Договор пожизненного содержания

Обострение экономической ситуации влияет на все социальные группы – пожилые граждане не являются исключением. Покупки товаров первой необходимости, продуктов питания и лекарства становятся затратными даже с учётом пенсионных льгот. Именно по этим причинам одним из возможных выходов для пожилого человека является получение дохода с аренды собственной квартиры. Однако в данном случае пенсионеру придётся столкнуться с трудностями в виде переезда в новую, незнакомую обстановку. Далеко не каждый пожилой гражданин согласится на такое. Более того, высокие цены на недвижимости подстёгивают интерес аферистов к схемам с арендой квартир пенсионеров. В этом случае договор пожизненного содержания может стать удобным компромиссом.

 

Содержание:

 

1. Что такое договор пожизненного содержания?
2. Оформление договора и обязанности сторон
3. Судебная практика

 

Что такое договор пожизненного содержания?

 

Всего существует несколько типов ренты: постоянная, пожизненная и пожизненное содержание с иждивением. Первые два типа достаточно просты и понятны. В случае с постоянной рентой мы имеем классический тип аренды недвижимости: рентополучатель передаёт плательщику свою собственность в пользование, а взамен ему поступают периодические выплаты. Такой способ наиболее распространён во современной России, и пользуется им огромное количество людей.

 

Пожизненная рента, наоборот, имеет срок выплаты средств. В отличие от постоянной ренты, пожизненный её тип прекращает своё действие после смерти владельца квартиры. Напомним, что в случае с постоянной рентой права рентополучателя просто переходят по наследству.

 

Договор пожизненной ренты, по сути, является стандартным механизмом передачи квартиры в пользование при уплате платы за пользование ею. Как следует из названия данной формы аренды, вместе с квартирой к плательщику ренты переходит и обязанность содержания владельца квартиры либо же любого другого третьего лица, которого выберет владелец. Как и с случае с пожизненной рентой, владелец квартиры не может передавать свои права на неё по наследству.

 

Итак, что за обязанности конкретно должен выполнять плательщик аренды?

 

Несмотря на уже прописанные в договоре условия выплаты денежных средств за непосредственно ренту, пожизненное иждивение может предусматривать обеспечение рентополучателя медицинскими препаратами, товарами первой необходимости или продуктами питания. Таким образом, данный тип ренты представляет собой уникальный вариант предоставления услуг в качестве оплаты.

 

Отдельно стоит выделить случаи, когда рентополучатель указывает, что выплата средств и оказание услуг по содержанию должны применяться к третьему лицу. Такие сценарии могут возникать, например, если кто-то из членов семьи решил обеспечить своего родителя постоянным уходом и доходом с ренты квартиры.

 

Оформление договора и обязанности сторон

 

Для начала следует разобраться с тем, что конкретно указывается в данном договоре. Среди обязательного содержания присутствует:

 

• Вид содержания, оказываемого рентополучателю.
• Сумма пожизненного содержания и стоимость предоставляемого плательщику жилья. В зависимости от договорённостей сторон условий передачи квартиры в пользование также могут быть бесплатными либо подразумевать периодические денежные платежи.
• Размер выплат, которые будет ежемесячно получать рентополучатель. Тут могут быть установлены как выплаты денежными средствами, так и услугами по обеспечению и уходу за рентополучателем.

 

Относительно последнего пункта стоит заметить, что договор может быть заключён в формате постоянно-бессрочной ренты. В таком случае средства будут выплачиваться рентополучателю реже – раз в три месяца.

 

Перед оформлением договора пожизненной ренты стоит учесть, что все его пункты должны быть чётко прописаны. В противном случае такой договор будет признан недействительным. Более того, при нарушении плательщиком условий договора владелец имеет полное право истребовать с него полной выплаты ренты в соответствии со статьёй 594 Гражданского кодекса РФ.

 

При правильном же заполнении всех пунктов договор его в дальнейшем следует заверить в нотариальной конторе с выплатой пошлины в 1.5% от стоимости недвижимости, которая будет передана в аренду.

 

Как мы уже указывали выше, к платам по ренте договор пожизненного содержания добавляет ещё и обязательства по уходу за рентополучателем либо другим третьим лицом. Что предположительно может входить в данный перечень?

 

• Жилищные условия. Данный пункт закрепляет за рентополучателем либо третьим лицом право проживания на той же арендованной территории. Также одной из опций является предоставление другого жилого помещения по желанию рентополучателя.
• К жилищным обязательствам стоит отнести и гигиеническую уборку, а также помощь пожилому сожителю в приёме пищи.
• Обеспечение медицинским обслуживанием. Сюда можно вынести срочные выезды скорой, наблюдение за состоянием здоровья либо поддержание стационарных условий дома.
• Обеспечение пожилого сожителя одеждой на все сезоны.
• Обеспечение пенсионера качественным питанием, которое бы отвечало возрасту и состоянию его здоровья.
• Если требуется, то оплата ритуальных услуг.

 

Пример договора пожизненной ренты

 

При этом условия самого договора могут быть совершенно разнообразным. Так, в зависимости от состояния здоровья пожилого человека будет варьироваться и оплата ренты. Например, в условиях договора может быть прописана и единовременная плата, которая будет составлять n-ное количество процентов от стоимости жилой площади. Но и это ещё не всё: после подписания договора пожизненного содержания плательщик обязан привести в порядок жильё. Если требуется, то произвести капитальный ремонт.

 

При заключении договора пожизненного содержания следует учитывать тот факт, что, как правило, он заключается с пожилыми людьми, а это привносит в данный процесс определённые нюансы.

 

• Лица преклонного возраста склонны к нарушениям памяти. По этой причине требуется хранить все чеки и бумаги, которые бы свидетельствовали о том, что и на какие конкретно суммы вы покупали в пользу пожилого сожителя.
• Особым способ обезопасить от дальнейших конфликтов будет являться ведение какой-либо фиксации встреч с рентополучателем на камеру либо диктофон. Данные записи могут дополнительно служить доказательством выполнения вами всех прописанных в договоре условий.
• Нередко между рентополучателем и плательщиком возникают кконфликты. Одним из частых способов насолить со стороны владельца является смена личинок замков, чтобы не понравившийся плательщик не смог попасть внутрь. В таком случае можно смело обращаться в полицию, поскольку данные действия противоправны.
• Однако возможно и возникновение доверительных отношений между сторонами. А так как владелец собственности и требующий ухода пожилой человек является одним и тем же лицом, то он может пожелать передать плательщику жилую площадь после окончания пожизненного договора ренты.

 

С последним пунктом могут возникнуть определённые проблемы, если у почившего пенсионера были наследники, которые будут недовольны фактом передачи в наследство квартиры другому лицу. Нередко такие конфликты приводят обе стороны в судебное заседание. Что делать в таком случае?

 

Для начала необходимо понять механизм действия истца. Исковое заявление может быть направлено как после заключения договора, так и после передачи собственности в наследство. В обоих случаях наследники пытаются оспорить решение их усопшего родственника тезисом о его недееспособности в момент заключения договора. Действительно: тяжёлое физическое либо психологическое состояние здоровья может служить причиной признания договора ничтожным. Но не всё так просто.

 

Так, чтобы обезопасить себя от подобных проявлений враждебности со стороны наследников, нужно ещё на этапе согласования договора попросить владельца квартиры пройти психоневрологическое обследование, которое бы подтвердило, что он вменяем и отдаёт отчёт в своих действиях. В таком случае у наследников не будет правового основания для обжалования решения о передаче собственности в наследство.

 

Судебная практика

 

Рассмотренное дело велось адвокатом Астаповым Михаилом в отношении дела о расторжении договора пожизненной ренты и возврате квартиры в собственность истца.

 

Данное дело было передано адвокату уже после прохождения суда первой инстанции. Решением суда первой инстанции был удовлетворен иск А.Ф. к В.П. о расторжении договора пожизненной ренты, возврате квартиры в собственность истца.

 

Плательщик ренты уплачивал получателю 3500 руб. ежемесячно, однако в последние 6 месяцев допустил просрочку оплаты коммунальных платежей, что дало суду уже апелляционной инстанции лихо передернуть эти факты:

 

«Доводы ответчика о том, что он ежемесячно выплачивал истцу в качестве рентных платежей 3 500 руб., суд обоснованно отклонил, поскольку из данной денежной суммы оплачивались расходы по ремонту, эксплуатации и содержанию квартиры, дома и придомовой территории в размере 3 200 руб., тогда как, согласно договору, данная обязанность лежит на ответчике».

 

Посчитав, что сумма рентного платежа является недостаточной для сохранения своего уровня жизни, истица обратилась в суд с иском о расторжении договора и возврата квартиры, мотивировав это тем, что размер рентных платежей должен соответствовать установленному законом размеру прожиточного минимума, помноженному на три.  Суды первой, апелляционной и кассационной инстанции Мосгорсуда ее в этом поддержали.

 

Согласно ст. 597 ГК РФ (в редакции 2000 года на дату заключения спорного договора) пожизненная рента определяется в договоре как денежная сумма, периодически выплачиваемая получателю ренты в течение его жизни. Размер пожизненной ренты, определяемый в договоре, в расчете на месяц должен быть не менее минимального размера оплаты труда, установленного законом, а в случаях, предусмотренных ст. 318 ГК РФ, подлежит увеличению.

 

Итак, поскольку договор пожизненной ренты является гражданско-правовым обязательством, постольку исчисление платежей по нему должно производиться исходя из базовой суммы, равной 83 руб. 47 коп., а с 31 декабря 2001 г., 100 рублям.

 

Таким образом, изменения, внесенные в ч. 2 ст. 597 ГК РФ Федеральным законом от 30.11.2011 N 363-ФЗ, затрагивают лишь условия договоров пожизненной ренты, предусматривающих отчуждение имущества бесплатно, и в настоящем деле применены быть не могли.

 

Однако суд в апелляционном определении настаивает на приведении договора ренты в соответствие с действующим законодательством, указывая на необходимость привязать размер рентных платежей к величине прожиточного минимума.

 

«Таким образом, после 1 декабря 2011 г. стороны договора пожизненной ренты должны привести условия договора относительно ежемесячного размера ренты в соответствие с положениями п. 2 ст. 597 ГК РФ в новой редакции».

 

В соответствии с пунктом 1 статьи 599 ГК Российской Федерации в случае существенного нарушения договора пожизненной ренты плательщиком ренты получатель ренты вправе требовать от плательщика ренты выкупа ренты на условиях, предусмотренных статьей 594 настоящего Кодекса, либо расторжения договора и возмещения убытков.

 

Однако в данном деле под выплату пожизненной ренты квартира была отчуждена не бесплатно, а за плату, составившую 45 000 руб.

 

При таких обстоятельствах, расторгая договор пожизненной ренты по требованию получателя ренты, должен был либо произвести выкуп ренты на условиях, предусмотренных статьей 594 ГК Российской Федерации, определяющей выкупную цену постоянной ренты, либо расторгнуть договор и возместить убытки. Расторжение договора, как известно в силу п. 4 ст. 453 ГК Российской Федерации, не является основанием для возвращения сторонами полученного по сделке к моменту расторжения договора.