Продажа квартиры по доверенности при просроченном паспорте владельца: юридические вопросы и риски

<h4 id="-">Продажа квартиры по доверенности при просроченном паспорте собственника-иностранца</h4> <p>Вы планируете продать квартиру по доверенности, выданной собственником — иностранным гражданином, срок действия паспорта которого истёк. Собственник находится за пределами России, и обновление паспорта затруднительно. Ваши опасения касаются действительности доверенности, возможности государственной регистрации сделки и рисков оспаривания.</p> <h5 id="_1">Анализ ситуации и применимые нормы права</h5> <p>Ключевой проблемой является установление личности собственника (доверителя) для совершения нотариального действия — удостоверения доверенности. Доверенность на совершение сделки с недвижимостью требует обязательного нотариального удостоверения.</p> <blockquote> <p>"Доверенность на совершение сделок, требующих нотариальной формы, на подачу заявлений о государственной регистрации прав или сделок, а также на распоряжение зарегистрированными в государственных реестрах правами должна быть нотариально удостоверена" (Источник: Гражданский кодекс РФ, статья 185.1).</p> </blockquote> <p>При совершении нотариального действия нотариус обязан установить личность обратившегося гражданина. Закон предъявляет строгие требования к документам, используемым для этой цели.</p> <blockquote> <p>"Установление личности гражданина ... должно производиться на основании паспорта или других документов, исключающих любые сомнения относительно личности указанных гражданина" (Источник: Основы законодательства РФ о нотариате, статья 42).</p> </blockquote> <p>Для иностранного гражданина основным документом, удостоверяющим личность на территории России, является паспорт иностранного гражданина.</p> <blockquote> <p>"Документами, удостоверяющими личность иностранного гражданина в Российской Федерации, являются паспорт иностранного гражданина либо иной документ, установленный федеральным законом или признаваемый в соответствии с международным договором Российской Федерации в качестве документа, удостоверяющего личность иностранного гражданина" (Источник: Федеральный закон "О правовом положении иностранных граждан в РФ", статья 10).</p> </blockquote> <p>Просроченный (недействительный) паспорт, по смыслу закона, не является документом, исключающим сомнения в личности, так как его юридическая сила утрачена. Следовательно, нотариус, руководствуясь требованиями закона, скорее всего, откажет в совершении нотариального действия — удостоверения доверенности.</p> <blockquote> <p>"Нотариус отказывает в совершении нотариального действия, если: ... документы, представленные для совершения нотариального действия, не соответствуют требованиям законодательства" (Источник: Основы законодательства РФ о нотариате, статья 48).</p> </blockquote> <p>Даже если каким-то образом доверенность будет удостоверена (например, за пределами России), при подаче документов на государственную регистрацию перехода права собственности орган регистрации прав (Росреестр) также проводит проверку представленных документов. Он проверяет, в том числе, полномочия представителя.</p> <blockquote> <p>"Уполномоченный в соответствии с законом орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на имущество, проверяет полномочия лица, обратившегося с заявлением о государственной регистрации права" (Источник: Гражданский кодекс РФ, статья 8.1).</p> </blockquote> <p>Если в представленной доверенности будут указаны реквизиты просроченного паспорта доверителя, это с высокой вероятностью может стать основанием для приостановления или отказа в государственной регистрации, так как вызовет обоснованные сомнения в личности и волеизъявлении собственника.</p> <p>Что касается рисков оспаривания, то сделка (как купля-продажа, так и выдача доверенности), совершенная с нарушением требований закона, может быть признана недействительной.</p> <blockquote> <p>"Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки" (Источник: Гражданский кодекс РФ, статья 168).</p> </blockquote> <p>Покупатель, действуя через представителя по потенциально оспоримой доверенности, принимает на себя значительный риск. В случае оспаривания сделки собственником или его наследниками, суд может признать её недействительной со всеми вытекающими последствиями: возвратом имущества и денежных средств. Это ставит под угрозу всю сделку.</p> <h5 id="_2">Выводы и конкретные рекомендации</h5> <ol> <li><strong>Нотариус в России, скорее всего, откажет в удостоверении доверенности</strong>, если собственник предъявит паспорт с истекшим сроком действия, поскольку этот документ не позволяет достоверно установить его личность в соответствии с законом.</li> <li><strong>Проведение государственной регистрации перехода права по такой доверенности крайне маловероятно</strong> из-за высокого риска отказа со стороны Росреестра.</li> <li><strong>Сделка, совершенная на основании такой доверенности, будет уязвима для оспаривания в суде</strong>, что создает большие риски для покупателя.</li> </ol> <p><strong>Рекомендации:</strong></p> <ul> <li><strong>Обновить паспорт собственника.</strong> Это единственный надежный путь. Собственнику, находящемуся за границей, следует обратиться в дипломатическое представительство или консульство страны своего гражданства для получения нового действительного паспорта. Консульские учреждения Российской Федерации могут оказать содействие в истребовании документов, но только для граждан РФ, иностранных граждан и лиц без гражданства.</li> <li><strong>Оформить доверенность на основании нового паспорта.</strong> После получения действительного документа, удостоверяющего личность, собственник может обратиться для удостоверения доверенности:<ul> <li>К любому нотариусу на территории Российской Федерации.</li> <li>К консульскому должностному лицу Российской Федерации за границей (консулу). Консулы вправе совершать нотариальные действия, включая удостоверение доверенностей.</li> <li>К нотариусу или иному уполномоченному лицу иностранного государства с последующей легализацией документа для использования в России (если это предусмотрено международным договором).</li> </ul> </li> <li><strong>Не пытаться провести сделку по просроченному документу.</strong> Это сэкономит время, деньги и позволит избежать судебных споров в будущем.</li> <li><strong>Проконсультироваться с адвокатом</strong>, специализирующимся на недвижимости и международном частном праве, для детального анализа ситуации с учётом страны гражданства собственника и её договоров с Россией.</li> </ul> <p>Попытка обойти требование о действительном документе, удостоверяющем личность, создаст непреодолимые препятствия на этапах удостоверения доверенности и государственной регистрации, а также поставит под сомнение юридическую чистоту всей сделки.</p> <p><em>Этот ответ подготовлен с помощью ИИ и может содержать неточности.</em></p>