Законность создания ТСН на земле ООО и риски для жильцов при продаже земли

<h2 id="_1">Покупка квартиры в здании бывшего детского сада с неприватизированной землей</h2> <h3 id="_2">Анализ ситуации</h3> <p>Вы планируете приобрести квартиру в здании бывшего детского сада, переведенного в жилой фонд. Квартиры зарегистрированы в Росреестре, однако земельный участок под зданием остается в собственности ООО, которое организовало ТСН. Земля не переоформлена в соответствии с действующим законодательством.</p> <h3 id="_3">Законность создания ТСН</h3> <p>Создание товарищества собственников недвижимости в данной ситуации формально возможно, однако имеет существенные правовые особенности.</p> <blockquote> <p>"Товариществом собственников недвижимости признается добровольное объединение собственников недвижимого имущества (помещений в здании, в том числе в многоквартирном доме, или в нескольких зданиях, жилых домов, садовых домов, садовых или огородных земельных участков и т.п.), созданное ими для совместного владения, пользования и в установленных законом пределах распоряжения имуществом (вещами), в силу закона находящимся в их общей собственности или в общем пользовании" (Источник: Гражданский кодекс РФ, статья 123.12)</p> </blockquote> <h3 id="_4">Права собственников на земельный участок</h3> <p>Несмотря на то, что земельный участок формально принадлежит ООО, собственники помещений имеют установленные законом права пользования этим участком.</p> <blockquote> <p>"Собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования предоставленным таким лицом под эту недвижимость земельным участком" (Источник: Гражданский кодекс РФ, статья 271)</p> <p>"При переходе права собственности на недвижимость, находящуюся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости" (Источник: Гражданский кодекс РФ, статья 271)</p> </blockquote> <h3 id="_5">Риски для собственников</h3> <h4 id="1">1. Риск продажи земельного участка ООО</h4> <blockquote> <p>"Переход права собственности на земельный участок не является основанием прекращения или изменения принадлежащего собственнику недвижимости права пользования этим участком" (Источник: Гражданский кодекс РФ, статья 271)</p> </blockquote> <p>Это означает, что даже при продаже земельного участка новому собственнику, права жильцов на пользование земельным участком сохраняются в прежнем объеме.</p> <h4 id="2">2. Риск ограничения доступа к территории</h4> <blockquote> <p>"Собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения" (Источник: Гражданский кодекс РФ, статья 304)</p> </blockquote> <p>Собственники помещений вправе защищать свое право пользования земельным участком, включая доступ к территории.</p> <h4 id="3">3. Риск сноса ограждения</h4> <p>Установление забора требует согласования с собственником земельного участка. Если ограждение было установлено без надлежащих оснований, существует риск его демонтажа по требованию собственника земли.</p> <h3 id="_6">Соответствие жилищному законодательству</h3> <h4 id="_7">Перевод нежилого помещения в жилое</h4> <blockquote> <p>"Перевод нежилого помещения в жилое помещение не допускается, если такое помещение не отвечает установленным требованиям или отсутствует возможность обеспечить соответствие такого помещения установленным требованиям либо если право собственности на такое помещение обременено правами каких-либо лиц" (Источник: Жилищный кодекс РФ, статья 22)</p> </blockquote> <h4 id="_8">Права на земельный участок под многоквартирным домом</h4> <blockquote> <p>"В существующей застройке поселений земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, является общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном доме" (Источник: Федеральный закон №189-ФЗ, статья 16)</p> </blockquote> <h3 id="_9">Рекомендации и выводы</h3> <ol> <li> <p><strong>Права пользования землей защищены</strong> - даже при смене собственника земельного участка право пользования сохраняется за собственниками помещений.</p> </li> <li> <p><strong>Риск выселения минимален</strong> - принудительное выселение возможно только при изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд с предоставлением равноценного возмещения.</p> </li> <li> <p><strong>Необходимо оформление земельных отношений</strong> - собственникам помещений следует инициировать процедуру оформления земельного участка в общую долевую собственность.</p> </li> <li> <p><strong>Перед покупкой рекомендую:</strong><br /> - Проверить законность перевода помещения из нежилого в жилое<br /> - Изучить устав ТСН и документы на земельный участок<br /> - Уточнить условия пользования земельным участком<br /> - Проконсультироваться с адвокатом по земельным вопросам</p> </li> <li> <p><strong>Для минимизации рисков</strong> собственникам следует объединиться и обратиться в уполномоченные органы для оформления земельного участка в общую долевую собственность в соответствии с земельным и жилищным законодательством.</p> </li> </ol> <p>Ситуация имеет правовые основания, но требует внимательного отношения к оформлению земельных отношений для полной защиты прав собственников.</p> <p><em>Этот ответ подготовлен с помощью ИИ и может содержать неточности.</em></p>