Оценка законности заключения управляющей компании о ничтожности собрания собственников по корректировке границ придомовой территории

<h2 id="_1">Правовой анализ компетенции общего собрания собственников по вопросам изменения границ земельных участков в жилищном комплексе</h2> <h3 id="_2">Анализ ситуации</h3> <p>В данном случае рассматривается правомерность включения в повестку общего собрания собственников вопросов, связанных с изменением границ придомовой территории и смежных земельных участков в жилищном комплексе из трех многоквартирных домов, расположенных на одном земельном участке с общими коммуникациями.</p> <h3 id="_3">Компетенция общего собрания собственников</h3> <p>Согласно Жилищному кодексу РФ, к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме относятся вопросы управления общим имуществом, включая земельный участок.</p> <blockquote> <p>"К компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме относятся: ... принятие решений о пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в том числе введение ограничений пользования им, а также о заключении соглашения об установлении сервитута, соглашения об осуществлении публичного сервитута в отношении земельного участка, относящегося к общему имуществу в многоквартирном доме" (Источник: Жилищный кодекс Российской Федерации, статья 44, пункт 2)</p> <p>"Собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно: ... земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства" (Источник: Жилищный кодекс Российской Федерации, статья 36, часть 1, пункт 4)</p> </blockquote> <h3 id="_4">Правовой анализ доводов управляющей компании</h3> <h4 id="1">1. Относится ли изменение границ к компетенции собрания?</h4> <p><strong>Вывод:</strong> Да, относится, поскольку земельный участок является частью общего имущества собственников.</p> <p>Вопросы изменения границ земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, непосредственно затрагивают права собственников на общее имущество. Собрание правомочно принимать решения о пределах использования земельного участка, что включает в себя и вопросы определения его границ.</p> <h4 id="2">2. Правомерность раздельных собраний для комплекса с общим имуществом</h4> <p><strong>Вывод:</strong> Нет, проведение раздельных собраний неправомерно.</p> <p>Поскольку три многоквартирных дома расположены на одном земельном участке и имеют общие коммуникации, они образуют единый комплекс с общим имуществом. В таком случае должно проводиться единое общее собрание всех собственников помещений во всех трех домах.</p> <blockquote> <p>"Решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование, принимаются большинством голосов от общего числа голосов принимающих участие в данном собрании собственников помещений в многоквартирном доме" (Источник: Жилищный кодекс Российской Федерации, статья 46, часть 1)</p> </blockquote> <h4 id="3">3. Правомерность включения вопроса о согласии на изменение границ смежных участков</h4> <p><strong>Вывод:</strong> Включение данного вопроса правомерно, так как установка забора и павильона охраны затрагивает общее имущество.</p> <p>Решение об установке объектов на земельном участке, относящемся к общему имуществу, требует согласия собственников, поскольку такие действия изменяют режим использования общего имущества.</p> <h4 id="4">4. Возможность перераспределения территорий общего пользования</h4> <p><strong>Вывод:</strong> Земли общего пользования имеют особый правовой статус.</p> <blockquote> <p>"территории общего пользования - территории, которыми беспрепятственно пользуется неограниченный круг лиц" (Источник: Градостроительный кодекс Российской Федерации, статья 1, пункт 12)</p> </blockquote> <p>Территории общего пользования не подлежат приватизации и не могут быть включены в состав придомовой территории многоквартирного дома без изменения их правового статуса, что требует решения органов местного самоуправления и изменения документации по планировке территории.</p> <h3 id="_5">Выводы и рекомендации</h3> <ol> <li> <p><strong>По компетенции собрания:</strong> Вопросы изменения границ земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, относятся к компетенции общего собрания собственников, поскольку земельный участок является частью общего имущества.</p> </li> <li> <p><strong>По процедуре проведения собрания:</strong> Проведение раздельных собраний для каждого дома неправомерно, поскольку все три дома расположены на одном земельном участке с общими коммуникациями. Необходимо проводить единое общее собрание всех собственников помещений комплекса.</p> </li> <li> <p><strong>По вопросам повестки дня:</strong><br /> - Вопрос об изменении границ придомовой территории правомерен для рассмотрения на общем собрании<br /> - Вопрос о согласии на изменение границ смежных участков для целей установки забора и павильона охраны также правомерен<br /> - Вопрос о присоединении территории общего пользования требует предварительного решения органов местного самоуправления об изменении ее статуса</p> </li> <li> <p><strong>Рекомендации:</strong><br /> - Провести единое общее собрание всех собственников трех домов<br /> - По вопросу о территориях общего пользования предварительно получить официальную позицию органов местного самоуправления<br /> - Для легализации установки забора и павильона охраны может потребоваться установление сервитута или иного ограничения прав<br /> - При возникновении споров рекомендую обратиться к адвокату для судебной защиты прав собственников</p> </li> </ol> <p>Доводы управляющей компании о ничтожности собрания частично обоснованы только в части неправомерности проведения раздельных собраний, но не в части отсутствия компетенции собрания по вопросам использования земельного участка.</p> <p><em>Этот ответ подготовлен с помощью ИИ и может содержать неточности.</em></p>