Порядок переоформления ДДУ на супруга и налоговые вопросы при задержках застройщика

<h2 id="_1">Переоформление ДДУ на супруга и связанные правовые последствия</h2> <h3 id="_2">Анализ ситуации</h3> <p>Вы являетесь участником долевого строительства, оформили ДДУ на себя в браке, погасили ипотеку и сняли обременение. Застройщик нарушает сроки сдачи объекта, а вы планируете переоформить ДДУ на супруга с заключением брачного договора.</p> <h3 id="_3">Порядок переоформления ДДУ на супруга</h3> <h4 id="_4">Уступка прав требований по ДДУ</h4> <blockquote> <p>"Уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается только после уплаты им цены договора или одновременно с переводом долга на нового участника долевого строительства в порядке, установленном Гражданским кодексом Российской Федерации." (Источник: Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве...", статья 11)</p> <p>"Уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается с момента государственной регистрации договора до момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства." (Источник: Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве...", статья 11)</p> </blockquote> <h4 id="_5">Государственная регистрация уступки прав</h4> <blockquote> <p>"Договор участия в долевом строительстве и соглашение (договор), на основании которого производится уступка прав требований участника долевого строительства по договору участия в долевом строительстве, подлежат государственной регистрации в порядке, установленном Федеральным законом от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости"." (Источник: Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве...", статья 17)</p> </blockquote> <h4 id="_6">Брачный договор</h4> <blockquote> <p>"Брачный договор может быть заключен как до государственной регистрации заключения брака, так и в любое время в период брака." (Источник: Семейный кодекс Российской Федерации, статья 41)</p> <p>"Брачный договор заключается в письменной форме и подлежит нотариальному удостоверению." (Источник: Семейный кодекс Российской Федерации, статья 41)</p> </blockquote> <h3 id="_7">Налогообложение при переоформлении</h3> <h4 id="_8">Освобождение от НДФЛ при дарении между супругами</h4> <blockquote> <p>"доходы в денежной и натуральной формах, получаемые от физических лиц в порядке дарения, за исключением случаев дарения недвижимого имущества, транспортных средств, акций, цифровых финансовых активов, цифровых прав, включающих одновременно цифровые финансовые активы и утилитарные цифровые права, цифровой валюты, долей, паев, если иное не предусмотрено настоящим пунктом. Доходы, полученные в порядке дарения, освобождаются от налогообложения в случае, если даритель и одаряемый являются членами семьи и (или) близкими родственниками в соответствии с Семейным кодексом Российской Федерации (супругами, родителями и детьми, в том числе усыновителями и усыновленными, дедушкой, бабушкой и внуками, полнородными и неполнородными (имеющими общих отца или мать) братьями и сестрами)." (Источник: Налоговый кодекс Российской Федерации, статья 217, пункт 18.1)</p> </blockquote> <p><strong>Важно</strong>: Уступка прав по ДДУ между супругами может квалифицироваться как дарение, что освобождает от уплаты НДФЛ.</p> <h3 id="_9">Сохранение прав при смене участника ДДУ</h3> <h4 id="_10">Переход прав требований к новому кредитору</h4> <blockquote> <p>"Если иное не предусмотрено законом или договором, право первоначального кредитора переходит к новому кредитору в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода права. В частности, к новому кредитору переходят права, обеспечивающие исполнение обязательства, а также другие связанные с требованием права, в том числе право на проценты." (Источник: Гражданский кодекс Российской Федерации, статья 384)</p> </blockquote> <h4 id="_11">Сохранение срока исковой давности</h4> <blockquote> <p>"Перемена лиц в обязательстве не влечет изменения срока исковой давности и порядка его исчисления." (Источник: Гражданский кодекс Российской Федерации, статья 201)</p> </blockquote> <h4 id="_12">Отказ от подписания дополнительных соглашений</h4> <p>Новый участник ДДУ (ваш супруг) не обязан подписывать дополнительные соглашения о продлении сроков, поскольку:</p> <blockquote> <p>"Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством." (Источник: Гражданский кодекс Российской Федерации, статья 421)</p> </blockquote> <h3 id="_13">Право на неустойку при нарушении сроков</h3> <h4 id="_14">Основания для взыскания неустойки</h4> <blockquote> <p>"В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки." (Источник: Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве...", статья 6)</p> </blockquote> <h4 id="_15">Сохранение права на неустойку при уступке</h4> <p>Право на неустойку переходит к новому участнику ДДУ вместе с основным требованием.</p> <h3 id="_16">Риски потери прав</h3> <h4 id="_17">Срок исковой давности</h4> <blockquote> <p>"Общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 настоящего Кодекса." (Источник: Гражданский кодекс Российской Федерации, статья 196)</p> <p>"Если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права." (Источник: Гражданский кодекс Российской Федерации, статья 200)</p> </blockquote> <h3 id="_18">Выводы и рекомендации</h3> <ol> <li> <p><strong>Порядок переоформления</strong>: <br /> - Заключите договор уступки прав требований по ДДУ с супругом<br /> - Одновременно заключите брачный договор у нотариуса<br /> - Подайте документы на государственную регистрацию уступки прав</p> </li> <li> <p><strong>Налоговые последствия</strong>: Переоформление ДДУ на супруга освобождается от НДФЛ как дарение между близкими родственниками.</p> </li> <li> <p><strong>Защита прав против застройщика</strong>:<br /> - Новый участник ДДУ не обязан подписывать дополнительные соглашения о продлении сроков<br /> - Право на неустойку за просрочку передачи объекта сохраняется и переходит к супругу<br /> - Срок исковой давности по требованию о взыскании неустойки составляет 3 года</p> </li> <li> <p><strong>Риски</strong>:<br /> - Следите за сроками исковой давности для взыскания неустойки<br /> - При отказе от подписания допсоглашений сохраняйте письменные доказательства<br /> - Рассмотрите возможность предъявления требований к застройщику до переоформления ДДУ</p> </li> <li> <p><strong>Рекомендация</strong>: В связи с комплексностью ситуации и наличием спора с застройщиком, рекомендую обратиться к адвокату для разработки оптимальной стратегии защиты ваших прав, включая возможное предъявление требований о взыскании неустойки до переоформления ДДУ.</p> </li> </ol> <p><em>Этот ответ подготовлен с помощью ИИ и может содержать неточности.</em></p>