Проверка записей в ЕГРН при покупке квартиры: риски из-за неполных данных и сроков давности

<h2 id="_1">Анализ рисков при покупке квартиры с неполными сведениями в ЕГРН</h2> <h3 id="_2">Анализ ситуации</h3> <p>Вы планируете приобрести квартиру, находящуюся в собственности продавца с октября 2019 года. В ЕГРН отсутствуют сведения об основании возникновения права у предыдущего владельца, а также имеется расхождение в датах регистрации права на 1 день. Юрист продавца утверждает, что истечение срока исковой давности делает сделку безопасной.</p> <h3 id="_3">Применимые правовые нормы</h3> <h4 id="_4">Значение государственной регистрации прав</h4> <blockquote> <p>"Право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре" (Источник: Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая), статья 131)</p> <p>"Права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр" (Источник: Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая), статья 8.1)</p> </blockquote> <h4 id="_5">Защита добросовестного приобретателя</h4> <blockquote> <p>"Суд отказывает в удовлетворении требования субъекта гражданского права об истребовании жилого помещения у добросовестного приобретателя во всех случаях, если после выбытия жилого помещения из владения истца истекло три года со дня внесения в государственный реестр записи о праве собственности первого добросовестного приобретателя жилого помещения" (Источник: Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая), статья 302)</p> </blockquote> <h4 id="_6">Сроки исковой давности</h4> <blockquote> <p>"Срок исковой давности по требованиям о применении последствий недействительности ничтожной сделки и о признании такой сделки недействительной составляет три года" (Источник: Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая), статья 181)</p> </blockquote> <h4 id="_7">Содержание сведений в ЕГРН</h4> <blockquote> <p>"В реестр прав на недвижимость вносятся следующие сведения о правах, об ограничениях прав и обременениях объекта недвижимости: сведения об основании возникновения, изменения, перехода и прекращения права на объект недвижимости" (Источник: Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", статья 9)</p> </blockquote> <h3 id="_8">Выводы и рекомендации</h3> <h4 id="1">1. Отсутствие сведений об основании права предыдущего владельца</h4> <p>Отсутствие в ЕГРН сведений об основании возникновения права у предыдущего владельца является техническим недостатком регистрации, но не делает последующие сделки автоматически недействительными. Поскольку право текущего продавца зарегистрировано надлежащим образом, это создает презумпцию законности его права собственности.</p> <h4 id="2">2. Расхождение в датах регистрации</h4> <p>Расхождение в 1 день между датой в договоре (02 октября 2019) и выписке из ЕГРН (01 октября 2019) не является существенным нарушением, особенно учитывая, что основные идентификационные данные объекта (адрес, кадастровый номер) указаны правильно. Это скорее техническая погрешность.</p> <h4 id="3">3. Истечение срока исковой давности</h4> <p>Утверждение юриста продавца об истечении срока исковой давности в целом соответствует закону. С момента регистрации права прошло более 3 лет (с октября 2019 года), что превышает общий срок исковой давности. Кроме того, для защиты добросовестного приобретателя жилого помещения установлен специальный трехлетний срок с момента регистрации права первого добросовестного приобретателя.</p> <h4 id="4">4. Рекомендуемые действия</h4> <ul> <li><strong>Получите расширенную выписку из ЕГРН</strong>, которая содержит более полные сведения, включая информацию о возможных правопритязаниях и судебных спорах</li> <li><strong>Убедитесь в отсутствии отметок о возражениях</strong> против зарегистрированного права</li> <li><strong>Проверьте историю перехода прав</strong> на объект недвижимости</li> <li><strong>Проконсультируйтесь с адвокатом</strong> для комплексной оценки всех рисков конкретно вашей ситуации</li> </ul> <p><strong>Итоговая рекомендация</strong>: Хотя формальные риски минимальны из-за истечения сроков исковой давности и наличия зарегистрированного права у продавца, получение расширенной выписки из ЕГРН и консультация с адвокатом помогут окончательно убедиться в юридической чистоте сделки.</p> <p><em>Этот ответ подготовлен с помощью ИИ и может содержать неточности.</em></p>