Законность регистрации жилого дома в ЕГРН на участке с ограничениями от аэродрома и водозабора

<h2 id="_1">Законность регистрации жилого дома в зонах с особыми условиями использования территорий</h2> <h3 id="_2">Анализ ситуации</h3> <p>Вы приобретаете жилой дом, который расположен в трех зонах с особыми условиями использования территорий:<br /> - 4-я подзона приаэродромной территории<br /> - 6-я подзона приаэродромной территории<br /> - 1-й пояс зоны санитарной охраны водозабора</p> <p>Несмотря на наличие этих ограничений, дом был зарегистрирован как жилой и внесен в ЕГРН. Рассмотрим правомерность такой регистрации.</p> <h3 id="_3">Применимые правовые нормы</h3> <h4 id="_4">Ограничения в приаэродромных территориях</h4> <blockquote> <p>"четвертая подзона, в которой запрещается размещать объекты, создающие помехи в работе наземных объектов средств и систем обслуживания воздушного движения, навигации, посадки и связи, предназначенных для организации воздушного движения и расположенных вне первой подзоны" (Источник: Воздушный кодекс Российской Федерации, статья 47, пункт 3)</p> <p>"шестая подзона, в которой запрещается размещать объекты, способствующие привлечению и массовому скоплению птиц" (Источник: Воздушный кодекс Российской Федерации, статья 47, пункт 3)</p> </blockquote> <h4 id="_5">Зоны с особыми условиями использования территорий</h4> <blockquote> <p>"В границах зон с особыми условиями использования территорий устанавливаются ограничения использования земельных участков, которые распространяются на все, что находится над и под поверхностью земель... и ограничивают или запрещают размещение и (или) использование расположенных на таких земельных участках объектов недвижимого имущества" (Источник: Земельный кодекс Российской Федерации, статья 104, пункт 2)</p> </blockquote> <h4 id="_6">Порядок регистрации в ЕГРН</h4> <blockquote> <p>"При проведении правовой экспертизы документов... государственным регистратором прав осуществляется проверка... соответствия: 1) ограничениям, установленным в зонах с особыми условиями использования территорий, сведения о которых внесены в Единый государственный реестр недвижимости" (Источник: Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", статья 70, часть 13)</p> <p>"В случае, если в соответствии с федеральным законом допускается ввод объекта капитального строительства в эксплуатацию независимо от ограничений, установленных в зонах с особыми условиями использования территории, указанные ограничения не являются препятствием для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав" (Источник: Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", статья 70, часть 29)</p> </blockquote> <h3 id="_7">Возможные основания для регистрации</h3> <h4 id="1">1. Отсутствие прямого запрета на жилые дома</h4> <p>В 4-й и 6-й подзонах приаэродромной территории установлены конкретные запреты, но они не содержат прямого запрета на размещение жилых домов как таковых. Запрет касается:<br /> - Объектов, создающих помехи в работе навигационного оборудования (4-я подзона)<br /> - Объектов, способствующих скоплению птиц (6-я подзона)</p> <h4 id="2">2. Особенности зон санитарной охраны водозабора</h4> <p>В представленном контексте отсутствует прямое указание на запрет жилищного строительства в 1-м поясе ЗСО водозабора.</p> <h4 id="3">3. Возможные исключения</h4> <blockquote> <p>"Объект капитального строительства, расположенный в границах зоны с особыми условиями использования территории, подлежит сносу или приведению в соответствие с ограничениями... в случае, если режим указанной зоны не допускает размещения такого объекта капитального строительства и иное не предусмотрено федеральным законом" (Источник: Градостроительный кодекс Российской Федерации, статья 55.33, пункт 1)</p> </blockquote> <h3 id="_8">Риски для покупателя</h3> <h4 id="1_1">1. Возможность оспаривания регистрации</h4> <blockquote> <p>"В случае выявления в правилах землепользования и застройки... нарушений установленных на приаэродромной территории ограничений... оператор аэродрома... обязаны подготовить заключение о нарушении... и направить его в уполномоченный... федеральный орган исполнительной власти" (Источник: Воздушный кодекс Российской Федерации, статья 47, пункт 7)</p> </blockquote> <h4 id="2_1">2. Требование о сносе или приведении в соответствие</h4> <blockquote> <p>"Уполномоченный... федеральный орган исполнительной власти... обязан направить в орган местного самоуправления... предписание об устранении нарушений... в том числе о сносе самовольной постройки" (Источник: Воздушный кодекс Российской Федерации, статья 47, пункт 7)</p> </blockquote> <h3 id="_9">Выводы и рекомендации</h3> <h4 id="1_2">1. Возможные причины регистрации:</h4> <ul> <li>Отсутствие прямого запрета на жилые дома в конкретных ограничениях</li> <li>Дом построен до установления зон с особыми условиями</li> <li>Наличие специального разрешения или исключения</li> <li>Ошибка при регистрации в ЕГРН</li> </ul> <h4 id="2_2">2. Рекомендуемые действия:</h4> <p><strong>Немедленно:</strong><br /> - Запросить в Росреестре полную историю регистрации объекта<br /> - Получить выписку о всех обременениях и ограничениях<br /> - Обратиться в местную администрацию за разъяснениями о правовом режиме территории</p> <p><strong>Перед покупкой:</strong><br /> - Получить письменное заключение от оператора аэродрома о соответствии дома ограничениям<br /> - Запросить санитарно-эпидемиологическое заключение для зоны санитарной охраны<br /> - Проконсультироваться с адвокатом, специализирующимся на земельном и градостроительном праве</p> <p><strong>Альтернативные варианты:</strong><br /> - Рассмотреть возможность отказа от сделки<br /> - Включить в договор купли-продажи гарантии продавца относительно законности регистрации<br /> - Застраховать риски признания регистрации недействительной</p> <p><strong>Важно:</strong> Даже при наличии регистрации в ЕГРН, объект может быть признан несоответствующим установленным ограничениям, что повлечет его снос или значительные расходы на приведение в соответствие с требованиями.</p> <p><em>Этот ответ подготовлен с помощью ИИ и может содержать неточности.</em></p>

Добрый вечер, для такой регистрации в архитектуру предоставляют согласование с аэродромом (аэропортом). Государственная регистрация проведена, основания изучены должностными лицами которые несут ответственность. Если у вас сомнения в их компетенции, сходите на личный прием в архитектуру, отдел застройки, подайте заявление об ознакомлении с поданным уведомлением о планируемом строительстве с приложенными к нему документами.