Как исправить прочерк в графе формы собственности на земельный участок под многоквартирным домом?

<h2 id="_1">Ваше право на земельный участок под многоквартирным домом уже возникло в силу закона</h2> <p>Ситуация, когда на публичной кадастровой карте в графе "Форма собственности" стоит прочерк, а земельный участок под многоквартирным домом уже сформирован и поставлен на кадастровый учет, вызывает много вопросов у собственников квартир. Однако спешу вас успокоить: <strong>ваши права на этот земельный участок уже существуют</strong>, даже если запись в ЕГРН отсутствует.</p> <h3 id="1">1. Возникает ли право общей долевой собственности на земельный участок под МКД в силу закона?</h3> <p><strong>Да, возникает.</strong> Независимо от того, есть ли запись в ЕГРН, ваше право на земельный участок уже существует в силу закона.</p> <p>В соответствии со статьей 36 Жилищного кодекса РФ:</p> <blockquote> <p>"Собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно: ... 4) земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты." (Источник: Жилищный кодекс РФ, статья 36, часть 1, пункт 4)</p> </blockquote> <p>Федеральный закон "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" (статья 16) четко устанавливает момент возникновения права:</p> <blockquote> <p>"Земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимости, который сформирован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации и в отношении которого проведен государственный кадастровый учет, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме." (Источник: Федеральный закон от 29.12.2004 № 189-ФЗ, статья 16, часть 2)</p> <p>"С момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимости, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме." (Источник: Федеральный закон от 29.12.2004 № 189-ФЗ, статья 16, часть 5)</p> </blockquote> <p><strong>То есть, право возникает:</strong><br /> - если участок сформирован до введения ЖК РФ (до 1 марта 2005 года) — с момента введения ЖК РФ;<br /> - если участок сформирован после этой даты — с момента проведения государственного кадастрового учета.</p> <p>Поскольку в Вашем случае земельный участок уже сформирован и стоит на кадастровом учете, право общей долевой собственности у собственников квартир <strong>уже возникло</strong>.</p> <p>Это подтверждается и разъяснениями Верховного Суда РФ:</p> <blockquote> <p>"Если земельный участок под многоквартирным домом был сформирован до введения в действие ЖК РФ и в отношении него проведен государственный кадастровый учет, право общей долевой собственности на него у собственников помещений в многоквартирном доме считается возникшим в силу закона с момента введения в действие ЖК РФ. Если земельный участок под многоквартирным домом был сформирован после введения в действие ЖК РФ и в отношении него проведен государственный кадастровый учет, право общей долевой собственности на него у собственников помещений в многоквартирном доме возникает в силу закона с момента проведения государственного кадастрового учета." (Источник: Постановление Пленума Верховного Суда РФ №10, Пленума ВАС РФ №22 от 29.04.2010, пункт 66)</p> </blockquote> <p>Также, согласно статье 69 Федерального закона "О государственной регистрации недвижимости":</p> <blockquote> <p>"Права на объекты недвижимости, возникающие в силу закона (вследствие обстоятельств, указанных в законе, не со дня государственной регистрации прав), признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации в Едином государственном реестре недвижимости." (Источник: Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ, статья 69, часть 2)</p> </blockquote> <h3 id="2">2. Каков порядок внесения в ЕГРН записи о праве общей долевой собственности?</h3> <p>Вам не требуется обращаться в суд — процедура <strong>внесудебная</strong>. Отсутствие записи в ЕГРН — это не ошибка, а обычная ситуация, когда право уже возникло, но еще не зарегистрировано (подтверждено записью). Исправить это можно путем подачи заявления в Росреестр.</p> <p>Согласно статье 69 Федерального закона "О государственной регистрации недвижимости":</p> <blockquote> <p>"Государственная регистрация права общей долевой собственности на земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, осуществляется на основании заявления любого из собственников помещений в многоквартирном доме, а также уполномоченного на то решением общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме лица." (Источник: Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ, статья 69, часть 2)</p> </blockquote> <p>Обратите внимание: запись вносится <strong>для подтверждения</strong> уже существующего права, а не для его возникновения.</p> <h3 id="3">3. Кто является надлежащим заявителем и куда обращаться?</h3> <p><strong>Надлежащим заявителем может быть:</strong><br /> 1. <strong>Любой собственник помещения</strong> в многоквартирном доме (лично);<br /> 2. <strong>Лицо, уполномоченное решением общего собрания собственников</strong> (например, председатель совета дома, представитель ТСЖ или УК).</p> <p>Это прямо предусмотрено статьей 44 ЖК РФ:</p> <blockquote> <p>"К компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме относятся: ... 3.6) принятие решений об определении лица, уполномоченного от имени собственников помещений в многоквартирном доме на подачу заявления о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав на объекты недвижимости, входящие в силу закона в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме." (Источник: Жилищный кодекс РФ, статья 44, часть 2, пункт 3.6)</p> </blockquote> <p><strong>Куда обращаться:</strong> в территориальный орган Росреестра (или через МФЦ).</p> <h3 id="4">4. Какие документы требуются для регистрации права?</h3> <p>Согласно статье 69 Федерального закона "О государственной регистрации недвижимости":</p> <blockquote> <p>"Для государственной регистрации права общей долевой собственности на земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, предоставляются:<br /> 1) заявление о государственной регистрации права;<br /> 2) документ, подтверждающий полномочия заявителя (если заявление подается представителем);<br /> 3) выписка из Единого государственного реестра недвижимости о земельном участке, содержащая сведения о его кадастровом учете;<br /> 4) решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме о формировании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, и об обращении с заявлением о государственной регистрации права общей долевой собственности на указанный земельный участок (если такое решение принято)." (Источник: Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ, статья 69, часть 3)</p> </blockquote> <h4 id="_2">Пошаговая инструкция действий:</h4> <ol> <li><strong>Проведите общее собрание собственников</strong> помещений в многоквартирном доме. На повестку вынесите вопрос об уполномочивании конкретного лица (например, председателя совета дома, представителя УК) на подачу заявления в Росреестр о государственной регистрации права общей долевой собственности на земельный участок.</li> </ol> <p>Согласно статье 46 ЖК РФ:</p> <blockquote> <p>"Решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование, принимаются большинством голосов от общего числа голосов принимающих участие в данном собрании собственников помещений в многоквартирном доме." (Источник: Жилищный кодекс РФ, статья 46, часть 1)</p> </blockquote> <ol start="2"> <li> <p><strong>Подготовьте документы:</strong><br /> - Заявление о государственной регистрации права (форма предоставляется в Росреестре/МФЦ);<br /> - Документ, подтверждающий полномочия заявителя (протокол общего собрания с решением об уполномочивании);<br /> - Выписка из ЕГРН на земельный участок (можно заказать через МФЦ или онлайн);<br /> - Если заявитель — физическое лицо, то паспорт.</p> </li> <li> <p><strong>Обратитесь в МФЦ</strong> или напрямую в Росреестр с заявлением и документами.</p> </li> <li> <p><strong>Оплатите государственную пошлину</strong>. Для физических лиц за регистрацию права общей долевой собственности госпошлина составляет 2000 рублей (вся сумма делится пропорционально долям, но на практике часто оплачивается одним лицом с последующим возмещением).</p> </li> </ol> <h4 id="_3">Важные моменты:</h4> <ul> <li><strong>Государственная регистрация не является обязательной</strong> — ваше право уже существует в силу закона. Однако регистрация обеспечивает:</li> <li>Официальное подтверждение прав в ЕГРН;</li> <li>Возможность в полной мере распоряжаться участком (в пределах, установленных ЖК РФ);</li> <li> <p>Защиту от возможных споров с третьими лицами.</p> </li> <li> <p><strong>Отсутствие госпошлины при подтверждении ранее возникшего права</strong>: Согласно части 4 статьи 14 Федерального закона "О государственной регистрации недвижимости", регистрация права, возникшего в силу федерального закона, осуществляется без одновременного кадастрового учета. Однако госпошлина все равно уплачивается (за исключением льготных категорий).</p> </li> <li> <p><strong>Срок регистрации</strong>: обычно составляет 5-12 рабочих дней с момента подачи заявления.</p> </li> <li> <p><strong>Если возникнут сложности</strong>: Росреестр может приостановить регистрацию (например, если не будет хватать документов). В таком случае заявитель вправе устранить причины приостановления. Если отказ будет признан неправомерным, его можно обжаловать в судебном порядке (статья 27 Федерального закона "О государственной регистрации недвижимости").</p> </li> </ul> <h3 id="_4">Рекомендации</h3> <ol> <li> <p><strong>Не переживайте</strong> — ваше право на земельный участок под многоквартирным домом уже возникло в силу закона. Прочерк в ЕГРН не означает, что права нет.</p> </li> <li> <p><strong>Проведите общее собрание собственников</strong> и уполномочьте лицо (лучше всего — председателя совета дома или представителя управляющей компании) на подачу заявления в Росреестр.</p> </li> <li> <p><strong>Подготовьте документы</strong> и обратитесь в МФЦ для подачи заявления о государственной регистрации права общей долевой собственности.</p> </li> <li> <p><strong>После регистрации</strong> в ЕГРН появится запись о вашем праве, и прочерк исчезнет. С этого момента все будет официально подтверждено.</p> </li> </ol> <p>Если возникнут сложности с проведением общего собрания или подготовкой документов, рекомендую обратиться к адвокату, специализирующемуся на земельных и жилищных спорах, который поможет правильно оформить все необходимые документы и, при необходимости, представлять ваши интересы.</p> <p><em>Этот ответ подготовлен с помощью ИИ и может содержать неточности.</em></p>