие непосредственное участие в составе подразделений особого риска в испытаниях ядерного и термоядерного оружия.
• Члены семей военнослужащих, потерявших кормильца.

 

Льгота для таких лиц предоставляется на пять видов объектов, включая квартиру, дом, гараж, комнату.

 

Другие изменения не столь масштабны, но всё же важны. Первое из них заключается в том, что в 2020 году была принята прогрессивная шкала НДФЛ для доходов свыше 5 млн рублей. Такие доходы облагаются налогом в 15% вместо стандартных 13%. Тут резонно возникает вопрос: можно ли считать доходом, на который распространяется повышенная ставка, продажу квартиры за более 5 млн рублей? Однако так как доходы такого рода носят скорее разовый характер, то налог на продажу жилого имущества останется прежним – 13%.

 

Вместе с тем изменилось и получение налогового вычета в сторону ускорения и упрощения. Так, больше не требуется составлять декларацию по 3-НДФЛ. Пример подаваемой декларации мы указали выше. Приятно изменились и сроки: если раньше на рассмотрение и проверку поданных заявителем документов уходило до трёх месяцев + 30 дней на возмещение средств, то теперь проверка и рассмотрение займут до 30 дней + 15 дней для перевода вычета.

 

Как уменьшить налог с продажи жилой площади?

 

Продажа жилой площади будет считаться государством как получение дохода. По этой причине при продаже раньше наступления минимального срока владения гражданин обязан заплатить налог. При этом Законодательство предусматривает условия, на которых при продаже можно заплатить меньший налог.

 

Для начала стоит рассмотреть пп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ. Согласно этой нормативно-правовому акту, платить налог надо не с полной стоимости квартиры, а лишь с разницы между покупкой и продажей. Как это работает на практике?

 

Допустим, у вас есть квартира стоимостью в 6 млн рублей. Стоимость покупки у неё была 4 млн рублей. При таком раскладе заплатить в качестве налога надо будет 260 тыс. рублей. Для налогового же вычета нужно будет предоставить следующие документы: договор купли-продажи и акт приемки-передачи, приходные кассовые ордера, товарные и кассовые чеки, банковские выписки, платежные поручения, расписки продавца в получении денежных средств.

 

Помимо вышеперечисленных вариантов уменьшения налога, существует ещё и имущественный вычет. Как он работает? Данный механизм позволяет уменьшить облагаемую налогом базу за календарный год. При этом максимально данный вычет позволяет уменьшить сумму на 1 млн рублей. То есть, например, у вас имеется квартира стоимостью 8 млн рублей, то налогом облагаться будут лишь 7 млн рублей. Также при доходе с продажи квартиры меньше 1 млн рублей уплачивать налог не потребуется.

 

Особенности при расчёте налога на продажу квартиры

 

Здесь будут разобраны некоторые нетипичные случаи. Одним из таковых является продажа полученной в наследство квартиры. Налоговый Кодекс в статье 217 указывает, что граждане освобождаются от уплаты налога на недвижимое имущество в случае, если соответствующий объект находился в их собственности в течение минимального предельного срока, который на текущую дату составляет три года. Как тогда считается минимальный срок владения квартирой для наследников?

 

В соответствии с разъяснениями Министерства финансов наследники вступают во владение недвижимостью после регистрации процесса в ЕГРН. Непосредственно от этой даты и будет считаться дальнейший минимальный срок владения жилой площадью. При этом стоит заметить, что срок владения предыдущего владельца квартирой учитываться не будет. Если же говорить о налоговом вычете, то наследники имеют право получить его за те средства, которые были уплачены наследователем ещё при жизни. Однако данное право даётся только в том случае, если при жизни им не воспользовался прежний владелец.

 

Также отдельной ситуацией будет считаться переход в наследство либо в дар не всей жилой площади, а лишь её части. При этом оставшуюся часть квартиры наследователь может покупать за свои средства. Тут важно понимать, что на возмездные договоры распространяется минимальный срок владения квартирой не 3 года, а 5 лет. Соответственно, если происходит такая ситуация с покупкой одной части и дарением другой, то НДФЛ не будет взиматься только по прошествии пяти лет.

 

Ещё одна особенность с продажей квартиры, полученной в дар, заключается в том, что НДФЛ не будет подлежать уплате в случае, если она была подарена членом семьи. Согласно Семейному Кодексу, к ним относятся супруги, родители и дети (усыновители и усыновленные), дедушки, бабушки и внуки, полнородные и неполнородные (то есть имеющие общих отца или мать) братья и сестры).

 

Стоит помнить, что все налоговый вычет не имеет ограничений по количеству использований. Однако есть ограничение по суммам: 1 млн рублей – максимальный вычет; 250 тыс. рублей – за налоговый период.