Переоформление ипотечной квартиры на родственника с сохранением ипотечного долга на заемщике

<h2 id="_1">Переоформление ипотечной квартиры на родственника с сохранением кредитных обязательств</h2> <h3 id="_2">Анализ ситуации</h3> <p>Вы планируете переоформить право собственности на ипотечную квартиру на двоюродного брата, сохранив за собой обязательства по ипотечному кредиту. Квартира находится в залоге у банка, что создает существенные правовые ограничения.</p> <h3 id="_3">Правовые нормы и ограничения</h3> <h4 id="_4">Требование согласия банка</h4> <blockquote> <p>"Имущество, заложенное по договору об ипотеке, может быть отчуждено залогодателем другому лицу путем продажи, дарения, обмена, внесения его в качестве вклада в имущество хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в имущество производственного кооператива или иным способом лишь с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено договором об ипотеке." (Источник: Федеральный закон "Об ипотеке (залоге недвижимости)", статья 37)</p> <p>"Залогодатель не вправе отчуждать предмет залога без согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено законом или договором и не вытекает из существа залога." (Источник: Гражданский кодекс РФ, статья 346)</p> </blockquote> <h4 id="_5">Последствия нарушения правил отчуждения</h4> <blockquote> <p>"При отчуждении имущества, заложенного по договору об ипотеке, с нарушением правил пунктов 1 и 2 статьи 37 настоящего Федерального закона залогодержатель вправе по своему выбору потребовать: признания сделки об отчуждении заложенного имущества недействительной и применения последствий, предусмотренных статьей 167 Гражданского кодекса Российской Федерации; досрочного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства и обратить взыскание на заложенное имущество независимо от того, кому оно принадлежит." (Источник: Федеральный закон "Об ипотеке (залоге недвижимости)", статья 39)</p> </blockquote> <h3 id="_6">Выбор договора для переоформления</h3> <h4 id="_7">Дарение</h4> <blockquote> <p>"По договору дарения одна сторона (даритель) безвозмездно передает или обязуется передать другой стороне (одаряемому) вещь в собственность либо имущественное право (требование) к себе или к третьему лицу либо освобождает или обязуется освободить ее от имущественной обязанности перед собой или перед третьим лицом." (Источник: Гражданский кодекс РФ, статья 572)</p> <p>"Договор дарения недвижимого имущества, заключенный между гражданами, подлежит нотариальному удостоверению." (Источник: Гражданский кодекс РФ, статья 574)</p> </blockquote> <h4 id="-">Купля-продажа</h4> <blockquote> <p>"По договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену)." (Источник: Гражданский кодекс РФ, статья 454)</p> </blockquote> <h3 id="_8">Налоговые последствия</h3> <h4 id="_9">При дарении</h4> <blockquote> <p>"Доходы в денежной и натуральной формах, получаемые от физических лиц в порядке дарения, за исключением случаев дарения недвижимого имущества, транспортных средств, акций, цифровых финансовых активов, цифровых прав, включающих одновременно цифровые финансовые активы и утилитарные цифровые права, цифровой валюты, долей, паев, если иное не предусмотрено настоящим пунктом. Доходы, полученные в порядке дарения, освобождаются от налогообложения в случае, если даритель и одаряемый являются членами семьи и (или) близкими родственниками в соответствии с Семейным кодексом Российской Федерации (супругами, родителями и детьми, в том числе усыновителями и усыновленными, дедушкой, бабушкой и внуками, полнородными и неполнородными (имеющими общих отца или мать) братьями и сестрами)." (Источник: Налоговый кодекс РФ, статья 217, пункт 18.1)</p> </blockquote> <h4 id="-_1">При купле-продаже</h4> <blockquote> <p>"доходы от реализации: недвижимого имущества, находящегося в Российской Федерации" (Источник: Налоговый кодекс РФ, статья 208)</p> </blockquote> <h3 id="_10">Риски для сторон</h3> <h4 id="_11">Для первоначального заемщика</h4> <ul> <li>Сохранение полной ответственности по кредитному обязательству</li> <li>Отсутствие прав на квартиру при продолжении выплат</li> <li>Риск признания сделки недействительной банком</li> </ul> <h4 id="_12">Для нового собственника</h4> <ul> <li>Квартира остается в залоге у банка</li> <li>Риск обращения взыскания на квартиру при просрочке платежей</li> <li>Ограничения в распоряжении имуществом</li> </ul> <h3 id="_13">Выводы и рекомендации</h3> <ol> <li> <p><strong>Согласие банка обязательно</strong> - Без письменного согласия банка на отчуждение залогового имущества сделка будет ничтожной, и банк сможет потребовать досрочного погашения кредита.</p> </li> <li> <p><strong>Договор дарения предпочтительнее</strong> - Поскольку двоюродные братья не относятся к близким родственникам по налоговому законодательству, при дарении у одаряемого возникнет обязанность уплатить НДФЛ в размере 13% от кадастровой стоимости квартиры.</p> </li> <li> <p><strong>Кредитный договор не изменяется</strong> - Обязательства по ипотеке остаются за первоначальным заемщиком, изменения в кредитный договор не вносятся.</p> </li> <li> <p><strong>Регистрация перехода прав</strong> - Переход права собственности подлежит государственной регистрации в Росреестре с предоставлением согласия банка.</p> </li> <li> <p><strong>Риски значительны</strong> - Для вас сохраняется кредитная нагрузка без права на квартиру, для брата - риск потери жилья при возможных проблемах с выплатой кредита.</p> </li> </ol> <p><strong>Рекомендация</strong>: Перед совершением сделки обязательно получите письменное согласие банка, проконсультируйтесь с адвокатом для минимизации рисков и рассмотрите альтернативные варианты, например, оформление договора купли-продажи с реальной оплатой или рефинансирование кредита на имя брата.</p> <p><em>Этот ответ подготовлен с помощью ИИ и может содержать неточности.</em></p>