Проверка правильности данных в ЕГРН и документов при покупке квартиры

<h2 id="_1">Покупка квартиры с отсутствием сведений об основании права у предыдущего собственника и расхождением в дате регистрации</h2> <h3 id="_2">Анализ ситуации</h3> <p>Вы рассматриваете покупку квартиры, право собственности на которую у нынешнего продавца зарегистрировано в ЕГРН с марта 2018 года. В истории объекта присутствуют два ключевых обстоятельства:<br /> 1. У предыдущего собственника в ЕГРН в графе «Основание возникновения права» указано «Данные отсутствуют», а сам документ-основание (предположительно ДДУ) утерян.<br /> 2. В договоре купли-продажи между предыдущим и нынешним собственником указана дата перехода права 05.09.2018, тогда как в выписке из ЕГРН — 04.09.2018.</p> <h4 id="1">1. Правовые последствия отсутствия сведений и утраты документа</h4> <p>Государственная регистрация права в ЕГРН имеет основополагающее значение. &gt;"Право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре" (Источник: Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая), Статья 131).</p> <blockquote> <p>"Права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом" (Источник: Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая), Статья 8.1).</p> </blockquote> <p>Ключевой вывод: <strong>право текущего продавца подтверждается действующей записью в ЕГРН.</strong> Эта запись имеет презумпцию достоверности. &gt;"Зарегистрированное право может быть оспорено только в судебном порядке. Лицо, указанное в государственном реестре в качестве правообладателя, признается таковым, пока в установленном законом порядке в реестр не внесена запись об ином" (Источник: Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая), Статья 8.1).</p> <p>Отсутствие в реестре подробностей о том, на каком основании право возникло у предыдущего собственника, само по себе не делает недействительной последующую регистрацию права Вашего продавца. Орган регистрации прав, принимая документы на регистрацию перехода права в 2018 году, проверил законность оснований.</p> <h4 id="2">2. Срок исковой давности и устойчивость права</h4> <blockquote> <p>"Общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 настоящего Кодекса" (Источник: Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая), Статья 196).</p> </blockquote> <p>Для оспаривания сделок установлены специальные сроки:</p> <blockquote> <ul> <li>Для признания оспоримой сделки недействительной — <strong>один год</strong>.</li> <li>Для применения последствий недействительности ничтожной сделки — <strong>три года</strong> (Источник: Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая), Статья 181).</li> </ul> </blockquote> <p><strong>С момента регистрации права у нынешнего продавца (март 2018 года) прошло более 6 лет.</strong> Любые сроки исковой давности для оспаривания сделок, лежащих в основе возникновения его права, давно истекли.</p> <p>Более того, длительность владения имеет особое значение для защиты добросовестного приобретателя жилого помещения:</p> <blockquote> <p>"Суд отказывает в удовлетворении требования... об истребовании жилого помещения у добросовестного приобретателя... во всех случаях, если после выбытия жилого помещения из владения истца истекло три года со дня внесения в государственный реестр записи о праве собственности первого добросовестного приобретателя жилого помещения" (Источник: Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая), Статья 302).</p> </blockquote> <p>Это означает, что право Вашего продавца, как лица, владеющего квартирой более 3-х лет и чье право зарегистрировано в ЕГРН, обладает высокой степенью защищенности от возможных исков со стороны прежних собственников.</p> <p><strong>Вывод юриста со стороны продавца в целом верен:</strong> учитывая истечение всех возможных сроков исковой давности и сроков для истребования имущества у добросовестного приобретателя, риски оспаривания цепочки сделок для Вас как последующего покупателя <strong>крайне низки</strong>.</p> <h4 id="3">3. Существенность расхождения в дате регистрации на один день</h4> <blockquote> <p>"Датой государственной регистрации прав является дата внесения в Единый государственный реестр недвижимости записи о соответствующем праве..." (Источник: Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", Статья 16).</p> </blockquote> <p>Юридически значимой является дата, указанная в ЕГРН (04.09.2018). Расхождение на один день в договоре, при условии верного указания всех остальных идентифицирующих объект данных (адрес, кадастровый номер, номер регистрации), с большой вероятностью является обычной технической ошибкой (опечаткой).</p> <blockquote> <p>"Техническая ошибка (описка, опечатка, грамматическая или арифметическая ошибка либо подобная ошибка), допущенная органом регистрации прав при внесении сведений в Единый государственный реестр недвижимости... исправляется по решению государственного регистратора прав..." (Источник: Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", Статья 61).</p> </blockquote> <p><strong>Данное расхождение не является существенным недостатком, препятствующим совершению сделки</strong>, так как не искажает суть зарегистрированного права и не создает неопределенности в отношении самого объекта.</p> <h4 id="4">4. Рекомендуемые действия для минимизации рисков</h4> <p>Несмотря на низкие риски, для полного спокойствия можно предпринять следующие шаги:</p> <ol> <li><strong>Заказать расширенную выписку из ЕГРН.</strong> Это стандартная мера предосторожности. В расширенной выписке помимо основных сведений содержатся данные о <strong>существующих на момент выдачи правопритязаниях и заявленных в судебном порядке правах требования</strong>, а также о наличии решений об изъятии объекта (Источник: Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", Статья 62). Это позволит окончательно убедиться в отсутствии каких-либо текущих судебных споров или обременений.</li> <li><strong>Рассмотреть возможность совершения сделки через нотариуса.</strong> Нотариус при удостоверении договора купли-продажи недвижимости обязан проверить законность сделки, в том числе принадлежность имущества продавцу и отсутствие запретов на отчуждение.<br /> &gt;"При удостоверении договоров об отчуждении... имущества, права на которое подлежат государственной регистрации, нотариус проверяет принадлежность данного имущества лицу, его отчуждающему... а также отсутствие ограничений прав, обременений имущества или иных обстоятельств, препятствующих совершению этих договоров" (Источник: Основы законодательства Российской Федерации о нотариате, Статья 55).<br /> Совершение сделки у нотариуса создает дополнительную гарантию, а в случае возникновения в будущем проблем по вине нотариуса (например, из-за ненадлежащей проверки), у Вас будет право на компенсацию.</li> <li><strong>Привлечение продавца к ответственности.</strong> В договоре купли-продажи Вы можете предусмотреть гарантии продавца в отношении чистоты права и его ответственность на случай, если квартира все же будет у Вас истребована третьими лицами по основаниям, возникшим до продажи.<br /> &gt;"При изъятии товара у покупателя третьими лицами по основаниям, возникшим до исполнения договора купли-продажи, продавец обязан возместить покупателю понесенные им убытки..." (Источник: Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая), Статья 461).</li> </ol> <h3 id="_3">Выводы и конкретные рекомендации</h3> <ol> <li><strong>Риски низки.</strong> Отсутствие в ЕГРН данных об основании права предыдущего собственника и утрата им документа при истекших сроках исковой давности (более 6 лет) не представляют существенной угрозы для Вашей сделки. Право текущего продавца защищено регистрацией в ЕГРН и длительным сроком владения.</li> <li><strong>Ошибка в дате несущественна.</strong> Расхождение на один день между договором и выпиской ЕГРН при верных основных идентификаторах объекта является технической погрешностью и не влияет на юридическую силу зарегистрированного права.</li> <li><strong>Рекомендуемые действия:</strong><ul> <li>Получите <strong>актуальную расширенную выписку из ЕГРН</strong> для окончательной проверки отсутствия судебных споров и обременений.</li> <li><strong>Рассмотрите вариант нотариального удостоверения</strong> договора купли-продажи. Это обеспечит независимую профессиональную проверку юридической чистоты сделки и предоставит дополнительные гарантии.</li> <li>Включите в договор <strong>пункт об ответственности продавца</strong> за возможные претензии третьих лиц, возникшие до момента продажи.</li> </ul> </li> </ol> <p>Оснований для отказа от покупки данной квартиры при соблюдении указанных рекомендаций не имеется. Для принятия окончательного решения в сложной ситуации целесообразно обратиться за очной консультацией к адвокату, специализирующемуся на недвижимости.</p> <p><em>Этот ответ подготовлен с помощью ИИ и может содержать неточности.</em></p>