Риски покупателя при покупке квартиры с оформлением двух договоров купли-продажи

<h2 id="-">Риски при покупке квартиры с использованием двух договоров купли-продажи с разными ценами</h2> <h3 id="_1">Анализ ситуации</h3> <p>Предлагаемая схема с заключением двух договоров купли-продажи с разными ценами создает серьезные правовые риски для вас как покупателя. Продавец, владеющий квартирой менее 3 лет, пытается таким образом минимизировать свой налог на доходы от продажи недвижимости.</p> <h3 id="_2">Правовая оценка ситуации</h3> <h4 id="_3">Недействительность сделки</h4> <blockquote> <p>"Притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях, ничтожна." (Источник: Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая), статья 170)</p> </blockquote> <p>Договор с заниженной ценой, представляемый в регистрирующий орган, является притворной сделкой, прикрывающей реальные условия купли-продажи. Такая сделка считается ничтожной с момента ее совершения.</p> <h4 id="_4">Риски отказа в государственной регистрации</h4> <blockquote> <p>"сделка, подлежащая государственной регистрации или являющаяся основанием для государственной регистрации права, ограничения права или обременения объекта недвижимости, является ничтожной;" (Источник: Федеральный закон "О государственной регистрации недвижимости", статья 26)</p> </blockquote> <p>Регистрирующий орган может приостановить или отказать в государственной регистрации перехода права собственности, если обнаружит признаки притворности сделки.</p> <h3 id="_5">Налоговые риски для покупателя</h3> <h4 id="_6">Риски при последующей продаже квартиры</h4> <blockquote> <p>"Если иное не установлено настоящей статьей, доходы, получаемые налогоплательщиком от продажи объекта недвижимого имущества, освобождаются от налогообложения при условии, что такой объект находился в собственности налогоплательщика в течение минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества и более." (Источник: Налоговый кодекс Российской Федерации (часть вторая), статья 217.1)</p> </blockquote> <p>При последующей продаже квартиры вы будете обязаны уплатить НДФЛ с разницы между ценой продажи и документально подтвержденными расходами на приобретение. Поскольку в договоре для регистрации указана заниженная цена, ваша налоговая база будет искусственно завышена.</p> <h4 id="_7">Контроль со стороны налоговых органов</h4> <blockquote> <p>"В случае, если доходы налогоплательщика от продажи объекта недвижимого имущества меньше, чем кадастровая стоимость этого объекта, внесенная в Единый государственный реестр недвижимости и подлежащая применению с 1 января года, в котором осуществлена государственная регистрация перехода права собственности на проданный объект недвижимого имущества, умноженная на понижающий коэффициент 0,7, в целях налогообложения доходы налогоплательщика от продажи этого объекта недвижимого имущества принимаются равными умноженной на понижающий коэффициент 0,7 соответствующей кадастровой стоимости этого объекта недвижимого имущества." (Источник: Налоговый кодекс Российской Федерации (часть вторая), статья 214.10)</p> </blockquote> <p>Налоговые органы могут доначислить налог продавцу, исходя из кадастровой стоимости квартиры, если цена в договоре существенно ниже рыночной.</p> <h3 id="_8">Риски привлечения к ответственности</h3> <h4 id="_9">Административная и уголовная ответственность</h4> <blockquote> <p>"Непредставление в установленный законодательством о налогах и сборах срок либо отказ от представления в налоговые органы, таможенные органы оформленных в установленном порядке документов и (или) иных сведений, необходимых для осуществления налогового контроля, а равно представление таких сведений в неполном объеме или в искаженном виде" (Источник: Кодекс Российской Федерации об административных правонарушениях, статья 15.6)</p> <p>"Уклонение физического лица от уплаты налогов, сборов и (или) физического лица - плательщика страховых взносов от уплаты страховых взносов путем непредставления налоговой декларации (расчета) или иных документов, представление которых в соответствии с законодательством Российской Федерации о налогах и сборах является обязательным, либо путем включения в налоговую декларацию (расчет) или такие документы заведомо ложных сведений, совершенное в крупном размере" (Источник: Уголовный кодекс Российской Федерации, статья 198)</p> </blockquote> <p>Вы можете быть привлечены к ответственности как пособник в уклонении от уплаты налогов.</p> <h3 id="_10">Риски в будущих спорах</h3> <h4 id="_11">Проблемы с доказыванием реальной цены</h4> <blockquote> <p>"Договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным." (Источник: Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая), статья 555)</p> </blockquote> <p>В случае споров с продавцом о порядке расчетов или возврате уплаченных средств, вы не сможете ссылаться на договор с реальной ценой, так как для государственных органов будет действовать только зарегистрированный договор с заниженной ценой.</p> <h4 id="_12">Риски оспаривания сделки третьими лицами</h4> <blockquote> <p>"Срок исковой давности по требованиям о применении последствий недействительности ничтожной сделки и о признании такой сделки недействительной составляет три года." (Источник: Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая), статья 181)</p> </blockquote> <p>Кредиторы продавца могут оспорить сделку как совершенную с целью уклонения от исполнения обязательств, особенно если цена в зарегистрированном договоре существенно занижена.</p> <h3 id="_13">Выводы и рекомендации</h3> <ol> <li> <p><strong>Откажитесь от предложенной схемы</strong> — риски значительно превышают возможные выгоды.</p> </li> <li> <p><strong>Настаивайте на заключении одного договора</strong> с реальной ценой покупки для представления в регистрирующий орган.</p> </li> <li> <p><strong>Учтите, что продавец может воспользоваться имущественным налоговым вычетом</strong> при продаже квартиры, находившейся в собственности менее 3 лет, что законно уменьшит его налоговые обязательства.</p> </li> <li> <p><strong>Помните, что государственная пошлина за регистрацию</strong> зависит от цены договора, но экономия на пошлине несоизмерима с потенциальными рисками.</p> </li> <li> <p><strong>Проконсультируйтесь с адвокатом</strong> для получения индивидуальной консультации с учетом особенностей вашей ситуации.</p> </li> </ol> <p>Согласие на предложенную схему может привести к серьезным правовым и финансовым последствиям, включая признание сделки недействительной, налоговые доначисления и привлечение к ответственности.</p> <p><em>Этот ответ подготовлен с помощью ИИ и может содержать неточности.</em></p>