Юридические нюансы открытия нового филиала клиники и продажи прежнего помещения

<h2 id="_1">Открытие второго медицинского центра и продажа недвижимости первого центра: правовые аспекты</h2> <h3 id="_2">Анализ ситуации</h3> <p>Вы планируете расширить бизнес, открыв второй медицинский центр по новому адресу (ул. Победы, 5), с последующей продажей помещения, где работает первый центр (ул. Центральная, 10). Ключевые вопросы касаются лицензирования медицинской деятельности для новой точки, оформления договора купли-продажи недвижимости с минимизацией рисков, а также урегулирования коммунальных платежей и возможных прав третьих лиц.</p> <h3 id="1">1. Лицензирование медицинской деятельности для нового центра</h3> <p>Медицинская деятельность является лицензируемым видом деятельности.</p> <blockquote> <p>"В соответствии с настоящим Федеральным законом лицензированию подлежат следующие виды деятельности: ... 46) медицинская деятельность" (Источник: Федеральный закон от 04.05.2011 N 99-ФЗ "О лицензировании отдельных видов деятельности", статья 12).</p> </blockquote> <p>Лицензия действует бессрочно и на всей территории Российской Федерации.</p> <blockquote> <p>"Лицензия действует бессрочно" и "юридическое лицо или индивидуальный предприниматель, получившие лицензию, вправе осуществлять деятельность, на которую предоставлена лицензия, на всей территории Российской Федерации" (Источник: Федеральный закон от 04.05.2011 N 99-ФЗ "О лицензировании отдельных видов деятельности", статья 9).</p> </blockquote> <p><strong>Для открытия центра по новому адресу вам необходимо внести изменения в реестр лицензий, а не получать новую лицензию.</strong> Лицензия предоставляется юридическому лицу в целом, а не привязана к конкретному адресу. Однако осуществление деятельности по новому адресу требует уведомления лицензирующего органа.</p> <blockquote> <p>"Внесение изменений в реестр лицензий осуществляется в следующих случаях: ... 8) изменение мест осуществления лицензируемого вида деятельности" (Источник: Федеральный закон от 04.05.2011 N 99-ФЗ "О лицензировании отдельных видов деятельности", статья 18).</p> </blockquote> <p>Порядок действий:<br /> 1. <strong>Подать заявление</strong> о внесении изменений в реестр лицензий в лицензирующий орган, указав новый адрес места осуществления деятельности (ул. Победы, 5).<br /> 2. <strong>Подготовить документы</strong>, подтверждающие соответствие лицензионным требованиям по новому адресу (например, правоустанавливающие документы на помещение, соответствие помещения санитарным нормам, наличие необходимого оборудования и персонала).<br /> 3. <strong>Пройти оценку соответствия</strong> лицензионным требованиям, которую проводит лицензирующий орган.<br /> &gt; "Лицензирующий орган проводит оценку соответствия лицензионным требованиям в отношении: ... лицензиата, представившего ... заявление о внесении изменений в реестр лицензий при намерении лицензиата ... осуществлять лицензируемый вид деятельности по месту (местам) его осуществления, не указанному в реестре лицензий" (Источник: Федеральный закон от 04.05.2011 N 99-ФЗ "О лицензировании отдельных видов деятельности", статья 19.1).</p> <p><strong>Важно:</strong> До внесения изменений в реестр вы не вправе осуществлять медицинскую деятельность по новому адресу.</p> <blockquote> <p>"До внесения изменений в реестр лицензий ... лицензиат вправе осуществлять лицензируемый вид деятельности, за исключением следующих случаев: 1) осуществление лицензируемого вида деятельности по месту, не указанному в реестре лицензий" (Источник: Федеральный закон от 04.05.2011 N 99-ФЗ "О лицензировании отдельных видов деятельности", статья 18).</p> </blockquote> <p>Продажа помещения на ул. Центральной, 10 сама по себе не влечет автоматического прекращения действия лицензии. Лицензия остается у юридического лица. Однако если вы прекращаете деятельность по старому адресу, следует уведомить об этом лицензирующий орган для внесения соответствующих изменений в реестр.</p> <h3 id="2-">2. Договор купли-продажи помещения: существенные условия и минимизация рисков</h3> <h4 id="21">2.1. Форма и существенные условия договора</h4> <p>Договор купли-продажи недвижимости должен быть заключен в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами.</p> <blockquote> <p>"Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность" (Источник: Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая), статья 550).</p> </blockquote> <p><strong>Существенными условиями</strong> договора, без которых он считается незаключенным, являются:<br /> 1. <strong>Предмет договора:</strong> Данные, позволяющие определенно установить продаваемое недвижимое имущество (адрес, кадастровый номер, площадь и т.д.).<br /> &gt; "В договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору... При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным" (Источник: Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая), статья 554).<br /> 2. <strong>Цена:</strong> Договор должен предусматривать цену продаваемого имущества.<br /> &gt; "Договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным" (Источник: Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая), статья 555).</p> <h4 id="22">2.2. Проверка обременений и права третьих лиц (арендаторов)</h4> <p>Перед продажей <strong>обязательно</strong> получите <strong>выписку из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН)</strong>, которая содержит сведения о зарегистрированных правах, ограничениях и обременениях.</p> <blockquote> <p>"Сведения, содержащиеся в Едином государственном реестре недвижимости, за исключением сведений, доступ к которым ограничен федеральным законом, предоставляются ... по запросам любых лиц" (Источник: Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", статья 62).</p> </blockquote> <p><strong>Если помещение сдано в аренду:</strong><br /> * <strong>Права арендатора сохраняются</strong> при смене собственника. Новый собственник становится арендодателем на условиях ранее заключенного договора аренды.<br /> &gt; "Переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды" (Источник: Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая), статья 617).<br /> * <strong>Вы, как продавец, обязаны предупредить покупателя</strong> о всех правах третьих лиц (включая аренду) на продаваемое имущество.<br /> &gt; "Продавец обязан передать покупателю товар свободным от любых прав третьих лиц, за исключением случая, когда покупатель согласился принять товар, обремененный правами третьих лиц" (Источник: Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая), статья 460).<br /> * <strong>В договоре купли-продажи необходимо четко прописать</strong>, что покупатель принимает помещение с учетом действующего договора аренды (если он есть), указав его реквизиты и основные условия. Это защитит вас от претензий покупателя в будущем.<br /> * <strong>Уведомите арендатора</strong> о предстоящей продаже помещения в письменной форме. Это является добросовестной деловой практикой.</p> <h4 id="23">2.3. Коммунальные платежи и задолженности</h4> <p>Бремя содержания имущества, включая оплату коммунальных услуг, лежит на собственнике.</p> <blockquote> <p>"Собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором" (Источник: Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая), статья 210).</p> </blockquote> <p><strong>Чтобы избежать споров:</strong><br /> 1. <strong>Определите расчетную дату:</strong> В договоре купли-продажи или передаточном акте укажите конкретную дату, на которую производится расчет по коммунальным платежам.<br /> 2. <strong>Проведите сверку расчетов:</strong> Получите акты сверки с ресурсоснабжающими организациями (электросеть, водоканал и т.д.) на дату, предшествующую передаче помещения.<br /> 3. <strong>Пропишите в договоре:</strong> Обязанность продавца погасить все задолженности по коммунальным платежам, налогам и сборам, начисленным до даты передачи помещения. Обязанность покупателя нести расходы с даты передачи.<br /> 4. <strong>Оформите передаточный акт:</strong> Факт передачи помещения и переход рисков фиксируется подписанным сторонами передаточным актом.<br /> &gt; "Передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче" (Источник: Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая), статья 556).<br /> 5. <strong>Уведомьте ресурсоснабжающие организации</strong> о смене собственника, чтобы платежи начислялись на нового владельца.</p> <h4 id="24">2.4. Налоговые аспекты</h4> <ul> <li>При продаже недвижимости, использовавшейся в предпринимательской деятельности, применяются специальные правила.</li> <li><strong>Для организаций:</strong> Доход от продажи включается в налогооблагаемую базу по налогу на прибыль. Вы вправе уменьшить этот доход на сумму документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением этого имущества.</li> <li><strong>Имущественный налоговый вычет,</strong> предусмотренный для физических лиц при продаже имущества, в данном случае <strong>не применяется</strong>.<br /> &gt; "Положения ... не применяются в отношении доходов, полученных: от продажи недвижимого имущества и (или) транспортных средств, которые использовались в предпринимательской деятельности" (Источник: Налоговый кодекс Российской Федерации (часть вторая), статья 220).</li> </ul> <p><strong>Рекомендация:</strong> Для точного расчета налоговых обязательств и выбора оптимальной схемы (например, с учетом возможности переноса убытков прошлых лет) обратитесь к бухгалтеру или налоговому консультанту.</p> <h3 id="_3">Выводы и конкретные рекомендации</h3> <ol> <li> <p><strong>По лицензии:</strong></p> <ul> <li><strong>Не получайте новую лицензию.</strong> Подайте в лицензирующий орган <strong>заявление о внесении изменений в реестр лицензий</strong>, добавив новый адрес (ул. Победы, 5) как место осуществления медицинской деятельности.</li> <li>После открытия и начала работы нового центра и прекращения деятельности по старому адресу подайте заявление об исключении адреса ул. Центральной, 10 из реестра лицензий.</li> </ul> </li> <li> <p><strong>По продаже помещения:</strong></p> <ul> <li><strong>Закажите актуальную выписку из ЕГРН</strong> для проверки обременений.</li> <li><strong>Составьте детальный договор купли-продажи</strong> в письменной форме с обязательным указанием:<ul> <li>Точного описания предмета (на основе данных из ЕГРН).</li> <li>Цены.</li> <li>Условий о принятии покупателем помещения вместе с действующим договором аренды (если арендаторы есть).</li> <li>Порядка расчета и погашения задолженностей по коммунальным платежам на определенную дату.</li> </ul> </li> <li><strong>Подпишите передаточный акт</strong> при фактической передаче помещения, отразив в нем состояние объекта и отсутствие взаимных претензий по расчетам.</li> </ul> </li> <li> <p><strong>По работе с третьими лицами:</strong></p> <ul> <li><strong>Уведомите арендаторов</strong> (при их наличии) о продаже помещения.</li> <li><strong>Уведомите ресурсоснабжающие организации</strong> о предстоящей смене собственника для переоформления лицевых счетов.</li> </ul> </li> <li> <p><strong>Общая рекомендация:</strong> Учитывая комплексность вопросов, особенно связанных с лицензированием, налоговыми последствиями и составлением договора, <strong>рекомендуется обратиться за комплексной юридической поддержкой к адвокату или специализированной юридической фирме</strong>. Это поможет избежать дорогостоящих ошибок и рисков судебных споров в будущем.</p> </li> </ol> <p><em>Этот ответ подготовлен с помощью ИИ и может содержать неточности.</em></p>