Спор о квартире после 4 лет совместного проживания

<h2 id="_1">Защита прав при невыполнении обязательств по соглашению о выделе доли в квартире</h2> <h3 id="_2">Анализ ситуации</h3> <p>Вы предоставили сожительнице 2,5 млн рублей на первоначальный взнос по ипотеке с условием выделения 1/2 доли в квартире после полного погашения ипотеки. Данное соглашение нотариально удостоверено, что придает ему особую юридическую силу. Сожительница отказывается выполнять свои обязательства по соглашению.</p> <h3 id="_3">Применимые правовые нормы</h3> <h4 id="_4">Правовая природа соглашения</h4> <blockquote> <p>"Сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей." (Источник: Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая), статья 153)</p> <p>"Договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей." (Источник: Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая), статья 420)</p> </blockquote> <p>Нотариально удостоверенное соглашение является сделкой, порождающей обязательства у обеих сторон.</p> <h4 id="_5">Возможность блокировки продажи квартиры</h4> <blockquote> <p>"Собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения." (Источник: Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая), статья 304)</p> <p>"При представлении заявления о государственной регистрации права, ограничения права и обременения объекта недвижимости, сделки с объектом недвижимости в Единый государственный реестр недвижимости вносится запись об этом заявлении, которая указывает на существование правопритязания в отношении такого объекта недвижимости." (Источник: Федеральный закон "О государственной регистрации недвижимости", статья 37)</p> <p>"Имущество, заложенное по договору об ипотеке, может быть отчуждено залогодателем другому лицу путем продажи, дарения, обмена, внесения его в качестве вклада в имущество хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в имущество производственного кооператива или иным способом лишь с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено договором об ипотеке." (Источник: Федеральный закон "Об ипотеке (залоге недвижимости)", статья 37)</p> </blockquote> <h4 id="_6">Взыскание суммы займа и процентов</h4> <blockquote> <p>"Если иное не предусмотрено законом или договором займа, в случаях, когда заемщик не возвращает в срок сумму займа, на эту сумму подлежат уплате проценты в размере, предусмотренном пунктом 1 статьи 395 настоящего Кодекса, со дня, когда она должна была быть возвращена, до дня ее возврата займодавцу независимо от уплаты процентов, предусмотренных пунктом 1 статьи 809 настоящего Кодекса." (Источник: Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая), статья 811)</p> <p>"В случаях неправомерного удержания денежных средств, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате подлежат уплате проценты на сумму долга. Размер процентов определяется ключевой ставкой Банка России, действовавшей в соответствующие периоды." (Источник: Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая), статья 395)</p> </blockquote> <h4 id="_7">Защита нарушенных прав</h4> <blockquote> <p>"Защита гражданских прав осуществляется путем: признания права; восстановления положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения; признания оспоримой сделки недействительной и применения последствий ее недействительности, применения последствий недействительности ничтожной сделки; ... присуждения к исполнению обязанности в натуре; возмещения убытков; взыскания неустойки..." (Источник: Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая), статья 12)</p> </blockquote> <h3 id="_8">Выводы и рекомендации</h3> <h4 id="_9">По вопросу блокировки продажи квартиры</h4> <p>Вы можете заблокировать сделку по продаже квартиры следующими способами:</p> <ol> <li> <p><strong>Внесение записи о правопритязании в ЕГРН</strong> - подайте заявление в Росреестр о внесении записи о наличии правопритязания на основании нотариального соглашения.</p> </li> <li> <p><strong>Требование согласия банка</strong> - поскольку квартира находится в ипотеке, для ее продажи требуется согласие банка-залогодержателя. Вы можете уведомить банк о наличии спора.</p> </li> <li> <p><strong>Наложение ареста</strong> - в рамках судебного процесса можно ходатайствовать о наложении ареста на квартиру как на спорное имущество.</p> </li> </ol> <h4 id="_10">По вопросу взыскания денежных средств</h4> <p>Вы вправе требовать:</p> <ol> <li> <p><strong>Возврата суммы займа</strong> 2,5 млн рублей с момента, когда обязательство должно было быть исполнено.</p> </li> <li> <p><strong>Процентов за пользование чужими средствами</strong> по ст. 395 ГК РФ за весь период просрочки.</p> </li> <li> <p><strong>Возмещения убытков</strong>, связанных с неисполнением обязательства по выделу доли.</p> </li> </ol> <h4 id="_11">Альтернативные варианты защиты</h4> <ol> <li> <p><strong>Требование выдела доли в натуре</strong> - вы можете обратиться в суд с требованием о признании права на 1/2 долю в квартире, поскольку ваши инвестиции и платежи по ипотеке свидетельствуют о вашем участии в приобретении имущества.</p> </li> <li> <p><strong>Требование признания общей долевой собственности</strong> - на основании того, что вы осуществляли платежи по ипотеке и несли бремя содержания квартиры.</p> </li> </ol> <h4 id="_12">Возможности сожительницы оспорить соглашение</h4> <p>Оспаривание нотариально удостоверенного соглашения крайне затруднительно. Для этого потребуется доказать:<br /> - Наличие пороков воли (обман, насилие, угрозы)<br /> - Недееспособность стороны в момент заключения<br /> - Существенное нарушение закона</p> <p>Учитывая, что соглашение было заключено добровольно и удостоверено нотариусом, шансы на успешное оспаривание минимальны.</p> <h3 id="_13">Рекомендуемые действия</h3> <ol> <li> <p><strong>Немедленно обратиться к адвокату</strong> по гражданским делам для подготовки искового заявления.</p> </li> <li> <p><strong>Собрать все доказательства</strong>: нотариальное соглашение, документы о переводе денег, квитанции об оплате ипотечных платежей и коммунальных услуг.</p> </li> <li> <p><strong>Подать исковое заявление</strong> с альтернативными требованиями:<br /> - О выделе 1/2 доли в квартире<br /> - Или о взыскании суммы займа 2,5 млн рублей + проценты за весь период<br /> - Или о признании права общей долевой собственности</p> </li> <li> <p><strong>Заявить ходатайство</strong> о наложении ареста на квартиру для обеспечения иска.</p> </li> <li> <p><strong>Подать заявление</strong> в Росреестр о внесении записи о правопритязании.</p> </li> </ol> <p>Срок исковой давности по таким требованиям составляет 3 года, который начинает течь с момента, когда вы узнали о нарушении своего права.</p> <p><em>Этот ответ подготовлен с помощью ИИ и может содержать неточности.</em></p>