Продажа доли в старом доме с незарегистрированной землей: какие документы нужны нотариусу

<h2 id="_1">Продажа доли в деревенском доме с незарегистрированным земельным участком</h2> <h3 id="_2">Анализ ситуации</h3> <p>Ваша ситуация осложнена несколькими факторами:<br /> - Земельный участок под домом не сформирован и не зарегистрирован<br /> - Два собственника отказываются участвовать в оформлении документов<br /> - Действует принцип единства судьбы земельного участка и расположенного на нем объекта недвижимости</p> <h3 id="_3">Применимые правовые нормы</h3> <h4 id="_4">Принцип единства земельного участка и объекта недвижимости</h4> <blockquote> <p>"единство судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами" (Источник: Земельный кодекс Российской Федерации, статья 1, пункт 1, подпункт 5)</p> </blockquote> <h4 id="_5">Обязательность отчуждения доли в доме вместе с земельным участком</h4> <blockquote> <p>"Отчуждение участником долевой собственности доли в праве собственности на здание, сооружение или отчуждение собственником принадлежащих ему части здания, сооружения или помещения в них проводится вместе с отчуждением доля указанных лиц в праве собственности на земельный участок, на котором расположены здание, сооружение" (Источник: Земельный кодекс Российской Федерации, статья 35, пункт 4)</p> </blockquote> <h4 id="_6">Права на земельный участок при продаже недвижимости</h4> <blockquote> <p>"По договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования" (Источник: Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая), статья 552, пункт 1)</p> </blockquote> <h3 id="_7">Рекомендации</h3> <h4 id="1">1. Документы для нотариуса</h4> <p>Для заключения сделки купли-продажи доли в доме нотариусу потребуются:</p> <ol> <li><strong>Документы на долю в доме</strong>: выписка из ЕГРН, подтверждающая ваше право собственности на долю</li> <li><strong>Документы на земельный участок</strong>: поскольку земля не сформирована, вам необходимо предоставить один из следующих документов:<br /> - Договор аренды земельного участка с муниципальным образованием<br /> - Решение о предоставлении земельного участка в аренду<br /> - Выписку из ЕГРН об отсутствии зарегистрированных прав на земельный участок</li> </ol> <h4 id="2">2. Пути решения проблемы с земельным участком</h4> <h5 id="_8">Вариант А: Оформление земельного участка в аренду</h5> <blockquote> <p>"В случае, когда продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, покупателю передается право собственности на земельный участок... Продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком" (Источник: Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая), статья 552, пункты 2-3)</p> </blockquote> <p>Вы можете обратиться в местную администрацию для оформления земельного участка в аренду. Поскольку дом старше 150 лет и, вероятно, был построен до введения в действие Земельного кодекса, у вас есть преимущественное право на аренду земельного участка.</p> <h5 id="_9">Вариант Б: Судебный порядок решения вопроса</h5> <blockquote> <p>"Земельные споры рассматриваются в судебном порядке" (Источник: Земельный кодекс Российской Федерации, статья 64, пункт 1)</p> </blockquote> <p>Вы можете обратиться в суд с иском:<br /> - О понуждении несогласных собственников к участию в оформлении земельного участка<br /> - О признании права на земельный участок в порядке статьи 59 Земельного кодекса</p> <h4 id="3">3. Особенности продажи доли</h4> <blockquote> <p>"При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях" (Источник: Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая), статья 250, пункт 1)</p> </blockquote> <p>Обязательно соблюдите процедуру уведомления других собственников о продаже доли с указанием цены и условий.</p> <h3 id="_10">Выводы и рекомендации</h3> <ol> <li> <p><strong>Немедленно обратитесь к адвокату</strong>, специализирующемуся на земельных и жилищных спорах, для разработки оптимальной стратегии.</p> </li> <li> <p><strong>Попробуйте решить вопрос с земельным участком до продажи</strong>:<br /> - Обратитесь в местную администрацию для оформления аренды земельного участка<br /> - Если два собственника отказываются участвовать, рассматривайте судебный вариант принуждения</p> </li> <li> <p><strong>Подготовьте для нотариуса</strong>:<br /> - Документы на долю в доме<br /> - Документы, подтверждающие ваши права на использование земельного участка (договор аренды или решение о предоставлении в аренду)</p> </li> <li> <p><strong>Соблюдайте процедуру уведомления</strong> других собственников о продаже доли для соблюдения их преимущественного права покупки.</p> </li> </ol> <p>Без решения вопроса с земельным участком продажа доли в доме будет крайне затруднительна, а в некоторых случаях невозможна, поскольку нарушает принцип единства судьбы земельного участка и расположенного на нем объекта недвижимости.</p> <p><em>Этот ответ подготовлен с помощью ИИ и может содержать неточности.</em></p>