Выбор способа переоформления дома на близкого родственника: дарение или купля-продажа

<h2 id="_1">Оформление перехода права собственности на жилой дом между родными сестрами</h2> <h3 id="_2">Анализ ситуации</h3> <p>Вы с сестрой договорились о передаче права собственности на жилой дом с земельным участком. Сестра владеет имуществом более 5 лет, что является важным фактором для налогообложения. Рассмотрим два варианта оформления: договор дарения и договор купли-продажи.</p> <h3 id="_3">Налоговые последствия</h3> <h4 id="_4">При договоре дарения</h4> <blockquote> <p>"доходы в денежной и натуральной формах, получаемые от физических лиц в порядке дарения, за исключением случаев дарения недвижимого имущества, транспортных средств, акций, цифровых финансовых активов, цифровых прав, включающих одновременно цифровые финансовые активы и утилитарные цифровые права, цифровой валюты, долей, паев, если иное не предусмотрено настоящим пунктом. Доходы, полученные в порядке дарения, освобождаются от налогообложения в случае, если даритель и одаряемый являются членами семьи и (или) близкими родственниками в соответствии с Семейским кодексом Российской Федерации (супругами, родителями и детьми, в том числе усыновителями и усыновленными, дедушкой, бабушкой и внуками, полнородными и неполнородными (имеющими общих отца или мать) братьями и сестрами)" (Источник: Налоговый кодекс Российской Федерации, статья 217 пункт 18.1)</p> </blockquote> <p><strong>Вывод</strong>: При договоре дарения между родными сестрами налог на доходы физических лиц (НДФЛ) не уплачивается.</p> <h4 id="-">При договоре купли-продажи</h4> <blockquote> <p>"Если иное не установлено настоящей статьей, минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества составляет пять лет" (Источник: Налоговый кодекс Российской Федерации, статья 217.1 пункт 4)</p> <p>"доходы, получаемые физическими лицами за соответствующий налоговый период: от продажи объектов недвижимого имущества, а также долей в указанном имуществе с учетом особенностей, установленных статьей 217.1 настоящего Кодекса; от продажи иного имущества, находившегося в собственности налогоплательщика три года и более" (Источник: Налоговый кодекс Российской Федерации, статья 217 пункт 17.1)</p> </blockquote> <p><strong>Вывод</strong>: Поскольку сестра владеет имуществом более 5 лет, она освобождается от уплаты НДФЛ при продаже независимо от суммы сделки.</p> <h3 id="_5">Влияние срока владения на налогообложение</h3> <p>Срок владения сестрой имуществом (более 5 лет) полностью освобождает ее от уплаты НДФЛ при продаже:</p> <blockquote> <p>"Если иное не установлено настоящей статьей, доходы, получаемые налогоплательщиком от продажи объекта недвижимого имущества, освобождаются от налогообложения при условии, что такой объект находился в собственности налогоплательщика в течение минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества и более" (Источник: Налоговый кодекс Российской Федерации, статья 217.1 пункт 2)</p> </blockquote> <h3 id="_6">Документы и процедура регистрации</h3> <h4 id="_7">Общие требования</h4> <blockquote> <p>"Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами" (Источник: Гражданский кодекс Российской Федерации, статья 550)</p> <p>"Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации" (Источник: Гражданский кодекс Российской Федерации, статья 551 пункт 1)</p> </blockquote> <h4 id="_8">Особенности для договора дарения</h4> <blockquote> <p>"Договор дарения недвижимого имущества, заключенный между гражданами, подлежит нотариальному удостоверению" (Источник: Гражданский кодекс Российской Федерации, статья 574 пункт 3)</p> </blockquote> <h4 id="_9">Государственная пошлина</h4> <blockquote> <p>"за государственную регистрацию прав, ограничений прав и обременений объектов недвижимости, сделок с объектом недвижимости, если такие сделки подлежат государственной регистрации в соответствии с федеральным законом... для физических лиц: в отношении объекта недвижимости или доли в праве общей долевой собственности на объект недвижимости, если кадастровая стоимость объекта недвижимости не определена, объекта недвижимости или доли в праве общей долевой собственности на объект недвижимости, кадастровая стоимость которого или ее часть, соответствующая размеру доли в праве общей долевой собственности на объект недвижимости, не превышает 20 000 000 рублей, - 4000 рублей" (Источник: Налоговый кодекс Российской Федерации, статья 333.33 пункт 1 подпункт 22)</p> </blockquote> <h3 id="_10">Риски признания сделки недействительной</h3> <h4 id="_11">При договоре дарения</h4> <blockquote> <p>"Мнимая сделка, то есть сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, ничтожна" (Источник: Гражданский кодекс Российской Федерации, статья 170 пункт 1)</p> </blockquote> <h4 id="-_1">При договоре купли-продажи</h4> <blockquote> <p>"Притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях, ничтожна" (Источник: Гражданский кодекс Российской Федерации, статья 170 пункт 2)</p> </blockquote> <h3 id="_12">Дополнительные расходы</h3> <h4 id="_13">Нотариальные услуги</h4> <p>За удостоверение договора дарения недвижимости взимается государственная пошлина:</p> <blockquote> <p>"за удостоверение прочих договоров, предмет которых подлежит оценке, если такое удостоверение обязательно в соответствии с законодательством Российской Федерации, - 0,5 процента суммы договора, но не менее 300 рублей и не более 20 000 рублей" (Источник: Налоговый кодекс Российской Федерации, статья 333.24 пункт 1 подпункт 5)</p> </blockquote> <h3 id="_14">Выводы и рекомендации</h3> <ol> <li> <p><strong>Налоговые последствия</strong>:<br /> - При дарении: НДФЛ не уплачивается<br /> - При купле-продаже: НДФЛ не уплачивается (благодаря сроку владения более 5 лет)</p> </li> <li> <p><strong>Рекомендуемый вариант - ДОГОВОР ДАРЕНИЯ</strong>, поскольку:<br /> - Полностью освобождает от налогообложения<br /> - Минимизирует риски переквалификации сделки<br /> - Проще в документальном оформлении</p> </li> <li> <p><strong>Необходимые документы</strong>:<br /> - Паспорта сторон<br /> - Правоустанавливающие документы на имущество<br /> - Нотариально удостоверенный договор дарения<br /> - Квитанция об уплате государственной пошлины (4000 рублей)<br /> - Документы, подтверждающие родство (свидетельства о рождении)</p> </li> <li> <p><strong>Дополнительные расходы</strong>:<br /> - Государственная пошлина за регистрацию: 4000 рублей<br /> - Нотариальные услуги: до 20 000 рублей<br /> - Технические работы нотариуса: дополнительно</p> </li> <li> <p><strong>Риски</strong>: Оба варианта законны при реальном намерении передать имущество. Рекомендуется сохранять документальное подтверждение родства.</p> </li> </ol> <p><strong>Окончательная рекомендация</strong>: Заключить нотариально удостоверенный договор дарения, который обеспечит максимальную налоговую выгоду и юридическую чистоту сделки.</p> <p><em>Этот ответ подготовлен с помощью ИИ и может содержать неточности.</em></p>