Нужно ли проводить межевание и обращаться к нотариусу при дарении доли в доме?

<h2 id="_1">Дарение доли в жилом доме на участке без установленных границ</h2> <h3 id="_2">Анализ ситуации</h3> <p>Вы являетесь участником долевой собственности на жилой дом и земельный участок под ним. Доли получены по наследству, зарегистрированы, но границы земельного участка не установлены (межевание не проводилось). Вы намерены подарить свою долю сестре, которая также является совладельцем.</p> <h3 id="1">1. Требуется ли нотариальное удостоверение договора дарения?</h3> <p><strong>Да, нотариальное удостоверение договора дарения доли в праве общей собственности на жилой дом является обязательным.</strong></p> <blockquote> <p>"Договор дарения недвижимого имущества, заключенный между гражданами, подлежит нотариальному удостоверению." (Источник: Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая), Статья 574, пункт 3)</p> <p>"Сделки по отчуждению или договоры ипотеки долей в праве общей собственности на недвижимое имущество подлежат нотариальному удостоверению..." (Источник: Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", Статья 42, пункт 1.1)</p> </blockquote> <p>Более того, при удостоверении такой сделки нотариус обязан проверить наличие обременений и провести иные необходимые проверки.</p> <blockquote> <p>"При удостоверении договоров об отчуждении или залоге имущества, права на которое подлежат государственной регистрации..., нотариус проверяет принадлежность данного имущества лицу, его отчуждающему или закладывающему..., а также отсутствие ограничений прав, обременений имущества или иных обстоятельств, препятствующих совершению этих договоров." (Источник: Основы законодательства Российской Федерации о нотариате, Статья 55)</p> </blockquote> <p><strong>Вывод:</strong> Оформить дарение доли в праве собственности на дом можно только через нотариуса.</p> <h3 id="2">2. Возможно ли оформить сделку без проведения межевания земельного участка?</h3> <p><strong>Да, с формально-юридической точки зрения провести сделку и зарегистрировать переход права собственности на долю в доме возможно и без межевания земельного участка.</strong></p> <p>Государственная регистрация перехода прав на объект недвижимости (вашу долю в доме) осуществляется при условии, что сведения об этом объекте уже имеются в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН).</p> <blockquote> <p>"Государственная регистрация прав без одновременного государственного кадастрового учета осуществляется при условии наличия в Едином государственном реестре недвижимости сведений об объекте недвижимого имущества, право на который регистрируется, в связи с... переходом права на объект недвижимости..." (Источник: Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", Статья 14, пункт 4)</p> </blockquote> <p>Ваш дом и доли в праве на него как "ранее учтенные объекты недвижимости" уже внесены в ЕГРН. Земельный участок под ним также, скорее всего, числится как ранее учтенный (по старому правоустанавливающему документу), даже если его границы не определены координатами. При дарении доли в доме к одаряемому переходит и соответствующая доля в праве на земельный участок, необходимый для использования дома.</p> <blockquote> <p>"При переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник." (Источник: Земельный кодекс Российской Федерации, Статья 35, пункт 1)</p> <p>"Отчуждение участником долевой собственности доли в праве собственности на здание, сооружение... проводится вместе с отчуждением доли указанных лиц в праве собственности на земельный участок, на котором расположены здание, сооружение." (Источник: Земельный кодекс Российской Федерации, Статья 35, пункт 4)</p> </blockquote> <p>Таким образом, для совершения сделки дарения доли в доме и регистрации перехода прав проведение межевания земельного участка <strong>не является обязательным предварительным условием</strong>.</p> <h3 id="3">3. Какие правовые риски существуют при отсутствии межевания?</h3> <p>Отсутствие установленных границ земельного участка создает существенные риски для всех совладельцев, в том числе и для вашей сестры после получения доли в подарок.</p> <ol> <li> <p><strong>Споры о границах с соседями.</strong> Без точных координат границ невозможно однозначно определить, где заканчивается ваш участок и начинается соседний. Это может привести к конфликтам, самовольному захвату части земли соседями или, наоборот, к обвинениям в захвате чужой территории.<br /> &gt; "Местоположение границ земельных участков подлежит... обязательному согласованию... с лицами..., обладающими смежными земельными участками..." (Источник: Федеральный закон от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О кадастровой деятельности", Статья 39, пункт 1)<br /> Если в будущем кто-то из соседей сделает межевание и установит границы в одностороннем порядке, это может ущемить ваши интересы.</p> </li> <li> <p><strong>Споры между совладельцами.</strong> Неопределенность границ участка осложняет реальное пользование землей. Могут возникнуть конфликты по поводу того, где кто может что построить, посадить и т.д.</p> </li> <li> <p><strong>Проблемы при отчуждении в будущем.</strong> В будущем ваша сестра (или другие совладельцы) могут столкнуться с трудностями при продаже своей доли или всего дома, так как многие покупатели и риелторы остерегаются объектов с неустановленными границами.</p> </li> <li> <p><strong>Риск выявления реестровых ошибок.</strong> При первом же межевании может выясниться, что фактические границы участка, которыми вы долго пользовались, не соответствуют тем, что значатся в документах. Это может привести к необходимости судебного урегулирования.<br /> &gt; "Воспроизведенная в Едином государственном реестре недвижимости ошибка... (далее - реестровая ошибка), подлежит исправлению... Споры, возникающие в связи с исправлением реестровой ошибки..., рассматриваются в судебном порядке." (Источник: Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", Статья 61, пункты 3 и 9)</p> </li> </ol> <h3 id="_3">Выводы и рекомендации</h3> <ol> <li> <p><strong>Нотариальное удостоверение обязательно.</strong> Для оформления договора дарения доли в доме вам с сестрой необходимо обратиться к нотариусу. Он подготовит договор, проверит юридическую чистоту и направит документы на регистрацию.</p> </li> <li> <p><strong>Межевание для сделки не требуется, но крайне желательно.</strong> Вы можете подарить долю и без межевания. Однако для обеспечения правовой определенности и избежания будущих конфликтов <strong>настоятельно рекомендую провести межевание земельного участка</strong>.</p> <ul> <li><strong>Порядок:</strong> Нужно заключить договор с кадастровым инженером, который выполнит работы и подготовит межевой план.</li> <li><strong>Согласование:</strong> Местоположение границ необходимо будет согласовать со всеми владельцами смежных земельных участков.<blockquote> <p>"Местоположение границ земельного участка считается согласованным при наличии в акте согласования местоположения границ личных подписей всех заинтересованных лиц или их представителей..." (Источник: Федеральный закон от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О кадастровой деятельности", Статья 40, пункт 2)</p> </blockquote> </li> <li><strong>Регистрация изменений:</strong> После подготовки межевого план подается в Росреестр для внесения уточненных сведений об участке в ЕГРН.</li> </ul> </li> <li> <p><strong>Что делать в первую очередь?</strong> Рекомендую сначала провести межевание, а затем оформлять дарение. Это наиболее правильный путь. Если же вы решите оформить дарение сразу, в договоре у нотариуса и в заявлении на регистрацию будет указано, что к одаряемому переходит доля в праве на земельный участок <strong>в существующих границах</strong> (неуточненных).</p> </li> <li> <p><strong>Консультация специалиста.</strong> Учитывая наличие нескольких совладельцев и потенциальные сложности с границами, перед началом действий целесообразно получить консультацию у <strong>адвоката</strong>, специализирующегося на земельном и наследственном праве, чтобы разработать оптимальный план с учетом всех нюансов вашей конкретной ситуации.</p> </li> </ol> <p><em>Этот ответ подготовлен с помощью ИИ и может содержать неточности.</em></p>