Регистрирующий орган отписался, что не их ошибка, нужен договор мены, а сосед за границей не присылает доверенность

<h4 id="_1">Исправление перепутанных кадастровых номеров земельных участков</h4> <p>Добрый день. Ситуация, с которой Вы столкнулись, довольно распространена: кадастровая (реестровая) ошибка, выражающаяся в перепутанных номерах или сведениях о границах смежных участков. Отказ органа регистрации прав (Росреестра) исправить ошибку и требование оформить договор мены с соседом является необоснованным и нарушает установленный законом порядок. Ниже представлен юридический анализ и конкретные рекомендации по Вашим дальнейшим действиям.</p> <h5 id="_2">Анализ ситуации и позиции органа регистрации</h5> <ol> <li><strong>Характер ошибки.</strong> Описанная проблема — это <strong>реестровая ошибка</strong>. Она возникает, когда в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН) внесены неверные сведения, например, о границах или, как в Вашем случае, фактически присвоены неверные кадастровые номера (что зачастую является следствием ошибки в описании местоположения границ).</li> <li><strong>Неправомерность отказа Росреестра.</strong> Требование регистрирующего органа заключить договор мены для исправления технической (реестровой) ошибки <strong>не соответствует закону</strong>. Договор мены — это двусторонняя сделка по обмену имуществом, которая здесь не требуется. Ваша цель — не обменяться участками, а исправить внесённую в реестр ошибку, чтобы сведения ЕГРН соответствовали действительности.</li> </ol> <h5 id="_3">Применимые нормы права и порядок исправления ошибки</h5> <p>Закон предусматривает чёткий механизм исправления таких ошибок, в том числе в случае, если один из правообладателей уклоняется от сотрудничества.</p> <ol> <li> <p><strong>Порядок исправления реестровой ошибки.</strong><br /> &gt;"Воспроизведенная в Едином государственном реестре недвижимости ошибка, содержащаяся в межевом плане... возникшая вследствие ошибки, допущенной лицом, выполнившим кадастровые работы... (далее — реестровая ошибка), подлежит исправлению по решению государственного регистратора прав в течение пяти рабочих дней со дня получения документов... свидетельствующих о наличии реестровых ошибок и содержащих необходимые для их исправления сведения, либо на основании вступившего в законную силу решения суда об исправлении реестровой ошибки..." (Источник: Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", статья 61, часть 3).</p> <p>Это означает, что орган регистрации <strong>обязан</strong> исправить ошибку при наличии подтверждающих документов. Если он отказывается это делать, его отказ (бездействие) можно обжаловать в суде.</p> </li> <li> <p><strong>Особенности уточнения границ смежных участков.</strong> В Вашем случае, вероятно, требуется уточнение границ. Закон устанавливает, что если при уточнении границ одного участка необходимо изменить сведения о границах смежного участка, орган регистрации делает это одновременно.<br /> &gt;"Если при государственном кадастровом учете в связи с уточнением местоположения части границ земельного участка... требуется внесение изменений в содержащиеся в ЕГРН сведения о местоположении границ и (или) площади смежных с ним земельных участков... орган регистрации прав одновременно... вносит соответствующие изменения... При этом представление дополнительных заявлений... в отношении указанных смежных земельных участков не требуется." (Источник: Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", статья 43, часть 2).</p> <p>Это подтверждает, что для исправления ошибки, затрагивающей общую границу, не нужно отдельное заявление соседа или сделка с ним.</p> </li> <li> <p><strong>Возможность исправления ошибки без согласия соседа.</strong> Ключевая для Вас норма содержится в части 7 статьи 61 закона о регистрации:<br /> &gt;"По истечении одного месяца со дня направления... правообладателю... решения о необходимости устранения реестровой ошибки... в случае, если правообладателем... не представлены документы... орган регистрации прав вносит изменения в сведения ЕГРН... <strong>без согласия их правообладателя</strong> при наличии в органе регистрации прав необходимых для этого документов, материалов и соблюдении установленных... условий." (Источник: Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", статья 61, часть 7).</p> <p>Таким образом, закон прямо допускает принудительное исправление реестровой ошибки, если правообладатель (Ваш сосед) бездействует.</p> </li> <li> <p><strong>Судебная защита как основной механизм.</strong> Поскольку орган регистрации бездействует, Вам необходимо обратиться в суд. Защита гражданских прав, включая требование об устранении нарушений, не связанных с лишением владения, осуществляется судом.<br /> &gt;"Собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения." (Источник: Гражданский кодекс РФ, статья 304).<br /> &gt;"Защиту нарушенных или оспоренных гражданских прав осуществляет суд..." (Источник: Гражданский кодекс РФ, статья 11).</p> </li> </ol> <h5 id="_4">Выводы и конкретные рекомендации</h5> <p>На основании приведённых норм, Вам следует действовать по следующему алгоритму:</p> <p><strong>Шаг 1: Подготовка доказательственной базы.</strong><br /> Соберите все документы, которые у Вас уже есть и которые подтверждают наличие ошибки: документы из кадастра, выписки из ЕГРН на оба участка, старые правоустанавливающие документы (свидетельства, договоры), а также <strong>отказ органа регистрации</strong> (или его ответ с требованием оформить договор мены). Рекомендуется получить актуальные выписки из ЕГРН на оба участка.</p> <p><strong>Шаг 2: Обращение в суд.</strong><br /> Вам необходимо подать в районный суд по месту нахождения земельных участков <strong>административное исковое заявление</strong> к органу регистрации прав (Управлению Росреестра по субъекту РФ). Спор связан с оспариванием бездействия публичного органа, поэтому применяется Кодекс административного судопроизводства (КАС РФ).</p> <ul> <li><strong>Предмет иска:</strong> Признать бездействие органа регистрации прав незаконным и обязать его исправить реестровую ошибку в сведениях ЕГРН, касающуюся кадастровых номеров и (или) описания местоположения границ Вашего земельного участка и смежного с ним участка.</li> <li><strong>Ответчик:</strong> Управление Росреестра.</li> <li><strong>Заинтересованное лицо:</strong> Ваш сосед (правообладатель смежного участка). Его следует указать в иске как заинтересованное лицо. Суд известит его о процессе. <strong>Его явка или согласие для рассмотрения дела не требуются.</strong> Суд может рассмотреть дело и в его отсутствие.</li> <li><strong>Требования в иске:</strong> Ссылайтесь на положения статей 61 и 43 Федерального закона № 218-ФЗ, указывая, что орган обязан исправить ошибку, а бездействие нарушает Ваши права собственника. Требуйте обязать орган совершить конкретные действия по исправлению сведений в ЕГРН.<br /> &gt;"Суд устанавливает факты, имеющие юридическое значение, только при невозможности получения заявителем в ином порядке надлежащих документов..." (Источник: Гражданский процессуальный кодекс РФ, статья 265). В Вашем случае судебное решение и будет таким документом, обязывающим Росреестр действовать.</li> </ul> <p><strong>Шаг 3: Исполнение решения суда.</strong><br /> После вступления решения суда в законную силу Росреестр будет обязан его исполнить. На основании решения суда исправление ошибки будет проведено в принудительном порядке.</p> <blockquote> <p>"Если отказ в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав признан судом незаконным... и в решении суда указано на необходимость осуществить... государственную регистрацию прав, указанные действия осуществляются без подачи заявления... на основании соответствующего решения суда..." (Источник: Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", статья 27, часть 2).</p> </blockquote> <h5 id="_5">Краткий итог</h5> <ol> <li>Требование Росреестра оформить договор мены <strong>незаконно</strong>.</li> <li>Реестровая ошибка исправляется по решению самого органа регистрации или по решению суда.</li> <li>Закон позволяет исправить ошибку <strong>без согласия соседа</strong>, если он бездействует.</li> <li><strong>Единственный эффективный путь</strong> в Вашей ситуации — <strong>обратиться в суд с административным иском к Росреестру</strong>, обязав его исполнить свою прямую обязанность по исправлению ошибки в ЕГРН.</li> </ol> <p><strong>Рекомендация:</strong> Учитывая сложность и специфику земельно-кадастровых споров и административного судопроизводства, для составления грамотного иска, сбора всех необходимых доказательств и представления Ваших интересов в суде настоятельно рекомендую обратиться к адвокату, специализирующемуся в области земельного права и недвижимости.</p> <p><em>Этот ответ подготовлен с помощью ИИ и может содержать неточности.</em></p>