Вопрос: Расчет налога и риски при продаже земельного участка по цене 0,7 от кадастровой стоимости после сноса дома

<h2 id="_1">Продажа земельного участка после сноса дома: налогообложение и риски</h2> <h3 id="_2">Анализ ситуации</h3> <p>Вы планируете продать земельный участок, который находился в вашей собственности менее 3 лет. Ранее на участке был построен и зарегистрирован жилой дом, который вы снесли и сняли с кадастрового учета. Продажа планируется по цене 70% от кадастровой стоимости.</p> <h3 id="_3">Расчет налога при продаже</h3> <p><strong>Формула расчета НДФЛ:</strong></p> <pre><code>Налог = (Цена продажи - Налоговый вычет) × 13% </code></pre> <p>В вашем случае применяется один из двух вариантов налогового вычета:</p> <ol> <li> <p><strong>Имущественный вычет в размере 1 млн рублей:</strong></p> <blockquote> <p>"налогоплательщик вправе получить имущественные налоговые вычеты в суммах, полученных им в налоговом периоде от продажи жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, дач, садовых домиков или земельных участков или доли (долей) в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика менее трех лет, но не превышающих в целом 1 000 000 рублей" (Источник: Налоговый кодекс Российской Федерации, статья 220)</p> </blockquote> </li> <li> <p><strong>Вычет в размере документально подтвержденных расходов на приобретение</strong> (если у вас сохранились документы о затратах на выкуп участка из аренды).</p> </li> </ol> <p><strong>Пример расчета при продаже за 0,7 от кадастровой стоимости:</strong><br /> - Кадастровая стоимость: 3 000 000 руб.<br /> - Цена продажи: 2 100 000 руб. (70%)<br /> - Налог с вычетом 1 млн руб.: (2 100 000 - 1 000 000) × 13% = 143 000 руб.</p> <h3 id="_4">Риски при продаже по цене ниже кадастровой стоимости</h3> <h4 id="_5">Контроль цен налоговыми органами</h4> <p>Налоговые органы имеют право проверять правильность применения цен при значительном отклонении от рыночных:</p> <blockquote> <p>"Налоговые органы при осуществлении контроля за полноты исчисления налогов вправе проверять правильность применения цен по сделкам лишь в следующих случаях: при отклонении более чем на 20 процентов в сторону повышения или в сторону понижения от уровня цен, применяемых налогоплательщиком по идентичным (однородным) товарам (работам, услугам) в пределах непродолжительного периода времени" (Источник: Налоговый кодекс Российской Федерации, статья 40)</p> </blockquote> <h4 id="_6">Возможность доначисления налога</h4> <blockquote> <p>"В случаях, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи, когда цены товаров, работ или услуг, примененные сторонами сделки, отклоняются в сторону повышения или в сторону понижения более чем на 20 процентов от рыночной цены идентичных (однородных) товаров (работ или услуг), налоговый орган вправе вынести мотивированное решение о доначислении налога, рассчитанного таким образом, как если бы результаты этой сделки были оценены исходя из применения рыночных цен на соответствующие товары, работы или услуги" (Источник: Налоговый кодекс Российской Федерации, статья 40)</p> </blockquote> <h4 id="_7">Особенность для недвижимости</h4> <p>Для целей налогообложения при продаже недвижимого имущества, находящегося в собственности менее 3 лет, налоговая база не может быть меньше 70% кадастровой стоимости объекта на 1 января года, в котором осуществлена государственная регистрация перехода права собственности.</p> <h3 id="_8">Последствия сноса дома</h3> <p>Снос дома и снятие его с кадастрового учета не создают дополнительных налоговых рисков, поскольку:</p> <blockquote> <p>"При снятии с государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прекращения прав на здание, сооружение в связи с прекращением их существования одновременно осуществляются снятие с государственного кадастрового учета и государственная регистрация прекращения прав на все помещения и машино-места в таких здании, сооружении" (Источник: Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", статья 40)</p> </blockquote> <h3 id="_9">Выводы и рекомендации</h3> <ol> <li> <p><strong>Налог будет рассчитываться</strong> от цены продажи за вычетом 1 млн рублей или документально подтвержденных расходов на приобретение.</p> </li> <li> <p><strong>Риск доначисления налога существует</strong> - если налоговая служба сочтет, что цена продажи более чем на 20% отклоняется от рыночной, она может доначислить налог исходя из рыночной стоимости участка.</p> </li> <li> <p><strong>Минимальная налоговая база</strong> не может быть меньше 70% от кадастровой стоимости участка.</p> </li> <li> <p><strong>Снос дома</strong> не создает дополнительных налоговых обязательств или рисков.</p> </li> <li> <p><strong>Для минимизации рисков</strong> подготовьте документальное обоснование цены продажи (например, отчет независимого оценщика о рыночной стоимости или доказательства недостатков участка, объясняющих сниженную цену).</p> </li> <li> <p>При возникновении споров с налоговыми органами рекомендуем обратиться к адвокату, специализирующемуся на налоговом праве.</p> </li> </ol> <p><em>Этот ответ подготовлен с помощью ИИ и может содержать неточности.</em></p>