Как сдавать три квартиры как самозанятый без риска признания предпринимательской деятельностью?

<h2 id="_1">Сдача трёх квартир в аренду самозанятым: риски признания предпринимательской деятельностью</h2> <h3 id="_2">Анализ ситуации</h3> <p>Вы являетесь самозанятым и сдаёте три квартиры в Санкт-Петербурге с общим доходом 75-90 тысяч рублей в месяц. Ключевой вопрос — может ли налоговая служба квалифицировать эту деятельность как предпринимательскую.</p> <h3 id="_3">Правовой анализ</h3> <h4 id="_4">Критерии предпринимательской деятельности</h4> <p>Согласно гражданскому законодательству:</p> <blockquote> <p>"предпринимательской является самостоятельная, осуществляемая на свой риск деятельность, направленная на систематическое получение прибыли от пользования имуществом, продажи товаров, выполнения работ или оказания услуг" (Источник: Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая), статья 2)</p> </blockquote> <h4 id="_5">Особенности статуса самозанятого</h4> <blockquote> <p>"Гражданин вправе заниматься предпринимательской деятельностью без образования юридического лица с момента государственной регистрации в качестве индивидуального предпринимателя" (Источник: Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая), статья 23)</p> </blockquote> <h4 id="_6">Доходы от аренды</h4> <blockquote> <p>"доходы, полученные от сдачи в аренду или иного использования имущества, находящегося в Российской Федерации" являются объектом налогообложения (Источник: Налоговый кодекс Российской Федерации (часть вторая), статья 208, пункт 1, подпункт 4)</p> </blockquote> <h3 id="_7">Факторы риска переквалификации</h3> <p>Налоговые органы могут оценивать следующие обстоятельства:</p> <ol> <li><strong>Систематичность</strong> — регулярная сдача трёх объектов может быть расценена как систематическая деятельность</li> <li><strong>Количество объектов</strong> — три квартиры могут свидетельствовать о масштабе деятельности</li> <li><strong>Отсутствие письменных договоров</strong> — устные соглашения затрудняют доказательство разового характера сделок</li> <li><strong>Регулярность получения дохода</strong> — ежемесячные поступления от нескольких источников</li> </ol> <h3 id="_8">Рекомендации по минимизации рисков</h3> <h4 id="1">1. Оформление договорных отношений</h4> <p>Заключайте письменные договоры найма жилого помещения с каждым арендатором. Это подтверждает гражданско-правовой, а не предпринимательский характер отношений.</p> <h4 id="2">2. Документирование целей использования доходов</h4> <p>Сохраняйте документы, подтверждающие, что доходы от аренды направляются на содержание внуков (например, переводы средств, оплата их образования).</p> <h4 id="3">3. Соблюдение формальностей</h4> <blockquote> <p>"Договор найма жилого помещения... предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем" (Источник: Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая), Статья 671)</p> </blockquote> <p>Убедитесь, что квартиры используются именно для проживания, а не в коммерческих целях.</p> <h4 id="4">4. Контроль за масштабом деятельности</h4> <p>Избегайте дальнейшего увеличения количества сдаваемых объектов и существенного роста доходов.</p> <h3 id="_9">Выводы</h3> <ol> <li>Риск признания деятельности предпринимательской существует, особенно при систематической сдаче трёх объектов недвижимости</li> <li>Налоговая может переквалифицировать деятельность, если усмотрит признаки предпринимательства: систематичность, направленность на извлечение прибыли, организацию деятельности</li> <li>Для защиты статуса самозанятого рекомендуется оформлять письменные договоры и избегать признаков предпринимательской систематичности</li> </ol> <p>Если налоговая служба всё же потребует регистрации ИП, рекомендую обратиться к адвокату для обжалования такого решения, поскольку каждая ситуация оценивается индивидуально с учётом всех обстоятельств.</p> <p><em>Этот ответ подготовлен с помощью ИИ и может содержать неточности.</em></p>