Риски и меры безопасности при покупке квартиры в залоге с иностранным поручителем после развода

<h2 id="_1">Покупка квартиры в залоге у банка после развода супругов</h2> <h3 id="_2">Анализ ситуации</h3> <p>При покупке квартиры, находящейся в залоге у банка, с учетом того, что квартира была приобретена в браке, но оформлена на одного из супругов, а второй супруг является иностранным поручителем, возникает комплекс правовых рисков, требующих тщательной проверки.</p> <h3 id="_3">Применимые правовые нормы</h3> <h4 id="_4">Риски, связанные с залогом (ипотекой)</h4> <blockquote> <p>"Ипотека может быть установлена в обеспечение обязательства по кредитному договору, по договору займа или иного обязательства" (Источник: Федеральный закон "Об ипотеке (залоге недвижимости)", Статья 2)</p> <p>"В случае перехода прав на заложенное имущество от залогодателя к другому лицу в результате возмездного или безвозмездного отчуждения этого имущества залог сохраняется" (Источник: Гражданский кодекс РФ, статья 353)</p> <p>"Имущество, заложенное по договору об ипотеке, может быть отчуждено залогодателем другому лицу путем продажи, дарения, обмена лишь с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено договором об ипотеке" (Источник: Федеральный закон "Об ипотеке (залоге недвижимости)", Статья 37)</p> </blockquote> <h4 id="-">Семейно-правовые аспекты</h4> <blockquote> <p>"Имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью" (Источник: Семейный кодекс РФ, Статья 34)</p> <p>"При совершении одним из супругов сделки по распоряжению общим имуществом супругов предполагается, что он действует с согласия другого супруга" (Источник: Семейный кодекс РФ, Статья 35)</p> <p>"Для заключения одним из супругов сделки по распоряжению имуществом, права на которое подлежат государственной регистрации, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга" (Источник: Семейный кодекс РФ, Статья 35)</p> </blockquote> <h4 id="_5">Поручительство</h4> <blockquote> <p>"При неисполнении или ненадлежащем исполнении должником обеспеченного поручительством обязательства поручитель и должник отвечают перед кредитором солидарно" (Источник: Гражданский кодекс РФ, статья 363)</p> </blockquote> <h3 id="_6">Выводы и рекомендации</h3> <h4 id="_7">Основные риски для покупателя:</h4> <ol> <li> <p><strong>Сохранение залога</strong> - ипотека сохраняется при переходе права собственности, и банк может обратить взыскание на квартиру даже у нового собственника.</p> </li> <li> <p><strong>Необходимость согласия банка</strong> - сделка купли-продажи заложенной квартиры требует согласия залогодержателя (банка).</p> </li> <li> <p><strong>Семейно-правовые риски</strong> - поскольку квартира приобретена в браке, она является совместной собственностью супругов, даже если оформлена на одного из них.</p> </li> <li> <p><strong>Риски, связанные с поручительством</strong> - иностранный поручитель несет солидарную ответственность по кредиту.</p> </li> </ol> <h4 id="_8">Меры безопасности для покупателя:</h4> <ol> <li> <p><strong>Получить письменное согласие банка</strong> на сделку и подтверждение возможности снятия обременения после расчетов.</p> </li> <li> <p><strong>Проверить выписку из ЕГРН</strong> для установления всех зарегистрированных прав и обременений:</p> <blockquote> <p>"Сведения, содержащиеся в Едином государственном реестре недвижимости, предоставляются по запросам любых лиц" (Источник: Федеральный закон "О государственной регистрации недвижимости", Статья 62)</p> </blockquote> </li> <li> <p><strong>Убедиться в наличии нотариального согласия</strong> второго супруга на сделку или документов о разделе имущества при разводе.</p> </li> <li> <p><strong>Проверить исполнение обязательств по кредиту</strong> - получить от банка справку об отсутствии просроченной задолженности.</p> </li> <li> <p><strong>Обеспечить расчеты через аккредитив</strong> или с непосредственным участием банка для гарантии погашения кредита.</p> </li> <li> <p><strong>Проверить наличие судебных споров</strong> в отношении квартиры:</p> <blockquote> <p>"Если право на объект недвижимости оспаривается в судебном порядке, в Единый государственный реестр недвижимости вносится запись о том, что в отношении такого права заявлено право требования" (Источник: Федеральный закон "О государственной регистрации недвижимости", Статья 37)</p> </blockquote> </li> <li> <p><strong>Учесть статус иностранного поручителя</strong> - проверить, не применяется ли особый порядок в связи с недружественным статусом страны:</p> <blockquote> <p>"Регистрационная запись об ипотеке погашается по заявлению залогодателя при подтверждении им исполнения обеспеченного ипотекой обязательства перед таким залогодержателем" (Источник: Федеральный закон "Об ипотеке (залоге недвижимости)", Статья 25.2)</p> </blockquote> </li> </ol> <p><strong>Рекомендуется обратиться к адвокату</strong> для проведения комплексной проверки юридической чистоты сделки и подготовки всех необходимых документов.</p> <p><em>Этот ответ подготовлен с помощью ИИ и может содержать неточности.</em></p>