Вот такая загвоздка: как продать доли в общей собственности, если сособственник на словах согласен купить, но не покупает и мешает продаже посторонним

<h2 id="_1">Продажа долей в квартире при формальном согласии сособственника на выкуп</h2> <h3 id="_2">Анализ ситуации</h3> <p>Вы с тетей, владея долями по 1/3 в праве общей собственности на квартиру, направили третьему сособственнику, Степану, надлежащее уведомление о продаже с указанием цены. В ответ он формально согласился купить одну из долей. Однако вы полагаете, что его согласие не является добросовестным и направлено лишь на затягивание процесса и блокировку продажи третьим лицам, поскольку реального намерения и возможности совершить покупку у него нет.</p> <h3 id="_3">Применимые нормы права и их анализ</h3> <h4 id="1">1. Преимущественное право покупки и порядок его реализации</h4> <p>Основная процедура регулируется статьей 250 Гражданского кодекса РФ (ГК РФ).</p> <blockquote> <p>"Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца... со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу." (Источник: Гражданский кодекс РФ, Статья 250, пункт 2)</p> </blockquote> <p>Закон предоставляет сособственнику <strong>месячный срок</strong> с момента извещения для реализации своего преимущественного права. Этот срок предназначен для принятия им решения: купить долю или отказаться. Получение от Степана ответа с согласием на покупку означает, что он <strong>воспользовался</strong> своим преимущественным правом в установленный срок.</p> <h4 id="2">2. Правовые последствия согласия сособственника на покупку</h4> <p>Согласие на покупку в ответ на ваше извещение (оферту) в рамках процедуры ст. 250 ГК РФ создает для Степана <strong>обязанность заключить договор купли-продажи</strong>.</p> <blockquote> <p>"В случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами для стороны, которой направлена оферта (проект договора), заключение договора обязательно, эта сторона должна направить другой стороне извещение об акцепте..." (Источник: Гражданский кодекс РФ, Статья 445, пункт 1)</p> </blockquote> <p>В данном случае, воспользовавшись преимущественным правом, Степан принял вашу оферту. С этого момента между вами возникли обязательственные отношения по заключению и исполнению договора купли-продажи доли.</p> <h4 id="3">3. Действия при уклонении сособственника от исполнения обязательств</h4> <p>Если Степан, выразив согласие, затем уклоняется от подписания договора и/или его оплаты, его действия могут быть квалифицированы как <strong>недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом)</strong>.</p> <blockquote> <p>"Не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом)." (Источник: Гражданский кодекс РФ, Статья 10, пункт 1)</p> </blockquote> <p>Использование преимущественного права не для реальной покупки, а для создания искусственных препятствий продаже, подпадает под это определение.</p> <p>Закон предоставляет механизм защиты в такой ситуации:</p> <blockquote> <p>"Если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор." (Источник: Гражданский кодекс РФ, Статья 445, пункт 4)</p> </blockquote> <p>Таким образом, если Степан не предпринимает конкретных шагов к оформлению сделки в <strong>разумный срок</strong> после своего согласия, вы можете обратиться в суд.</p> <h3 id="_4">Выводы и рекомендации</h3> <ol> <li> <p><strong>Фиксация факта согласия и последующих действий</strong>. Сохраните все документы: ваше извещение (с доказательствами вручения), письменный ответ Степана с согласием. После получения согласия направьте ему проект договора купли-продажи с конкретными условиями (цена, срок оплаты, порядок расчетов) и предложите разумный срок для его подписания (например, 10-14 дней). Это будет доказательством ваших добросовестных действий и его уклонения.</p> </li> <li> <p><strong>Досудебные действия</strong>. Если в установленный вами срок Степан не подписал договор и не произвел оплату (или не предложил реальный график платежей), направьте ему письменную претензию. В претензии укажите, что его бездействие расценивается как уклонение от заключения договора, и предложите исполнить обязательство в течение короткого срока (например, 7 дней). Предупредите, что в противном случае вы обратитесь в суд с требованием о понуждении к заключению договора и о взыскании убытков.</p> </li> <li> <p><strong>Судебный порядок</strong>. Если досудебные меры не дали результата, обращайтесь в районный суд по месту нахождения квартиры с <strong>исковым заявлением</strong>:</p> <ul> <li><strong>Требование 1:</strong> О понуждении Степана к заключению договора купли-продажи доли на условиях, указанных в вашем извещении. На основании решения суда договор будет считаться заключенным, а государственная регистрация перехода права может быть произведена по решению суда.</li> <li><strong>Требование 2:</strong> О взыскании убытков, причиненных необоснованным уклонением от заключения договора (например, если вы упустили выгодного покупателя). Также можно требовать проценты за пользование вашими денежными средствами, если оплата по договору будет просрочена.<blockquote> <p>"Сторона, необоснованно уклоняющаяся от заключения договора, должна возместить другой стороне причиненные этим убытки." (Источник: Гражданский кодекс РФ, Статья 445, пункт 4)<br /> "В случаях неправомерного удержания денежных средств, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате подлежат уплате проценты на сумму долга." (Источник: Гражданский кодекс РФ, Статья 395, пункт 1)</p> </blockquote> </li> </ul> </li> <li> <p><strong>Альтернативный вариант после суда</strong>. Если суд обяжет Степана заключить договор, но он не произведет оплату в установленный договором срок, вы сможете обратиться в суд уже с требованием о взыскании покупной цены и процентов, а затем передать дело судебным приставам для принудительного взыскания.</p> </li> </ol> <p><strong>Рекомендация:</strong> Учитывая сложность и спорность ситуации, а также необходимость четкого соблюдения процедур и подготовки доказательств, для ведения судебного процесса настоятельно рекомендуется обратиться за помощью к адвокату, специализирующемуся на жилищных и имущественных спорах.</p> <p><em>Этот ответ подготовлен с помощью ИИ и может содержать неточности.</em></p>