Объяснение отсутствия коммерческой деятельности при продаже недвижимости и ответ на запрос налоговой

<h2 id="_1">Ответ на требование налоговой о подтверждении отсутствия предпринимательской деятельности</h2> <h3 id="_2">Анализ вашей ситуации</h3> <p>Вы приобрели коммерческую недвижимость в 2017 году по договору купли-продажи и продали ее в 2023 году, владея объектами более 5 лет. Налоговый орган требует уплаты НДФЛ с дохода от продажи, исчисленного по кадастровой стоимости, и доказательств отсутствия коммерческого использования имущества.</p> <h3 id="_3">Применимые нормы законодательства</h3> <h4 id="_4">Критерии предпринимательской деятельности</h4> <blockquote> <p>"Гражданин вправе заниматься предпринимательской деятельностью без образования юридического лица с момента государственной регистрации в качестве индивидуального предпринимателя" (Источник: Гражданский кодекс Российской Федерации, статья 23)</p> </blockquote> <p>Ключевой признак предпринимательской деятельности — <strong>систематическое получение прибыли</strong> и <strong>государственная регистрация</strong> в качестве индивидуального предпринимателя.</p> <h4 id="_5">Налогообложение доходов от продажи недвижимости</h4> <blockquote> <p>"Если иное не установлено настоящей статьей, доходы, получаемые налогоплательщиком от продажи объекта недвижимого имущества, освобождаются от налогообложения при условии, что такой объект находился в собственности налогоплательщика в течение минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества и более" (Источник: Налоговый кодекс Российской Федерации, статья 217.1)</p> <p>"В случаях, не указанных в пункте 3 настоящей статьи, минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества составляет пять лет" (Источник: Налоговый кодекс Российской Федерации, статья 217.1)</p> </blockquote> <h4 id="_6">Особенности расчета налога</h4> <blockquote> <p>"В случае, если доходы налогоплательщика от продажи объекта недвижимого имущества меньше, чем кадастровая стоимость этого объекта, внесенная в Единый государственный реестр недвижимости и подлежащая применению с 1 января года, в котором осуществлена государственная регистрация перехода права собственности на проданный объект недвижимого имущества, умноженная на понижающий коэффициент 0,7, в целях налогообложения доходы налогоплательщика от продажи этого объекта недвижимого имущества принимаются равными умноженной на понижающий коэффициент 0,7 соответствующей кадастровой стоимости этого объекта недвижимого имущества" (Источник: Налоговый кодекс Российской Федерации, статья 214.10)</p> </blockquote> <h3 id="_7">Рекомендации по составлению пояснительной записки</h3> <h4 id="1">1. По цели приобретения объектов</h4> <p>Укажите, что изначально рассматривалась возможность сдачи в аренду, но фактически арендная деятельность не осуществлялась из-за отсутствия спроса. Подчеркните, что основная цель — долгосрочное инвестирование с последующей продажей.</p> <h4 id="2">2. По использованию в предпринимательской деятельности</h4> <p>Аргументируйте отсутствие признаков предпринимательской деятельности:<br /> - Отсутствие государственной регистрации в качестве индивидуального предпринимателя<br /> - Отсутствие систематического получения доходов от использования имущества<br /> - Фактическое неиспользование объектов для извлечения прибыли</p> <h4 id="3">3. По сдаче в аренду</h4> <p>Четко укажите, что объекты никогда не сдавались в аренду, договоров аренды не заключалось, арендных платежей не поступало.</p> <h4 id="4">4. По обслуживанию объектов</h4> <p>Опишите реальную ситуацию:<br /> - Охрана осуществлялась членами семьи и третьим лицом на безвозмездной основе<br /> - Оплата электроэнергии производилась для минимального поддержания объекта<br /> - Ремонтные работы не проводились</p> <h4 id="5">5. По доказательствам отсутствия предпринимательской деятельности</h4> <p>Предоставьте:<br /> - Фотографии, подтверждающие фактическое состояние объектов<br /> - Показания свидетеля об обстоятельствах охраны<br /> - Копии документов об оплате электроэнергии<br /> - Объяснение об утрате договора безвозмездного пользования</p> <h3 id="_8">Выводы и рекомендации</h3> <ol> <li> <p><strong>Срок владения</strong> — 6 лет превышает минимальный предельный срок в 5 лет для коммерческой недвижимости.</p> </li> <li> <p><strong>Отсутствие предпринимательской деятельности</strong> подтверждается отсутствием государственной регистрации в качестве ИП и систематического получения доходов.</p> </li> <li> <p><strong>Расчет по кадастровой стоимости</strong> может быть оспорен, если вы представите доказательства, что цена продажи соответствует рыночной стоимости.</p> </li> <li> <p><strong>Рекомендую</strong>:<br /> - Подготовить подробную пояснительную записку с приведенными выше аргументами<br /> - Собрать все возможные доказательства отсутствия коммерческого использования<br /> - Рассмотреть возможность обращения к адвокату для подготовки апелляции в случае несогласия с расчетами налогового органа<br /> - Подать заявление о предоставлении имущественного налогового вычета в размере документально подтвержденных расходов на приобретение недвижимости</p> </li> </ol> <p>При правильном документальном оформлении и обосновании вашей позиции есть существенные шансы оспорить требование налогового органа об уплате НДФЛ.</p> <p><em>Этот ответ подготовлен с помощью ИИ и может содержать неточности.</em></p>