Легализация туристических домиков на земле ЛПХ: документы, налоги, земля

<h2 id="1-2025">Организация посуточной аренды на земле ЛПХ с 1 сентября 2025 года</h2> <h3 id="_1">Анализ вашей ситуации</h3> <p>Вы планируете осуществлять коммерческую деятельность по посуточной аренде трех каркасных домиков, построенных без разрешительной документации на земельном участке ЛПХ. С 1 сентября 2025 года вступают в силу новые требования к средствам размещения в сфере туризма.</p> <h3 id="_2">Правовой анализ</h3> <h4 id="1">1. Статус построек</h4> <p><strong>Ключевой вопрос</strong> - являются ли ваши каркасные домики на сваях объектами капитального строительства:</p> <blockquote> <p>"объект капитального строительства - здание, строение, сооружение, объекты, строительство которых не завершено... за исключением некапитальных строений, сооружений" (Источник: Градостроительный кодекс Российской Федерации, Статья 1)</p> <p>"некапитальные строения, сооружения - строения, сооружения, которые не имеют прочной связи с землей и конструктивные характеристики которых позволяют осуществить их перемещение и (или) демонтаж и последующую сборку без несоразмерного ущерба назначению и без изменения основных характеристик строений, сооружений" (Источник: Градостроительный кодекс Российской Федерации, Статья 1)</p> </blockquote> <p><strong>Если домики признаются некапитальными строениями</strong>, то разрешение на строительство не требуется. Если же они являются объектами капитального строительства, то их строительство без разрешения является нарушением:</p> <blockquote> <p>"Строительство, реконструкция объектов капитального строительства без разрешения на строительство... - влечет наложение административного штрафа на граждан в размере от двух тысяч до пяти тысяч рублей" (Источник: Кодекс Российской Федерации об административных правонарушениях, Статья 9.5)</p> </blockquote> <h4 id="2">2. Использование земли ЛПХ для коммерческой деятельности</h4> <p>Земли ЛПХ имеют целевое назначение, и их использование для коммерческой деятельности проблематично:</p> <blockquote> <p>"Собственники земельных участков... обязаны: использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением и разрешенным использованием" (Источник: Земельный кодекс Российской Федерации, статья 42)</p> </blockquote> <p>За использование земельного участка не по целевому назначению предусмотрена ответственность:</p> <blockquote> <p>"Использование земельного участка не по целевому назначению... - влечет наложение административного штрафа в случае, если определена кадастровая стоимость земельного участка, на граждан в размере от 0,5 до 1 процента кадастровой стоимости земельного участка, но не менее десяти тысяч рублей" (Источник: Кодекс Российской Федерации об административных правонарушениях, Статья 8.8)</p> </blockquote> <h4 id="3-1-2025">3. Новые требования к средствам размещения с 1 сентября 2025 года</h4> <p>С 1 сентября 2025 года вступают в силу требования о включении средств размещения в реестр:</p> <blockquote> <p>"Сведения о средствах размещения... включаются в реестр классифицированных средств размещения" (Источник: Федеральный закон "Об основах туристской деятельности в Российской Федерации", Статья 5.2)</p> <p>"Предоставление услуг средства размещения без включения сведений о средстве размещения в реестр классифицированных средств размещения... - влечет наложение административного штрафа на должностных лиц в размере от пятидесяти тысяч до семидесяти тысяч рублей" (Источник: Кодекс Российской Федерации об административных правонарушениях, статья 14.39)</p> </blockquote> <h4 id="4">4. Форма ведения деятельности</h4> <p><strong>Самозанятость</strong> возможна для аренды жилых помещений:</p> <blockquote> <p>"Налоговые ставки устанавливаются в следующих размерах: 1) 4 процента в отношении доходов, полученных налогоплательщиками от реализации товаров (работ, услуг, имущественных прав) физическим лицам" (Источник: Федеральный закон "О проведении эксперимента по установлению специального налогового режима "Налог на профессиональный доход", Статья 10)</p> <p>"Объектом налогообложения признаются доходы от реализации товаров (работ, услуг, имущественных прав)" (Источник: Федеральный закон "О проведении эксперимента по установлению специального налогового режима "Налог на профессиональный доход", Статья 6)</p> </blockquote> <p>Однако для самозанятости существуют ограничения:</p> <blockquote> <p>"Не вправе применять специальный налоговый режим: ...4) лица, имеющие работников, с которыми они состоят в трудовых отношениях" (Источник: Федеральный закон "О проведении эксперимента по установлению специального налогового режима "Налог на профессиональный доход", Статья 4)</p> </blockquote> <p><strong>ИП</strong> - альтернативный вариант, который может быть обязательным при определенных условиях.</p> <h3 id="_3">Рекомендации и порядок действий</h3> <h4 id="1_1">1. Определите статус построек</h4> <ul> <li>Обратитесь к кадастровому инженеру для определения, являются ли домики объектами капитального строительства</li> <li>Если домики некапитальные - можно продолжить процедуру легализации</li> <li>Если капитальные - потребуется узаконивание через суд или в административном порядке</li> </ul> <h4 id="2_1">2. Легализуйте постройки</h4> <p>До 1 марта 2031 года действует упрощенный порядок:</p> <blockquote> <p>"До 1 марта 2031 года допускается осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на жилой или садовый дом... на основании только технического плана и правоустанавливающего документа на земельный участок" (Источник: Федеральный закон "О государственной регистрации недвижимости", статья 70)</p> </blockquote> <h4 id="3">3. Решите вопрос с целевым использованием земли</h4> <ul> <li>Подайте заявление об изменении вида разрешенного использования земельного участка</li> <li>Рассмотрите возможность установления условно разрешенного вида использования</li> </ul> <h4 id="4_1">4. Выберите форму ведения деятельности</h4> <ul> <li>Самозанятость подходит, если вы не планируете нанимать работников</li> <li>ИП необходим при найме сотрудников или если самозанятость не покрывает все виды деятельности</li> </ul> <h4 id="5">5. Пройдите процедуру классификации</h4> <p>После легализации построек и решения земельного вопроса:<br /> - Подайте заявление на включение в реестр средств размещения<br /> - Пройдите процедуру самооценки и классификации<br /> - Получите идентификационный номер средства размещения</p> <h3 id="_4">Выводы</h3> <ol> <li><strong>Без легализации построек и изменения ВРИ земли деятельность невозможна</strong> - высокие риски штрафов и сноса построек</li> <li><strong>Начните с определения статуса построек</strong> - это ключевой вопрос для определения дальнейших действий</li> <li><strong>Используйте упрощенный порядок легализации</strong> до 1 марта 2031 года</li> <li><strong>Самозанятость возможна</strong> при соблюдении ограничений, но ИП может быть более надежным вариантом</li> <li><strong>После решения земельных и строительных вопросов</strong> пройдите процедуру классификации для включения в реестр</li> </ol> <p>Рекомендую обратиться к адвокату, специализирующемуся на земельном и градостроительном праве, для разработки индивидуальной стратегии легализации вашего бизнеса с учетом местных особенностей Ростовской области.</p> <p><em>Этот ответ подготовлен с помощью ИИ и может содержать неточности.</em></p>