Приватизация земельного участка во дворе аварийного многоквартирного дома при единоличной собственности на приватизированную квартиру

<h2 id="_1">О возможности оформления в собственность части земельного участка при аварийном многоквартирном доме</h2> <h3 id="_2">Анализ ситуации</h3> <p>Вы являетесь собственником приватизированной квартиры в многоквартирном доме (МКД), признанном аварийным и подлежащим сносу. Земельный участок под домом и прилегающая территория, согласно закону, находятся в общей долевой собственности всех собственников помещений в этом доме, но документально не оформлены. Вы хотите оформить в индивидуальную собственность часть этого общего участка.</p> <h3 id="_3">Применимые нормы права и правовой анализ</h3> <h4 id="1">1. Право общей долевой собственности на земельный участок при аварийном доме</h4> <p>Право собственности на общее имущество, включая земельный участок, сохраняется за собственниками помещений даже после признания дома аварийным.</p> <blockquote> <p>"Собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно: ... земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства..." (Источник: Жилищный кодекс Российской Федерации, Статья 36, часть 1, пункт 4)</p> </blockquote> <p>Более того, закон прямо устанавливает, что право на земельный участок сохраняется и после сноса дома:</p> <blockquote> <p>"В случае разрушения, в том числе случайной гибели, сноса многоквартирного дома собственники помещений в многоквартирном доме сохраняют долю в праве общей долевой собственности на земельный участок, на котором располагался данный дом... Указанные собственники владеют, пользуются и распоряжаются предусмотренным настоящей частью имуществом в соответствии с гражданским законодательством." (Источник: Жилищный кодекс Российской Федерации, Статья 36, часть 6)</p> </blockquote> <p>Признание дома аварийным не прекращает права собственности на землю, но запускает процедуры, связанные с изъятием участка для государственных или муниципальных нужд.</p> <h4 id="2">2. Невозможность выдела части общего земельного участка в индивидуальную собственность</h4> <p><strong>Ключевой правовой запрет:</strong> Закон прямо запрещает собственнику помещения выделять в натуре свою долю в праве общей собственности на общее имущество МКД, к которому относится и земельный участок.</p> <blockquote> <p>"Собственник помещения в многоквартирном доме не вправе: 1) осуществлять выдел в натуре своей доли в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме..." (Источник: Жилищный кодекс Российской Федерации, Статья 37, часть 4)</p> </blockquote> <p>Этот запрет дублируется в Гражданском кодексе:</p> <blockquote> <p>"Доля в праве общей собственности на общее имущество следует судьбе права собственности на недвижимую вещь, не может быть выделена в натуре и не может быть отчуждена отдельно от права собственности на недвижимую вещь." (Источник: Гражданский кодекс Российской Федерации, Статья 259.2, часть 2)</p> </blockquote> <p>Таким образом, оформить в индивидуальную собственность часть земельного участка (например, под балконом или палисадником) <strong>невозможно</strong>. Право на долю в земле неразрывно связано с правом собственности на квартиру и не подлежит выделу.</p> <h4 id="3">3. Перспективы земельного участка при аварийном доме, подлежащем сносу</h4> <p>Признание МКД аварийным и подлежащим сносу является <strong>основанием для изъятия земельного участка</strong> для государственных или муниципальных нужд в целях его нового использования.</p> <blockquote> <p>"решение о признании многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции (в случае изъятия земельного участка в связи с признанием расположенного на таком земельном участке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции)." (Источник: Земельный кодекс Российской Федерации, Статья 56.3, часть 2, пункт 4)</p> </blockquote> <p>Изъятие земельного участка влечет за собой одновременное изъятие расположенных на нем объектов недвижимости, включая вашу квартиру, с предоставлением возмещения.</p> <blockquote> <p>"Изъятие жилого помещения в связи с изъятием земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд осуществляется в порядке, установленном для изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд." (Источник: Жилищный кодекс Российской Федерации, Статья 32, часть 2)</p> </blockquote> <p>В возмещение за изымаемую квартиру будет включена и рыночная стоимость вашей доли в праве общей собственности на земельный участок.</p> <h4 id="4">4. Порядок оформления земельного участка и кадастровые работы</h4> <p>Теоретически, как собственник помещения, вы вправе инициировать оформление (постановку на кадастровый учет) всего земельного участка, находящегося в общей долевой собственности. Для этого необходимо решение общего собрания собственников помещений в МКД.</p> <blockquote> <p>"принятие решений об определении лица, уполномоченного от имени собственников помещений в многоквартирном доме на подачу заявления о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав на объекты недвижимости, входящие в силу закона в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме..." (Источник: Жилищный кодекс Российской Федерации, Статья 44, часть 2, пункт 3.6)</p> </blockquote> <p>Однако в условиях, когда дом уже признан аварийным и подлежит сносу, а земельный участок с высокой вероятностью будет изъят, проведение кадастровых работ и постановка участка на учет являются <strong>нецелесообразными с практической точки зрения</strong>. Органы власти, изымающие участок, будут проводить необходимые кадастровые работы за свой счет в рамках процедуры изъятия.</p> <h3 id="_4">Выводы и рекомендации</h3> <ol> <li> <p><strong>Выделить часть общего земельного участка в индивидуальную собственность невозможно.</strong> Закон (ст. 37 ЖК РФ и ст. 259.2 ГК РФ) прямо запрещает выдел в натуре доли в праве общей собственности на общее имущество МКД, к которому относится земля.</p> </li> <li> <p><strong>Ваше право на долю в земельном участке сохраняется</strong>, но оно неразрывно связано с правом собственности на квартиру и будет учтено в составе возмещения при изъятии имущества для государственных или муниципальных нужд.</p> </li> <li> <p><strong>В сложившейся ситуации инициировать оформление земельного участка нецелесообразно.</strong> Поскольку дом признан аварийным, следующим этапом, как правило, является принятие решения об изъятии земельного участка для муниципальных нужд с последующим предоставлением вам возмещения за квартиру и долю в земле.</p> </li> <li> <p><strong>Основные ваши действия должны быть сосредоточены на этапе изъятия имущества:</strong></p> <ul> <li>Внимательно следите за официальными уведомлениями от органов местного самоуправления о начале процедуры изъятия.</li> <li>Требуйте предоставления полного и обоснованного возмещения, которое должно включать рыночную стоимость квартиры <strong>и</strong> рыночную стоимость вашей доли в праве общей собственности на земельный участок и иное общее имущество.</li> <li>При несогласии с размером возмещения или условиями изъятия вы вправе обжаловать действия властей в судебном порядке.</li> </ul> </li> <li> <p><strong>Для защиты ваших интересов</strong> в сложной процедуре изъятия и определения размера возмещения рекомендуется обратиться за консультацией к <strong>адвокату</strong>, специализирующемуся на жилищном и земельном праве.</p> </li> </ol> <p><em>Этот ответ подготовлен с помощью ИИ и может содержать неточности.</em></p>