Как оформить сделку при ошибках в кадастре

<h2 id="_1">Покупка земельного участка с домом при наличии кадастровой ошибки</h2> <h3 id="_2">Анализ ситуации</h3> <p>Обнаруженная кадастровая ошибка, при которой дом отображается за границами земельного участка, создает существенные юридические риски для сделки купли-продажи. Данная ситуация требует особого внимания, поскольку затрагивает вопросы соответствия объекта недвижимости сведениям Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН).</p> <h3 id="_3">Применимые правовые нормы</h3> <h4 id="1">1. Кадастровая ошибка как препятствие для регистрации</h4> <blockquote> <p>"имеются противоречия между сведениями об объекте недвижимости, содержащимися в представленных заявителем документах, и сведениями Единого государственного реестра недвижимости о таком объекте недвижимости" (Источник: Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ, статья 26, пункт 49 части 1)</p> </blockquote> <p>Данная норма указывает, что выявленное несоответствие является основанием для приостановления или отказа в государственной регистрации прав.</p> <h4 id="2">2. Порядок исправления кадастровой ошибки</h4> <blockquote> <p>"Государственный кадастровый учет в связи с изменением описания местоположения границ земельного участка и (или) его площади... осуществляется при условии, если такие изменения связаны с уточнением описания местоположения границ земельного участка... или в содержащемся в Едином государственном реестре недвижимости описании местоположения границ которого выявлена ошибка" (Источник: Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ, статья 43, часть 1)</p> </blockquote> <p>Исправление кадастровой ошибки требует проведения кадастровых работ по уточнению границ земельного участка и местоположения объекта недвижимости.</p> <h4 id="3">3. Обязанности продавца при передаче недвижимости</h4> <blockquote> <p>"Продавец обязан передать покупателю товар свободным от любых прав третьих лиц" (Источник: Гражданский кодекс РФ, статья 460, пункт 1)</p> <p>"Передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче" (Источник: Гражданский кодекс РФ, статья 556, пункт 1)</p> </blockquote> <h4 id="4">4. Переход права собственности на недвижимость</h4> <blockquote> <p>"Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации" (Источник: Гражданский кодекс РФ, статья 551, пункт 1)</p> </blockquote> <h3 id="_4">Выводы и рекомендации</h3> <h4 id="1_1">1. Относительно кадастровой ошибки</h4> <p>Кадастровая ошибка является существенным препятствием для регистрации перехода права собственности. Росреестр вправе приостановить регистрацию или отказать в ней до устранения противоречий.</p> <h4 id="2_1">2. Порядок действий</h4> <p><strong>Рекомендуемая последовательность действий:</strong></p> <ol> <li><strong>До подписания договора</strong> потребовать от продавца устранения кадастровой ошибки</li> <li><strong>Провести</strong> независимую экспертизу документов на объект недвижимости</li> <li><strong>Включить в договор</strong> условие о том, что расчеты по аккредитиву производятся только после успешной государственной регистрации перехода права собственности</li> <li><strong>Подписать</strong> подробный передаточный акт с точным описанием фактического расположения дома на участке</li> </ol> <h4 id="3_1">3. Документы для проверки</h4> <p>Запросите у продавца:<br /> - Свежую выписку из ЕГРН на земельный участок и дом<br /> - Документы, подтверждающие основания возникновения права собственности<br /> - Технический план дома и межевой план земельного участка<br /> - Документы о ранее проведенных кадастровых работах</p> <h4 id="4_1">4. Риски при проведении сделки до исправления ошибки</h4> <ul> <li>Отказ в государственной регистрации перехода права собственности</li> <li>Возможность оспаривания сделки в суде</li> <li>Проблемы с дальнейшим распоряжением имуществом</li> <li>Сложности при подключении к коммуникациям и получении адресных документов</li> </ul> <h4 id="5">5. Использование аккредитива</h4> <p>Аккредитив действительно снижает риски, но не решает проблему кадастровой ошибки. Рекомендую предусмотреть в условиях аккредитива, что платеж осуществляется только после представления в банк доказательств успешной государственной регистрации перехода права собственности.</p> <p><strong>Заключение:</strong> Настоятельно рекомендую устранить кадастровую ошибку до проведения сделки. Если продавец отказывается исправлять ошибку, рассмотрите возможность отказа от покупки данного объекта, поскольку риски существенно превышают потенциальные выгоды.</p> <p>Для исправления кадастровой ошибки продавцу необходимо обратиться к кадастровому инженеру для проведения соответствующих работ и подачи документов в Росреестр. В случае споров с соседями или администрацией может потребоваться судебное разрешение вопроса.</p> <p><em>Этот ответ подготовлен с помощью ИИ и может содержать неточности.</em></p>