Продажа доли несовершеннолетнего в квартире родственникам: вопросы близкого родства и сделки

<h4 id="_1">Отказ нотариуса в удостоверении сделки по продаже доли несовершеннолетнего ребенка его бабушке</h4> <p>На основании предоставленной информации и действующего законодательства даю следующий юридический анализ вашей ситуации.</p> <h5 id="_2"><strong>Анализ ситуации и правовые нормы</strong></h5> <ol> <li> <p><strong>Запрет сделок между законными представителями и близкими родственниками несовершеннолетнего.</strong> Отказ нотариуса является обоснованным. Гражданское законодательство прямо запрещает законным представителям (родителям) совершать сделки по отчуждению имущества подопечного (несовершеннолетнего ребенка) в пользу своих близких родственников.<br /> &gt;"Опекун, попечитель, их супруги и близкие родственники не вправе совершать сделки с подопечным, за исключением передачи имущества подопечному в качестве дара или в безвозмездное пользование..." (Источник: Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая), статья 37, пункт 3)</p> <p>Данная норма направлена на предотвращение конфликта интересов и недопущение злоупотреблений со стороны законных представителей. Поскольку бабушка ребенка является близким родственником его матери (законного представителя), сделка по отчуждению доли ребенка в ее пользу прямо запрещена законом.</p> </li> <li> <p><strong>Возможность продажи только трёх долей (3/4) квартиры.</strong> Теоретически такой вариант возможен, так как каждый собственник вправе распорядиться своей долей.<br /> &gt;"Участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом..." (Источник: Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая), статья 246, пункт 2)</p> <p><strong>Однако на практике это создаст ряд сложностей:</strong><br /> * <strong>Общая собственность с бабушкой:</strong> Несовершеннолетний и бабушка станут сособственниками одной квартиры. В дальнейшем это может затруднить пользование жильем и любое последующее отчуждение.<br /> * <strong>Преимущественное право покупки:</strong> При продаже своих долей бабушке, другие участники долевой собственности (включая несовершеннолетнего через его законных представителей) должны будут соблюсти процедуру преимущественного права покупки.<br /> &gt;"При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях..." (Источник: Гражданский кодекса Российской Федерации (часть первая), статья 250, пункт 1)<br /> * <strong>Интересы ребенка:</strong> Органы опеки, даже не давая разрешения на сделку с долей ребенка, могут оценивать, не ущемляются ли его права в новой ситуации общего владения с бабушкой.</p> </li> <li> <p><strong>Продажа доли тете (сестре матери).</strong> Ключевой вопрос — признается ли тетя <strong>близким родственником</strong> в контексте запрета, установленного статьей 37 ГК РФ. В предоставленном контексте точное определение круга «близких родственников» для целей данной нормы отсутствует.</p> <ul> <li><strong>Если тетя не признается близким родственником</strong> в смысле статьи 37 ГК РФ, то прямой законодательный запрет на сделку с ней отсутствует.</li> <li><strong>Но это не отменяет общего порядка.</strong> Любая сделка по отчуждению недвижимого имущества несовершеннолетнего требует <strong>предварительного разрешения органа опеки и попечительства</strong> и <strong>обязательного нотариального удостоверения</strong>.<br /> &gt;"Сделки, связанные с распоряжением недвижимым имуществом на условиях опеки, а также сделки по отчуждению недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетнему гражданину... подлежат нотариальному удостоверению." (Источник: Федеральный закон "О государственной регистрации недвижимости", статья 54, пункт 2)<br /> &gt;"Недвижимое имущество, принадлежащее подопечному, не подлежит отчуждению... Для заключения... сделок, направленных на отчуждение недвижимого имущества... требуется предварительное разрешение органа опеки и попечительства..." (Источник: Федеральный закон "Об опеке и попечительстве", статья 20, пункты 1, 2)</li> </ul> <p>Таким образом, продажа доли тете <strong>возможна только при одновременном соблюдении двух условий</strong>: 1) получение предварительного разрешения органов опеки (которое, судя по вашему описанию, может быть выдано при условии обеспечения ребенка другим жильем) и 2) подтверждение нотариусом, что тетя не входит в круг лиц, с которыми сделки запрещены.</p> </li> </ol> <h5 id="_3"><strong>Выводы и рекомендации</strong></h5> <ol> <li><strong>Нотар</strong>иус правомерно отказал в удостоверении сделки по отчуждению доли несовершеннолетнего в пользу бабушки. Данный запрет установлен законом для защиты имущественных прав ребенка.</li> <li><strong>Продажа только 3/4 долей</strong> бабушке юридически допустима, но крайне нецелесообразна, так как приведет к возникновению сложной и потенциально конфликтной ситуации общей долевой собственности между несовершеннолетним и бабушкой. Перед принятием такого решения рекомендуется получить консультацию адвоката о всех возможных рисках.</li> <li><strong>Продажа доли тете</strong> — более реалистичный вариант. Для его реализации вам необходимо:<ul> <li><strong>Уточнить у нотариуса,</strong> признается ли тетя (сестра матери) <strong>близким родственником</strong> в контексте статьи 37 ГК РФ. Это ключевой момент, который определит принципиальную возможность сделки.</li> <li>Если запрет не применяется, <strong>получить окончательное разрешение органа опеки и попечительства</strong> на отчуждение доли несовершеннолетнего конкретно в пользу тети, предоставив все документы о выделении ему равноценной жилплощади.</li> <li>После получения разрешения обратиться к нотариусу для удостоверения сделки.</li> </ul> </li> </ol> <p><strong>Общая рекомендация:</strong> Ввиду сложности вопроса, отсутствия в предоставленном контексте четкого определения круга «близких родственников» для целей запрета по статье 37 ГК РФ и необходимости взаимодействия с органами опеки, для разработки оптимального и законного алгоритма действий настоятельно рекомендую обратиться за очной консультацией к адвокату, специализирующемуся на жилищном и семейном праве.</p> <p><em>Этот ответ подготовлен с помощью ИИ и может содержать неточности.</em></p>