Проверка документов при покупке гаража с земельным участком

<h2 id="_1">Покупка гаража с ранее учтенным статусом и неустановленными границами земельного участка</h2> <h3 id="_2">Анализ ситуации</h3> <p>Статус "актуальные, ранее учтенные" означает, что объект недвижимости был поставлен на учет до вступления в силу Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ и сведения о нем были перенесены в ЕГРН. Это <strong>не препятствует совершению сделки</strong>, поскольку:</p> <blockquote> <p>"Права на объекты недвижимости, возникшие до дня вступления в силу Федерального закона от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ... признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации в Едином государственном реестре недвижимости" (Источник: Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ, статья 69)</p> </blockquote> <p>Отсутствие установленных границ земельного участка создает риски при регистрации перехода права, поскольку:</p> <blockquote> <p>"в Едином государственном реестре недвижимости отсутствуют сведения о местоположении границ земельного участка, являющегося предметом договора... за исключением осуществления государственной регистрации сервитута" (Источник: Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ, статья 26)</p> </blockquote> <h3 id="_3">Применимые нормы права</h3> <ol> <li> <p><strong>О переходе права собственности</strong>: &gt;"В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации" (Источник: Гражданский кодекс РФ, статья 223)</p> </li> <li> <p><strong>О необходимости межевания</strong>: &gt;"Объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет" (Источник: Земельный кодекс РФ, статья 37)</p> </li> <li> <p><strong>О сделках с объектами, имеющими неустановленные границы</strong>: Регистрация перехода права может быть приостановлена при отсутствии сведений о границах в ЕГРН</p> </li> </ol> <h3 id="_4">Рекомендации и выводы</h3> <h4 id="_5">Что требовать от продавца:</h4> <ol> <li><strong>Проведение межевания земельного участка</strong> до заключения договора купли-продажи</li> <li><strong>Межевой план</strong>, подготовленный кадастровым инженером</li> <li><strong>Акт согласования границ</strong> с соседними землепользователями</li> <li><strong>Выписку из ЕГРН</strong> после уточнения границ участка</li> </ol> <h4 id="_6">Документы для проверки:</h4> <ul> <li>Свидетельство о наследстве или иной документ, подтверждающий переход права</li> <li>Выписка из ЕГРН на гараж и земельный участок</li> <li>Уставные документы ГСК (при наличии)</li> <li>Документ, подтверждающий право на землю у первоначального собственника</li> </ul> <h4 id="_7">Важные нюансы:</h4> <ol> <li>С 1 марта 2026 года действительно вводятся новые требования к обязательному межеванию, но они не имеют обратной силы и не влияют на текущую сделку</li> <li>Отсутствие межевания может привести к приостановке регистрации перехода права</li> <li>Рекомендуется заключать договор купли-продажи только после устранения недостатков с границами участка</li> </ol> <p><strong>Вывод</strong>: Сделка возможна, но требует предварительного устранения кадастровых недостатков земельного участка. Рекомендуется настоять на проведении межевания продавцом до подписания договора купли-продажи. При возникновении сложностей с регистрацией рекомендуется обратиться к адвокату, специализирующемуся на земельных спорах.</p> <p><em>Этот ответ подготовлен с помощью ИИ и может содержать неточности.</em></p>