Покупка гаража с наследством: проверка документов и статусов ЕГРН, межевание земли

<h2 id="_1">Покупка унаследованного гаража с земельным участком: правовые риски и порядок оформления</h2> <h3 id="_2">Анализ ситуации</h3> <p>Вы планируете приобрести гараж с земельным участком, которые перешли к продавцу по наследству после смерти отца. Основные сложности связаны со статусом объекта недвижимости в ЕГРН как "актуальные, ранее учтенные" и отсутствием установленных границ земельного участка.</p> <h4 id="_3">Статус "ранее учтенные" в ЕГРН</h4> <blockquote> <p>"Государственная регистрация перехода права на объект недвижимости, ограничения права на объект недвижимости, обременения объекта недвижимости или сделки с объектом недвижимости проводится при условии наличия государственной регистрации права на данный объект в Едином государственном реестре недвижимости, если иное не установлено федеральным законом." (Источник: Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", статья 1, часть 4)</p> </blockquote> <p>Статус "ранее учтенные" означает, что объект был поставлен на кадастровый учет до вступления в силу Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ и сведения о нем были перенесены в ЕГРН. <strong>Этот статус не препятствует совершению сделки купли-продажи</strong>, поскольку право собственности продавца зарегистрировано в ЕГРН.</p> <blockquote> <p>"Наличие в Едином государственном реестре недвижимости указанных сведений не препятствует осуществлению государственной регистрации прав на ранее учтенный объект недвижимости." (Источник: Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", статья 69.1, часть 15)</p> </blockquote> <h4 id="_4">Проблема отсутствия межевания земельного участка</h4> <blockquote> <p>"Осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав в случае, если: ... в Едином государственном реестре недвижимости отсутствуют сведения о местоположении границ земельного участка, являющегося предметом договора, на основании которого осуществляются государственная регистрация прав, ограничение прав, обременение земельного участка..." (Источник: Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", статья 26, пункт 21.1)</p> </blockquote> <p>Отметка в кадастровом паспорте о том, что "граница земельного участка не установлена в соответствии с требованием земельного законодательства", действительно свидетельствует об отсутствии межевания. <strong>С 1 марта 2025 года отсутствие установленных границ земельного участка является основанием для приостановления государственной регистрации перехода права собственности.</strong></p> <h3 id="_5">Применимые нормы права</h3> <h4 id="_6">Наследственные правоотношения</h4> <blockquote> <p>"Принадлежавшие наследодателю на праве собственности земельный участок или право пожизненного наследуемого владения земельным участком входит в состав наследства и наследуется на общих основаниях, установленных настоящим Кодексом." (Источник: Гражданский кодекс Российской Федерации (часть третья) от 26.11.2001 N 146-ФЗ, статья 1181)</p> </blockquote> <h4 id="_7">Требования к сделкам с земельными участками</h4> <blockquote> <p>"Объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет." (Источник: Земельный кодекс Российской Федерации от 25.10.2001 N 136-ФЗ, статья 37, часть 1)</p> </blockquote> <h3 id="_8">Рекомендации и выводы</h3> <h4 id="_9">Что требовать от продавца:</h4> <ol> <li><strong>Обязательно провести межевание земельного участка</strong> до совершения сделки. Результатом межевания будет межевой план, подготовленный кадастровым инженером.</li> </ol> <blockquote> <p>"Результатом кадастровых работ кадастрового инженера... является межевой план..." (Источник: Федеральный закон от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О кадастровой деятельности", статья 37)</p> </blockquote> <ol start="2"> <li><strong>Уточнить сведения о земельном участке в ЕГРН</strong> после проведения межевания.</li> </ol> <h4 id="_10">Документы для проверки:</h4> <ol> <li><strong>Выписка из ЕГРН</strong> на гараж и земельный участок (должна подтверждать право собственности продавца и отсутствие обременений)</li> <li><strong>Свидетельство о праве на наследство</strong> (должно быть нотариально удостоверено)</li> </ol> <blockquote> <p>"Свидетельство о праве на наследство выдается по месту открытия наследства нотариусом..." (Источник: Гражданский кодекс Российской Федерации (часть третья) от 26.11.2001 N 146-ФЗ, статья 1162, часть 1)</p> </blockquote> <ol start="3"> <li><strong>Документы от гаражного кооператива</strong> (подтверждающие членство и отсутствие задолженности)</li> <li><strong>Технический план гаража</strong> (при наличии)</li> <li><strong>Межевой план земельного участка</strong> (после проведения межевания)</li> </ol> <h4 id="_11">Риски, которые необходимо минимизировать:</h4> <ol> <li><strong>Приостановка регистрации</strong> из-за отсутствия установленных границ земельного участка</li> <li><strong>Наличие других наследников</strong>, которые могут оспорить сделку</li> <li><strong>Обременения и ограничения</strong>, не отраженные в документах</li> <li><strong>Некорректное оформление наследства</strong></li> </ol> <p><strong>Вывод:</strong> Сделка возможна, но требует от продавца предварительного проведения межевания земельного участка. Статус "ранее учтенные" не является препятствием для купли-продажи. Рекомендуется заключить предварительный договор с условием о проведении межевания продавцом до основной сделки. В случае сложностей с оформлением документов рекомендуется обратиться к адвокату, специализирующемуся на недвижимости.</p> <p><em>Этот ответ подготовлен с помощью ИИ и может содержать неточности.</em></p>