Формулировка в договоре аренды для учета торгового сбора при розничной и оптовой деятельности

<h2 id="_1">Обязанность по уплате торгового сбора при аренде помещения для смешанной (оптовой и розничной) торговли с использованием ККТ, зарегистрированной по иному адресу</h2> <h3 id="_2">Анализ ситуации</h3> <p>Основные факты:<br /> 1. Арендуется нежилое помещение для ведения торговой деятельности (опт и розница).<br /> 2. Часть товаров реализуется физическим лицам (розничная торговля) непосредственно в этом помещении.<br /> 3. Для расчетов с населением используется контрольно-кассовая техника (ККТ), зарегистрированная по другому адресу в том же субъекте РФ.</p> <p>Ключевой вопрос — связь между адресом регистрации ККТ и возникновением обязанности по уплате торгового сбора.</p> <h3 id="_3">Применимые нормы права и их анализ</h3> <h4 id="1">1. Возникновение обязанности по уплате торгового сбора</h4> <p>Согласно Налоговому кодексу, объектом обложения торговым сбором признается <strong>использование объекта недвижимого имущества для осуществления плательщиком сбора вида предпринимательской деятельности, в отношении которого установлен сбор, хотя бы один раз в течение квартала</strong>.</p> <blockquote> <p>"Объектом обложения сбором признается использование объекта движимого или недвижимого имущества (далее в настоящей главе - объект осуществления торговли) для осуществления плательщиком сбора вида предпринимательской деятельности, в отношении которого установлен сбор, хотя бы один раз в течение квартала." (Источник: НК РФ Статья 412)</p> </blockquote> <p>К торговой деятельности, в отношении которой может устанавливаться сбор, относится, в частности, <strong>торговля через объекты стационарной торговой сети</strong>.</p> <blockquote> <p>"Сбор устанавливается в отношении осуществления торговой деятельности на объектах осуществления торговли. В целях настоящей главы к торговой деятельности относятся следующие виды торговли: ... торговля через объекты стационарной торговой сети, имеющие торговые залы;" (Источник: НК РФ Статья 413)</p> </blockquote> <p><strong>Вывод:</strong> Деятельность по розничной продаже товаров физическим лицам непосредственно в арендованном помещении представляет собой <strong>торговлю через объект стационарной торговой сети</strong>. Фактическое использование помещения для такой деятельности является основанием для возникновения объекта обложения торговым сбором, независимо от адреса регистрации контрольно-кассовой техники. Адрес регистрации ККТ регулируется законодательством о применении ККТ и не является определяющим для целей исчисления торгового сбора. Критерием является место фактического осуществления торговой деятельности.</p> <h4 id="2">2. Возможность разделения арендуемой площади в договорных и налоговых целях</h4> <p>Гражданское законодательство позволяет сторонам определять условия пользования арендованным имуществом. Арендатор обязан пользоваться имуществом в соответствии с условиями договора.</p> <blockquote> <p>"Арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества." (Источник: ГК РФ Статья 615)</p> </blockquote> <p>Объект аренды должен быть четко определен в договоре.</p> <blockquote> <p>"В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды." (Источник: ГК РФ Статья 607)</p> </blockquote> <p>Теоретически, стороны могут согласовать в договоре, что разные части помещения используются для разных видов деятельности. Однако такое разделение должно соответствовать <strong>фактическому использованию</strong> и не может быть мнимым.</p> <blockquote> <p>"Мнимая сделка, то есть сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, ничтожна." (Источник: ГК РФ Статья 170)</p> </blockquote> <p>С налоговой точки зрения, для освобождения от торгового сбора часть площади, используемая для оптовой торговли (не являющейся объектом обложения, если она не осуществляется путем отпуска товаров со склада, как указано в ст. 413 НК РФ) или для вспомогательных нужд (хранение, административная работа), должна быть <strong>фактически обособлена</strong> и не использоваться для розничной торговли с физическими лицами. Налоговые органы при проверке будут оценивать фактическое назначение и использование площадей (например, при осмотре помещений в рамках выездной проверки).</p> <blockquote> <p>"При необходимости уполномоченные должностные лица налоговых органов... могут производить осмотр производственных, складских, торговых и иных помещений и территорий, используемых налогоплательщиком для извлечения дохода..." (Источник: НК РФ Статья 89)</p> </blockquote> <h4 id="3">3. Оформление условий договора аренды</h4> <p>Для минимизации рисков и четкого разграничения ответственности в договор аренды необходимо включить следующие положения:</p> <ol> <li><strong>Детальное описание объекта аренды:</strong> Указать общую площадь и разделить ее на части (например, "торговая зона для розничной продажи", "складская зона для оптовой деятельности", "административная зона"). Целесообразно приложить к договору поэтажный план с выделением этих зон.</li> <li><strong>Целевое назначение каждой зоны:</strong> Прямо указать, что конкретные зоны используются исключительно для определенных видов деятельности (розничная торговля с физлицами, хранение товаров для опта, офисная работа). Это согласуется с правом сторон определять условия договора.<br /> &gt;"Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами." (Источник: ГК РФ Статья 421)</li> <li><strong>Распределение обязанностей по уплате налогов и сборов:</strong> Закрепить, что обязанность по исчислению и уплате торгового сбора, возникающего в связи с использованием части помещения для розничной торговли, полностью лежит на арендаторе. Арендодатель не является плательщиком данного сбора.<br /> &gt;"Плательщиками сбора признаются организации и индивидуальные предприниматели, осуществляющие виды предпринимательской деятельности... с использованием объектов движимого и (или) недвижимого имущества..." (Источник: НК РФ Статья 411)</li> <li><strong>Гарантии и ответственность арендатора:</strong> Арендатор гарантирует, что будет использовать помещения строго в соответствии с их назначением, указанным в договоре, и обязуется своевременно и в полном объеме исполнять все налоговые обязанности, включая постановку на учет в качестве плательщика торгового сбора и его уплату.<br /> &gt;"Если арендатор пользуется имуществом не в соответствии с условиями договора аренды или назначением имущества, арендодатель имеет право потребовать расторжения договора и возмещения убытков." (Источник: ГК РФ Статья 615)</li> <li><strong>Согласование по использованию ККТ:</strong> Учитывая, что ККТ зарегистрирована по иному адресу, можно указать, что арендатор вправе применять ее в соответствии с действующим законодательством (ссылаясь на нормы Федерального закона № 54-ФЗ). Однако это не снимает с него обязанности по уплате торгового сбора по месту фактической торговой деятельности.</li> </ol> <h3 id="_4">Риски для сторон</h3> <ul> <li><strong>Для арендатора:</strong><ul> <li><strong>Налоговые риски:</strong> Признание всей площади помещения объектом обложения торговым сбором, если не будет доказано фактическое разделение. Это повлечет доначисление сбора, пени и штраф.<br /> &gt;"Неуплата или неполная уплата сумм налога (сбора)... в результате занижения налоговой базы... влечет взыскание штрафа в размере 20 процентов от неуплаченной суммы сбора." (Источник: НК РФ Статья 122)</li> <li><strong>Договорные риски:</strong> Расторжение договора арендодателем в случае нарушения условий о целевом использовании помещения.</li> </ul> </li> <li><strong>Для арендодателя:</strong><ul> <li><strong>Риск признания договора притворным,</strong> если разделение площади не будет соответствовать реальности, с целью уклонения арендатора от налогов. Однако сама по себе неуплата арендатором торгового сбора не создает прямой налоговой ответственности для арендодателя.</li> <li><strong>Репутационные и косвенные риски,</strong> связанные с проведением налоговых проверок в отношении арендатора в помещении арендодателя.</li> </ul> </li> </ul> <h3 id="_5">Выводы и рекомендации</h3> <ol> <li><strong>Обязанность по уплате торгового сбора в описанной ситуации ВОЗНИКАЕТ.</strong> Основание — использование арендованного нежилого помещения для розничной торговли с физическими лицами. Адрес регистрации ККТ на эту обязанность не влияет.</li> <li><strong>Выделение площади в договоре аренды возможно и целесообразно.</strong> Для корректного исчисления сбора можно выделить площадь, фактически используемую непосредственно для розничной торговли с физлицами (торговая зона). Площади, используемые для оптовой деятельности (если не осуществляется торговля со склада), хранения, административной работы, могут быть выделены отдельно и не облагаться сбором.</li> <li><strong>Для грамотного оформления договора аренды рекомендуется:</strong><ul> <li>Включить в предмет договора детальное описание частей помещения с указанием их площади и исключительного целевого назначения.</li> <li>Приложить поэтажный план с графическим выделением зон.</li> <li>Прямо возложить на арендатора обязанность по своевременной постановке на учет в налоговом органе в качестве плательщика торгового сбора и уплате этого сбора, с отнесением всех связанных рисков и ответственности на арендатора.</li> <li>Прописать право арендодателя на расторжение договора в случае нарушения арендатором условий о целевом использовании, повлекшем претензии контролирующих органов.</li> </ul> </li> <li><strong>Критически важно,</strong> чтобы указанное в договоре разделение площадей и их назначение <strong>полностью соответствовало фактическому использованию</strong> помещений. В противном случае такие условия могут быть признаны недействительными как притворные, а налоговые органы доначислят сбор со всей площади.</li> <li>Арендатору следует самостоятельно (или через налогового консультанта) уточнить в нормативном акте муниципального образования, в котором находится помещение, конкретные ставки торгового сбора, льготы и порядок его уплаты.</li> </ol> <p><strong>Итоговая рекомендация:</strong> Для детальной проработки условий договора, минимизации налоговых рисков и обеспечения соответствия договорных условий фактическому положению дел обеим сторонам (особенно арендатору) рекомендуется обратиться за консультацией к адвокату или налоговому консультанту, специализирующемуся в данной области.</p> <p><em>Этот ответ подготовлен с помощью ИИ и может содержать неточности.</em></p>