Вопрос о законности регистрации жилого дома на земельном участке с аэродромными и санитарными ограничениями и выдаче ЕГРН

<h2 id="_1">Правовой анализ возможности строительства и регистрации жилого дома в зонах с особыми условиями использования территорий</h2> <h3 id="_2">Анализ ситуации</h3> <p>Ваша ситуация требует тщательного анализа, поскольку дом расположен одновременно в трех зонах с особыми условиями использования территорий: двух подзонах приаэродромной территории и первом поясе зоны санитарной охраны водозабора.</p> <h3 id="_3">Применимые правовые нормы</h3> <h4 id="1">1. Ограничения в приаэродромной территории</h4> <blockquote> <p>"В границах приаэродромной территории устанавливаются ограничения использования земельных участков и (или) расположенных на них объектов недвижимости и осуществления экономической и иной деятельности" (Источник: Воздушный кодекс Российской Федерации, статья 47)</p> <p>"четвертая подзона, в которой запрещается размещать объекты, создающие помехи в работе наземных объектов средств и систем обслуживания воздушного движения, навигации, посадки и связи" (Источник: Воздушный кодекс Российской Федерации, статья 47)</p> <p>"шестая подзона, в которой запрещается размещать объекты, способствующие привлечению и массовому скоплению птиц" (Источник: Воздушный кодекс Российской Федерации, статья 47)</p> </blockquote> <h4 id="2">2. Ограничения в зоне санитарной охраны водозабора</h4> <blockquote> <p>"При проектировании, строительстве, реконструкции, вводе в эксплуатацию, эксплуатации хозяйственных и иных объектов должны соблюдаться санитарные правила" (Источник: Федеральный закон "О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения", статья 12)</p> </blockquote> <h4 id="3">3. Требования к государственной регистрации</h4> <blockquote> <p>"При проведении правовой экспертизы документов... государственным регистратором прав осуществляется проверка представленных документов на предмет... соответствия: ограничениям, установленным в зонах с особыми условиями использования территорий, сведения о которых внесены в Единый государственный реестр недвижимости" (Источник: Федеральный закон "О государственной регистрации недвижимости", статья 70 часть 13)</p> <p>"Осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается... если... назначение или разрешенное использование созданного объекта недвижимости не соответствует виду разрешенного использования земельного участка" (Источник: Федеральный закон "О государственной регистрации недвижимости", статья 26)</p> </blockquote> <h3 id="_4">Выводы и риски</h3> <h4 id="1_1">1. Законность размещения жилого дома</h4> <p>На основании предоставленного контекста невозможно однозначно определить, разрешено ли строительство жилых домов в указанных подзонах приаэродромной территории и первом поясе зоны санитарной охраны. Для этого необходимо изучить:</p> <ul> <li>Конкретные ограничения, установленные для четвертой и шестой подзон приаэродромной территории аэродрома экспериментальной авиации</li> <li>Режим использования территорий в первом поясе зоны санитарной охраны водозабора реки Волга</li> <li>Правила землепользования и застройки соответствующего муниципального образования</li> </ul> <h4 id="2_1">2. Возможность регистрации дома</h4> <p>Регистрация дома могла быть осуществлена по следующим причинам:</p> <blockquote> <p>"При проведении правовой экспертизы... проверка законности выдачи уполномоченным органом или организацией разрешения на строительство, разрешения на ввод объекта в эксплуатацию... государственным регистратором прав не осуществляется" (Источник: Федеральный закон "О государственной регистрации недвижимости", статья 40 часть 15)</p> </blockquote> <p>Орган регистрации прав может не проверять соблюдение всех ограничений, если представлены необходимые документы, включая разрешение на ввод объекта в эксплуатацию.</p> <h4 id="3_1">3. Основные риски для покупателя</h4> <ol> <li> <p><strong>Риск признания регистрации недействительной</strong> - если будет установлено, что строительство осуществлено с нарушением установленных ограничений</p> </li> <li> <p><strong>Риск ограничений в использовании</strong> - возможны ограничения на реконструкцию, капитальный ремонт или иное использование объекта</p> </li> <li> <p><strong>Риск сноса объекта</strong> - в случае установления нарушения режима зон с особыми условиями использования</p> </li> </ol> <blockquote> <p>"Объект капитального строительства, расположенный в границах зоны с особыми условиями использования территории, подлежит сносу или приведению в соответствие с ограничениями использования земельных участков... в случае, если режим указанной зоны не допускает размещения такого объекта капитального строительства" (Источник: Градостроительный кодекс Российской Федерации, статья 55.33)</p> </blockquote> <h3 id="_5">Рекомендации</h3> <ol> <li> <p><strong>Проведите дополнительную проверку</strong> - запросите в уполномоченных органах информацию о конкретных ограничениях в указанных зонах</p> </li> <li> <p><strong>Запросите документы о согласовании</strong> - у продавца необходимо запросить документы, подтверждающие согласование строительства с авиационными и санитарными службами</p> </li> <li> <p><strong>Обратитесь к адвокату</strong> - для проведения комплексной правовой экспертизы всех обстоятельств дела</p> </li> <li> <p><strong>Рассмотрите альтернативные варианты</strong> - учитывая выявленные риски, рассмотрите возможность поиска альтернативного объекта недвижимости</p> </li> </ol> <p>Покупка объекта с такими обременениями сопряжена с существенными правовыми рисками, которые могут привести к значительным финансовым потерям и проблемам с правом собственности в будущем.</p> <p><em>Этот ответ подготовлен с помощью ИИ и может содержать неточности.</em></p>