Переуступка доли в ДДУ и перевод эскроу-счета при смене собственника

<h2 id="_1">Переуступка доли в праве по ДДУ между супругами до ввода объекта в эксплуатацию</h2> <h3 id="_2">Анализ ситуации</h3> <p>Вы имеете право уступить свою долю в праве требования по договору участия в долевом строительстве (ДДУ) своему мужу до момента ввода объекта в эксплуатацию. Данная сделка регулируется законодательством о долевом строительстве и гражданским законодательством.</p> <h3 id="_3">Применимые правовые нормы</h3> <h4 id="_4">Возможность переуступки</h4> <blockquote> <p>"Уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается с момента государственной регистрации договора до момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства." (Источник: Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ, статья 11)</p> <p>"Уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается только после уплаты им цены договора или одновременно с переводом долга на нового участника долевого строительства" (Источник: Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ, статья 11)</p> </blockquote> <h4 id="_5">Оформление переуступки</h4> <blockquote> <p>"Уступка прав требований по договору оформляется договором об уступке прав требований (цессии), который заключается в письменной форме и подлежит государственной регистрации в порядке, установленном настоящим Федеральным законом." (Источник: Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ, статья 11)</p> <p>"Договор участия в долевом строительстве и соглашение (договор), на основании которого производится уступка прав требований участника долевого строительства по договору участия в долевом строительстве, подлежат государственной регистрации" (Источник: Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ, статья 17)</p> </blockquote> <h4 id="-">Вопросы эскроу-счета</h4> <blockquote> <p>"В случае уступки участником долевого строительства, являющимся владельцем счета эскроу, прав требований по договору участия в долевом строительстве или перехода таких прав требований по иным основаниям, в том числе в порядке универсального правопреемства или при обращении взыскания на имущество должника, к новому участнику долевого строительства с момента государственной регистрации соглашения (договора), на основании которого производится уступка прав требований участника долевого строительства по договору участия в долевом строительстве, или с момента перехода по иным основаниям прав требований по такому договору переходят все права и обязанности по договору счета эскроу, заключенному прежним участником долевого строительства." (Источник: Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ, статья 15.5)</p> </blockquote> <h4 id="_6">Налоговые аспекты</h4> <blockquote> <p>"1) имущественный налоговый вычет при продаже имущества, а также доли (долей) в нем, доли (ее части) в уставном капитале общества, при выходе из состава участников общества, при получении денежных средств, иного имущества (имущественных прав) акционером (участником, пайщиком) организации в случае ее ликвидации, при уменьшении номинальной стоимости доли в уставном капитале общества, при уступке прав требования по договору участия в долевом строительстве (по договору инвестирования долевого строительства или по другому договору, связанному с долевым строительством)" (Источник: Налоговый кодекс Российской Федерации, статья 220)</p> <p>"лица состоят в соответствии с семейным законодательством Российской Федерации в брачных отношениях, отношениях родства или свойства, усыновителя и усыновленного, а также попечителя и опекаемого." (Источник: Налоговый кодекс Российской Федерации, статья 20)</p> </blockquote> <h3 id="_7">Выводы и рекомендации</h3> <h4 id="_8">По процедуре переуступки:</h4> <ol> <li> <p><strong>Переуступка возможна</strong> - вы можете уступить свою долю в праве требования мужу до момента подписания передаточного акта.</p> </li> <li> <p><strong>Оформление договора цессии</strong> - необходимо заключить договор об уступке прав требований в простой письменной форме.</p> </li> <li> <p><strong>Государственная регистрация</strong> - договор цессии подлежит обязательной государственной регистрации в Росреестре.</p> </li> <li> <p><strong>Уведомление застройщика</strong> - формального согласия застройщика не требуется, но целесообразно его уведомить о смене участника долевого строительства.</p> </li> </ol> <h4 id="-_1">По эскроу-счету:</h4> <ol> <li> <p><strong>Перевод эскроу-счета не требуется</strong> - с момента государственной регистрации договора цессии все права и обязанности по договору счета эскроу автоматически переходят к вашему мужу.</p> </li> <li> <p><strong>Снятие средств с эскроу-счета</strong> - будет происходить стандартным образом после ввода объекта в эксплуатацию и представления соответствующих документов в банк, но уже в пользу вашего мужа как единственного участника долевого строительства.</p> </li> </ol> <h4 id="_9">По налоговым обязательствам:</h4> <ol> <li> <p><strong>НДФЛ</strong> - при безвозмездной уступке между супругами (взаимозависимыми лицами) доход может не возникать. Однако если уступка осуществляется за плату, может возникнуть налогооблагаемый доход.</p> </li> <li> <p><strong>Имущественный вычет</strong> - при уступке прав требования по ДДУ вы вправе применить имущественный налоговый вычет либо уменьшить доходы на документально подтвержденные расходы.</p> </li> <li> <p><strong>Рекомендуется проконсультироваться</strong> с налоговым специалистом для точного определения налоговых последствий в вашей конкретной ситуации.</p> </li> </ol> <h4 id="_10">Дополнительные рекомендации:</h4> <ul> <li>Изменение ДДУ не требуется - заключается отдельный договор цессии</li> <li>После переуступки ваш муж станет единственным участником долевого строительства</li> <li>Все дальнейшие расчеты по ДДУ будут осуществляться с вашим мужем</li> </ul> <p>Для детальной проработки налоговых вопросов рекомендую обратиться к налоговому консультанту, а для оформления сделки - к адвокату, специализирующемуся в области недвижимости.</p> <p><em>Этот ответ подготовлен с помощью ИИ и может содержать неточности.</em></p>