Целесообразность оформления ДКП и договора залога у нотариуса при продаже недвижимости с аккредитивом

<h2 id="_1">Минимизация рисков при продаже недвижимости с использованием аккредитива</h2> <h3 id="_2">Анализ ситуации</h3> <p>Вы планируете продажу частного дома с земельным участком с использованием банковского аккредитива. Основная проблема заключается в том, что банк требует выписку из ЕГРН, подтверждающую переход права собственности к покупателю, но при установлении покупателем ограничения на раскрытие персональных данных выписка будет обезличенной. Это может привести к отказу банка в раскрытии аккредитива.</p> <h3 id="_3">Применимые правовые нормы</h3> <h4 id="_4">Переход права собственности на недвижимость</h4> <blockquote> <p>"Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации." (Источник: Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая), статья 551)</p> <p>"Право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором. В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом." (Источник: Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая), статья 223)</p> </blockquote> <h4 id="_5">Особенности предоставления сведений из ЕГРН</h4> <blockquote> <p>"В случае, если правообладателем объекта недвижимости является гражданин, которым в соответствии со статьей 36.3 настоящего Федерального закона в орган регистрации прав не подавалось заявление о внесении в Единый государственный реестр недвижимости записи о возможности предоставления персональных данных соответственно правообладателя объекта недвижимости, в выписку из Единого государственного реестра недвижимости включаются сведения о принадлежности данного объекта физическому лицу без указания персональных данных правообладателя" (Источник: Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", статья 62)</p> </blockquote> <h4 id="_6">Возможность оформления залога</h4> <blockquote> <p>"В договоре залога должны быть указаны предмет залога, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого залогом." (Источник: Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая), статья 339)</p> <p>"Залог подлежит государственной регистрации и возникает с момента такой регистрации в следующих случаях: если в соответствии с законом права, закрепляющие принадлежность имущества определенному лицу, подлежат государственной регистрации" (Источник: Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая), статья 339.1)</p> </blockquote> <h4 id="_7">Нотариальное удостоверение сделок</h4> <blockquote> <p>"Нотариальное удостоверение сделки означает проверку законности сделки, в том числе наличия у каждой из сторон права на ее совершение" (Источник: Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая), статья 163)</p> </blockquote> <h3 id="_8">Выводы и рекомендации</h3> <ol> <li> <p><strong>Риск отказа банка в раскрытии аккредитива</strong> действительно существует, поскольку банк требует подтверждения перехода права собственности к конкретному лицу, а обезличенная выписка не содержит таких сведений.</p> </li> <li> <p><strong>Оформление залога</strong> на объект недвижимости до получения оплаты является разумной мерой обеспечения:<br /> - Залог должен быть оформлен договором залога с указанием всех существенных условий<br /> - Залог подлежит государственной регистрации в ЕГРН<br /> - Залогодержатель (продавец) имеет право на получение сведений о залоге даже при ограничении персональных данных</p> </li> <li> <p><strong>Нотариальное удостоверение</strong> обеих сделок (купли-продажи и залога) повысит юридическую надежность:<br /> - Нотариус проверит законность обеих сделок<br /> - Нотариус может самостоятельно запросить необходимые сведения из ЕГРН<br /> - Нотариальное удостоверение упрощает процедуру регистрации прав</p> </li> <li> <p><strong>Практические рекомендации</strong>:<br /> - Обсудите с банком заранее возможность принятия обезличенной выписки при наличии зарегистрированного залога<br /> - Включите в договор купли-продажи условие о том, что покупатель не устанавливает ограничение на раскрытие персональных данных до полного расчета<br /> - Рассмотрите возможность использования эскроу-счета как альтернативы аккредитиву<br /> - Обратитесь к адвокату для разработки комплексного механизма защиты ваших интересов</p> </li> </ol> <p>Учитывая сложность ситуации и необходимость одновременной регистрации перехода права и залога, рекомендую обратиться к адвокату, специализирующемуся на недвижимости и банковских правоотношениях, для разработки оптимальной правовой конструкции сделки.</p> <p><em>Этот ответ подготовлен с помощью ИИ и может содержать неточности.</em></p>