Проверка корректности регистрации прав на квартиру при покупке

<h2 id="_1">Покупка квартиры с отсутствующими данными об основании права в ЕГРН и расхождением в датах регистрации</h2> <h3 id="_2">Анализ ситуации</h3> <p>Вы планируете приобрести квартиру, которая находится в собственности более 5 лет, но столкнулись с двумя основными проблемами:</p> <ol> <li>В ЕГРН у предыдущего собственника отсутствуют данные об основании возникновения права</li> <li>Имеется расхождение в датах перехода права собственности в договоре купли-продажи (05.10.2019) и выписке ЕГРН (04.10.2019)</li> </ol> <h3 id="_3">Применимые правовые нормы</h3> <h4 id="_4">Отсутствие данных об основании права в ЕГРН</h4> <blockquote> <p>"Права на объекты недвижимости, возникшие до дня вступления в силу Федерального закона от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации в Едином государственном реестре недвижимости." (Источник: Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", Статья 69)</p> <p>"В реестр прав на недвижимость вносятся следующие сведения о правах, об ограничениях прав и обременениях объекта недвижимости, о сделках с ним: ... сведения об основании возникновения, изменения, перехода и прекращения права на объект недвижимости" (Источник: Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", Статья 9)</p> </blockquote> <h4 id="_5">Сроки исковой давности</h4> <blockquote> <p>"Срок исковой давности по требованиям о применении последствий недействительности ничтожной сделки и о признании такой сделки недействительной составляет три года. Течение срока исковой давности по указанным требованиям начинается со дня, когда началось исполнение ничтожной сделки" (Источник: Гражданский кодекс Российской Федерации, Статья 181)</p> <p>"Срок исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности составляет один год." (Источник: Гражданский кодекс Российской Федерации, Статья 181)</p> <p>"Общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 настоящего Кодекса." (Источник: Гражданский кодекс Российской Федерации, Статья 196)</p> </blockquote> <h4 id="_6">Защита добросовестного приобретателя</h4> <blockquote> <p>"Если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли." (Источник: Гражданский кодекс Российской Федерации, Статья 302)</p> <p>"Суд отказывает в удовлетворении требования субъекта гражданского права, указанного в пункте 1 статьи 124 настоящего Кодекса, об истребовании жилого помещения у добросовестного приобретателя, не являющегося таким субъектом гражданского права, во всех случаях, если после выбытия жилого помещения из владения истца истекло три года со дня внесения в государственный реестр записи о праве собственности первого добросовестного приобретателя жилого помещения." (Источник: Гражданский кодекс Российской Федерации, Статья 302)</p> </blockquote> <h3 id="_7">Выводы и рекомендации</h3> <h4 id="_8">По вопросу отсутствия данных об основании права</h4> <ol> <li> <p><strong>Отсутствие данных об основании права в ЕГРН само по себе не делает сделку недействительной</strong>. Права, возникшие до 1998 года, признаются юридически действительными даже без государственной регистрации.</p> </li> <li> <p><strong>Риски оспаривания минимальны</strong>, поскольку с момента регистрации права продавца прошло более 5 лет:<br /> - Срок исковой давности по ничтожным сделкам - 3 года<br /> - Срок исковой давности по оспоримым сделкам - 1 год<br /> - Специальная защита добросовестного приобретателя после 3 лет с момента регистрации</p> </li> <li> <p><strong>Юрист продавца прав в части сроков давности</strong> - основные риски оспаривания действительно истекли.</p> </li> </ol> <h4 id="_9">По вопросу расхождения в датах</h4> <p><strong>Расхождение в один день не является существенным нарушением</strong>, поскольку:<br /> - Адрес объекта, кадастровый номер и номер госрегистрации верные<br /> - Разница может быть технической ошибкой при регистрации<br /> - Факт государственной регистрации права собственности подтвержден выпиской ЕГРН</p> <h4 id="_10">Рекомендации</h4> <ol> <li> <p><strong>Дополнительные проверки не обязательны</strong>, но для полного спокойствия можете запросить расширенную выписку из ЕГРН.</p> </li> <li> <p><strong>Убедитесь, что вы действуете добросовестно</strong> - проверьте, нет ли в ЕГРН отметок о судебных спорах или возражениях относительно права.</p> </li> <li> <p><strong>При заключении договора купли-продажи</strong> включите гарантии продавца о юридической чистоте права собственности и отсутствии претензий третьих лиц.</p> </li> <li> <p><strong>Если сохраняются сомнения</strong>, проконсультируйтесь с адвокатом, специализирующимся на недвижимости, для оценки конкретных рисков.</p> </li> </ol> <p>В целом, учитывая истечение значительного времени с момента первоначального возникновения права и последующей регистрации, риски для вас как покупателя минимальны.</p> <p><em>Этот ответ подготовлен с помощью ИИ и может содержать неточности.</em></p>