Возможность приобретения жилья по программе НИС с использованием материнского капитала без ипотеки

<h2 id="_1">Приобретение жилья за счёт средств НИС и материнского капитала без ипотеки: правовой анализ</h2> <h3 id="1">1. Можно ли приобрести жильё (дом или квартиру) за счёт НИС без ипотечного кредита?</h3> <p>Да, с 1 января 2025 года такая возможность прямо предусмотрена законом.</p> <p>Федеральный закон от 23.11.2024 № 409-ФЗ внёс существенные изменения в Федеральный закон «О накопительно-ипотечной системе жилищного обеспечения военнослужащих». Согласно новой редакции <strong>статьи 2</strong> Закона № 117-ФЗ, целевой жилищный заём (ЦЖЗ) определяется как денежные средства, предоставляемые участнику НИС:</p> <blockquote> <p>"в целях приобретения жилого помещения (жилых помещений) <strong>по договору купли-продажи</strong>, договору участия в долевом строительстве, договору уступки прав требований по указанному договору, договору купли-продажи жилого помещения с <strong>рассрочкой платежа</strong>, договору подряда на строительство индивидуального жилого дома..." <br /> <em>(Источник: Федеральный закон от 20.08.2004 № 117-ФЗ, статья 2, абзац четырнадцатый в ред. Федерального закона от 23.11.2024 № 409-ФЗ)</em></p> </blockquote> <p>Кроме того, <strong>статья 15</strong> Закона № 117-ФЗ (в новой редакции) прямо перечисляет цели использования ЦЖЗ, среди которых:</p> <blockquote> <p>"а) приобретения жилого помещения (жилых помещений) <strong>по договору купли-продажи</strong>;" <br /> <em>(Источник: Федеральный закон от 20.08.2004 № 117-ФЗ, статья 15, пункт 1, подпункт "а" в ред. Федерального закона от 23.11.2024 № 409-ФЗ)</em></p> </blockquote> <p>Также в подпункте "д" указано:</p> <blockquote> <p>"строительства индивидуального жилого дома по договору подряда на строительство индивидуального жилого дома"<br /> <em>(Источник: тот же, подпункт "д")</em></p> </blockquote> <p><strong>Вывод:</strong> Да, вы можете приобрести как <strong>частный дом с земельным участком</strong> (по договору купли-продажи или договору подряда на строительство), так и <strong>квартиру</strong> (по договору купли-продажи) без привлечения ипотечного кредита, используя целевой жилищный заём. Однако важно учитывать, что данные изменения вступают в силу <strong>с 1 января 2025 года</strong> (статья 3 Закона № 409-ФЗ).</p> <hr /> <h3 id="2">2. Можно ли одновременно использовать НИС и материнский капитал без ипотеки?</h3> <p>Да, закон прямо предусматривает такую возможность.</p> <p>В <strong>статье 2</strong> Закона № 117-ФЗ (в новой редакции) указано, что ЦЖЗ предоставляется в том числе:</p> <blockquote> <p>"в целях приобретения жилого помещения (жилых помещений) по договору купли-продажи с использованием ипотечного кредита (займа) <strong>и (или) собственных средств участника, в том числе средств материнского (семейного) капитала</strong>"<br /> <em>(Источник: Федеральный закон от 20.08.2004 № 117-ФЗ, статья 2, абзац четырнадцатый в ред. Федерального закона от 23.11.2024 № 409-ФЗ)</em></p> </blockquote> <p>Аналогичная формулировка содержится и в <strong>статье 15</strong> (подпункт "з"):</p> <blockquote> <p>"приобретения жилого помещения (жилых помещений) по договору купли-продажи с использованием ипотечного кредита (займа) <strong>и (или) собственных средств участника, в том числе средств материнского (семейного) капитала</strong>"<br /> <em>(Источник: Федеральный закон от 20.08.2004 № 117-ФЗ, статья 15, пункт 1, подпункт "з" в ред. Федерального закона от 23.11.2024 № 409-ФЗ)</em></p> </blockquote> <p>Важно: союз <strong>"и (или)"</strong> означает, что вы можете использовать ЦЖЗ <strong>только</strong> с собственными средствами (включая маткапитал), без обязательного привлечения ипотечного кредита. Комбинирование допускается в любом варианте.</p> <p><strong>Дополнительное требование:</strong> При одновременном использовании ЦЖЗ и маткапитала приобретаемое жильё должно быть оформлено в общую собственность:</p> <blockquote> <p>"При приобретении жилого помещения (жилых помещений) с использованием целевого жилищного займа и средств материнского (семейного) капитала жилое помещение (жилые помещения) оформляется в общую собственность участника и членов его семьи..."<br /> <em>(Источник: Федеральный закон от 20.08.2004 № 117-ФЗ, статья 16, пункт 4 в ред. Федерального закона от 23.11.2024 № 409-ФЗ)</em></p> </blockquote> <p>Это корреспондирует с требованием <strong>статьи 10 Закона № 256-ФЗ</strong>:</p> <blockquote> <p>"Лицо, получившее сертификат, его супруг (супруга) обязаны оформить жилое помещение, приобретенное с использованием средств материнского (семейного) капитала, в общую собственность такого лица, его супруга (супруги), детей с определением размера долей по соглашению"<br /> <em>(Источник: Федеральный закон от 29.12.2006 № 256-ФЗ, статья 10, часть 4)</em></p> </blockquote> <hr /> <h3 id="3">3. Ограничения по сумме и срокам</h3> <h4 id="_2">Ограничения по сумме ЦЖЗ</h4> <p>Предельный размер целевого жилищного займа ограничен:</p> <blockquote> <p>"Предельный размер целевого жилищного займа не может превышать общую сумму <strong>расчетного суммарного взноса</strong> и учтенных на именном накопительном счете <strong>доходов от инвестирования</strong> накоплений для жилищного обеспечения на день предоставления целевого жилищного займа, а также средств накоплений для жилищного обеспечения, подлежащих учету на именном накопительном счете участника до окончания срока нового контракта о прохождении военной службы..."<br /> <em>(Источник: Федеральный закон от 20.08.2004 № 117-ФЗ, статья 14, часть 4)</em></p> </blockquote> <p>То есть сумма ЦЖЗ рассчитывается индивидуально исходя из:<br /> - накопленных на вашем счёте средств;<br /> - будущих накопительных взносов до окончания контракта.</p> <p>Размер <strong>материнского капитала</strong> составляет:</p> <blockquote> <p>"1) 466 617 рублей... 2)... 616 617 рублей... 3)... 616 617 рублей... 4)... 616 617 рублей"<br /> <em>(Источник: Федеральный закон от 29.12.2006 № 256-ФЗ, статья 6, часть 1)</em></p> </blockquote> <p>С 1 февраля размер индексируется.</p> <h4 id="_3">Ограничения по сроку</h4> <blockquote> <p>"Целевой жилищный заем предоставляется на срок, <strong>не превышающий срока, на который участник включен в реестр участников</strong>, за исключением случая, установленного пунктом 3 настоящей статьи"<br /> <em>(Источник: Федеральный закон от 20.08.2004 № 117-ФЗ, статья 14, часть 2 в ред. Федерального закона от 23.11.2024 № 409-ФЗ)</em></p> </blockquote> <p>При использовании маткапитала действует дополнительное правило:</p> <blockquote> <p>"При приобретении жилого помещения с использованием средств материнского (семейного) капитала срок целевого жилищного займа не может превышать срока, на который участник включен в реестр участников, или срока, на который участнику предоставлена отсрочка (рассрочка)..."<br /> <em>(Источник: Федеральный закон от 20.08.2004 № 117-ФЗ, статья 14, часть 2, абзац третий в ред. Федерального закона от 23.11.2024 № 409-ФЗ)</em></p> </blockquote> <p><strong>Право на получение ЦЖЗ</strong> возникает не ранее чем через три года участия в НИС:</p> <blockquote> <p>"Каждый участник накопительно-ипотечной системы <strong>не менее чем через три года его участия</strong> в накопительно-ипотечной системе имеет право на заключение... договора целевого жилищного займа"<br /> <em>(Источник: Федеральный закон от 20.08.2004 № 117-ФЗ, статья 14, часть 1)</em></p> </blockquote> <p><strong>По маткапиталу:</strong> по общему правилу распоряжаться средствами можно через три года после рождения ребёнка, но для погашения кредитов/займов — в любое время. Однако при покупке без кредита трёхлетний срок применяется:</p> <blockquote> <p>"Заявление о распоряжении может быть подано в любое время по истечении трех лет со дня рождения (усыновления) ребенка..."<br /> <em>(Источник: Федеральный закон от 29.12.2006 № 256-ФЗ, статья 7, часть 6)</em></p> </blockquote> <hr /> <h3 id="4">4. Правовой режим использования маткапитала: первоначальный взнос или доплата?</h3> <p><strong>Материнский капитал может использоваться как для доплаты к цене договора, так и для оплаты части стоимости приобретаемого жилья.</strong></p> <p>Согласно <strong>статье 10 Закона № 256-ФЗ</strong>, средства маткапитала направляются:</p> <blockquote> <p>"на приобретение (строительство) жилого помещения, осуществляемое гражданами <strong>посредством совершения любых не противоречащих закону сделок</strong> и участия в обязательствах..."<br /> <em>(Источник: Федеральный закон от 29.12.2006 № 256-ФЗ, статья 10, часть 1, пункт 1)</em></p> </blockquote> <p>Перечисление средств осуществляется:</p> <blockquote> <p>"путем безналичного перечисления указанных средств организации... либо <strong>физическому лицу, осуществляющему отчуждение приобретаемого жилого помещения</strong>"<br /> <em>(Источник: тот же)</em></p> </blockquote> <p><strong>Важно:</strong> В вашей ситуации (без ипотеки) маткапитал не может использоваться как "первоначальный взнос" в классическом смысле (этот термин применим к кредитным договорам). Однако он может быть использован как <strong>часть платежа по договору купли-продажи</strong>:</p> <ul> <li>Вы оплачиваете часть стоимости жилья за счёт ЦЖЗ;</li> <li>Оставшуюся часть — за счёт маткапитала и (или) собственных средств.</li> </ul> <p>Закон прямо не запрещает использовать маткапитал в качестве первоначального взноса при отсутствии ипотечного договора. В контексте сделки без ипотеки маткапитал служит <strong>источником финансирования части цены договора</strong>, а не "первоначальным взносом", поскольку последний — это специальный термин для кредитных правоотношений.</p> <hr /> <h3 id="5-vs">5. Имеет ли значение местонахождение объекта (сельская местность vs областной центр)?</h3> <h4 id="_4">Для НИС</h4> <p>Федеральный закон № 117-ФЗ <strong>не устанавливает ограничений</strong> по местонахождению приобретаемого жилья. Единственное требование — объект должен находиться на территории Российской Федерации:</p> <blockquote> <p>"Накопления для жилищного обеспечения могут быть использованы участником накопительно-ипотечной системы на приобретение жилого помещения, расположенного <strong>на территории Российской Федерации</strong>"<br /> <em>(Источник: Федеральный закон от 20.08.2004 № 117-ФЗ, статья 5, часть 4)</em></p> </blockquote> <h4 id="_5">Для материнского капитала</h4> <p>Закон № 256-ФЗ также не содержит ограничений по типу населённого пункта:</p> <blockquote> <p>"Средства (часть средств) материнского (семейного) капитала могут направляться на приобретение (строительство) жилого помещения, находящегося <strong>на территории Российской Федерации</strong>"<br /> <em>(Источник: Федеральный закон от 29.12.2006 № 256-ФЗ, статья 10, часть 2)</em></p> </blockquote> <p>Однако есть важный нюанс для <strong>сельской местности</strong>: при покупке жилья в сельском поселении допускается приобретение жилого помещения, <strong>не соответствующего определённым требованиям</strong>:</p> <blockquote> <p>"В случае направления средств материнского (семейного) капитала на приобретение жилого помещения, расположенного на территории <strong>сельского поселения</strong>, допускается приобретение жилого помещения, не соответствующего требованиям, установленным пунктом 1 части 1 настоящей статьи, <strong>при условии, что такое жилое помещение является единственным местом жительства</strong> лица, получившего сертификат, и членов его семьи"<br /> <em>(Источник: Федеральный закон от 29.12.2006 № 256-ФЗ, статья 10, часть 1.1)</em></p> </blockquote> <p>Также учтите, что при использовании маткапитала <strong>на приобретение жилого дома</strong> требуется заключение о его пригодности для проживания:</p> <blockquote> <p>"отсутствия заключения о соответствии жилого помещения, являющегося жилым домом (частью жилого дома)... требованиям, предъявляемым к жилому помещению, и его пригодности для проживания... является основанием для отказа"<br /> <em>(Источник: Федеральный закон от 29.12.2006 № 256-ФЗ, статья 8, часть 2, пункт 8.1)</em></p> </blockquote> <p><strong>Вывод:</strong> Местонахождение объекта (сельская местность или областной центр) <strong>не является ограничением</strong> ни для НИС, ни для маткапитала. Сельская местность даже даёт некоторые послабления по требованиям к жилью (для маткапитала), но при этом дом должен быть признан пригодным для проживания.</p> <hr /> <h3 id="_6">Итоговые рекомендации</h3> <ol> <li> <p><strong>Сроки:</strong> Планируйте сделку с 1 января 2025 года, когда новые нормы вступят в силу. До этой даты возможность приобретения жилья по договору купли-продажи без ипотеки за счёт ЦЖЗ была законодательно не урегулирована.</p> </li> <li> <p><strong>Комбинирование:</strong> Вы вправе одновременно использовать целевой жилищный заём и материнский капитал для покупки жилья без ипотеки. Средства маткапитала перечисляются продавцу безналичным переводом.</p> </li> <li> <p><strong>Доли:</strong> При использовании маткапитала (даже совместно с ЦЖЗ) вы обязаны оформить жильё в общую собственность на всех членов семьи (супруга, детей) с определением долей по соглашению.</p> </li> <li> <p><strong>Сумма:</strong> Размер ЦЖЗ ограничен суммой накоплений на вашем именном счёте; маткапитал добавляется сверху. Рекомендую предварительно запросить в уполномоченном органе справку о состоянии вашего именного накопительного счёта.</p> </li> <li> <p><strong>Место:</strong> Вы можете купить как дом в сельской местности, так и квартиру в областном центре — закон не устанавливает ограничений. Для дома потребуется заключение о его пригодности для проживания.</p> </li> <li> <p><strong>Рекомендация:</strong> Для корректного оформления сделки (особенно при комбинировании двух источников финансирования без ипотеки) настоятельно рекомендую обратиться к <strong>адвокату</strong>, специализирующемуся на жилищных вопросах военнослужащих, для составления договора купли-продажи с учётом особенностей перечисления средств из двух источников.</p> </li> </ol> <p><em>Этот ответ подготовлен с помощью ИИ и может содержать неточности.</em></p>