Правомерность сдачи подвального помещения в аренду и налогообложение для самозанятых

<h2 id="_1">Аренда подвального помещения в многоквартирном доме: правовые аспекты и налогообложение</h2> <h3 id="_2">Анализ ситуации</h3> <p>Вы являетесь собственником подвального помещения в многоквартирном доме, которое сдаете в аренду для хранения вещей. Другая собственница квартиры создает препятствия в использовании помещения, а контролирующие органы проводят проверки без официальных уведомлений.</p> <h3 id="_3">Правомочность сдачи подвала в аренду</h3> <blockquote> <p>"Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику." (Источник: Гражданский кодекс РФ, статья 608)</p> </blockquote> <p>Как собственник подвального помещения, вы имеете право сдавать его в аренду. Однако важно учитывать правовой статус данного помещения.</p> <blockquote> <p>"Собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно: помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы)." (Источник: Жилищный кодекс РФ, статья 36)</p> </blockquote> <p><strong>Ключевой вопрос</strong>: является ли ваше подвальное помещение частью общего имущества дома или это изолированное нежилое помещение, выделенное в самостоятельный объект недвижимости.</p> <p>Если помещение является частью общего имущества, то его использование должно осуществляться с согласия всех собственников. Если же это отдельный объект, зарегистрированный в Росреестре как нежилое помещение, вы вправе распоряжаться им по своему усмотрению.</p> <h3 id="_4">Налогообложение доходов от аренды</h3> <h4 id="_5">Регистрация в качестве индивидуального предпринимателя</h4> <blockquote> <p>"Гражданин вправе заниматься предпринимательской деятельностью без образования юридического лица с момента государственной регистрации в качестве индивидуального предпринимателя." (Источник: Гражданский кодекс РФ, статья 23)</p> </blockquote> <p>Для разовой или несистематической сдачи имущества в аренду регистрация ИП не требуется. Однако если арендная деятельность носит систематический характер и направлена на извлечение прибыли, может возникнуть обязанность регистрации в качестве предпринимателя.</p> <h4 id="_6">Налог на профессиональный доход (самозанятость)</h4> <blockquote> <p>"сдача в аренду (наем) жилых и нежилых помещений, дач, земельных участков, принадлежащих физическому лицу на праве собственности, за исключением случаев, если такая деятельность осуществляется в рамках предпринимательской деятельности, подлежащей государственной регистрации в соответствии с законодательством Российской Федерации." (Источник: Федеральный закон от 21.11.2022 N 441-ФЗ, статья 1)</p> </blockquote> <p>Вы можете применять режим налога на профессиональный доход для сдачи в аренду принадлежащего вам нежилого помещения при соблюдении следующих условий:</p> <ol> <li>Деятельность не носит предпринимательский характер</li> <li>У вас нет наемных работников в рамках этой деятельности</li> <li>Деятельность осуществляется с использованием объекта недвижимости, принадлежащего вам на праве собственности (а не переданного в аренду)</li> </ol> <blockquote> <p>"Налоговые ставки устанавливаются в следующих размерах: 4 процента в отношении доходов, полученных налогоплательщиками от реализации товаров (работ, услуг, имущественных прав) физическим лицам; 6 процентов в отношении доходов, полученных налогоплательщиками от реализации товаров (работ, услуг, имущественных прав) индивидуальным предпринимателям для использования при ведении предпринимательской деятельности и юридическим лицам." (Источник: Федеральный закон от 27.11.2018 N 422-ФЗ, статья 10)</p> </blockquote> <h4 id="-">Альтернативный вариант - НДФЛ</h4> <p>Если вы не переходите на режим самозанятости, доходы от аренды облагаются НДФЛ по ставке 13% с подачей налоговой декларации 3-НДФЛ.</p> <blockquote> <p>"Объектом налогообложения признается доход, полученный налогоплательщиками: от источников в Российской Федерации" (Источник: Налоговый кодекс РФ, статья 209)</p> <p>"доходы, полученные от сдачи в аренду или иного использования имущества, находящегося в Российской Федерации;" (Источник: Налоговый кодекс РФ, статья 208, пункт 1, подпункт 4)</p> </blockquote> <h3 id="_7">Действия контролирующих органов</h3> <blockquote> <p>"Прокурор при осуществлении возложенных на него функций вправе: по предъявлении служебного удостоверения беспрепятственно входить на территории и в помещения органов, указанных в пункте 1 статьи 21 настоящего Федерального закона, иметь доступ к их документам и материалам, проверять исполнение законов в связи с поступившей в органы прокуратуры информацией о фактах нарушения закона" (Источник: Федеральный закон "О прокуратуре РФ", статья 22)</p> </blockquote> <p>Прокуратура и полиция вправе проводить проверки по жалобам граждан. Однако их действия должны быть законными и обоснованными.</p> <h3 id="_8">Рекомендации</h3> <ol> <li> <p><strong>Уточните статус подвального помещения</strong> - получите выписку из ЕГРН чтобы подтвердить, что помещение является самостоятельным объектом недвижимости, а не частью общего имущества дома.</p> </li> <li> <p><strong>Легализуйте налоговый статус</strong>:<br /> - Зарегистрируйтесь как самозанятый если деятельность соответствует условиям<br /> - Либо декларируйте доходы и уплачивайте НДФЛ</p> </li> <li> <p><strong>Взаимодействие с контролирующими органами</strong>:<br /> - Требуйте предоставления официальных документов о проведении проверок<br /> - Фиксируйте все визиты представителей органов<br /> - При незаконных действиях обжалуйте их в установленном порядке</p> </li> <li> <p><strong>В отношении соседки</strong>:<br /> - Соберите доказательства ее противоправных действий<br /> - При наличии оснований можно обратиться в суд с требованием о возмещении убытков</p> <blockquote> <p>"Собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения." (Источник: Гражданский кодекс РФ, статья 304)</p> </blockquote> </li> <li> <p><strong>Подготовьте документы</strong>:<br /> - Договор аренды<br /> - Документы, подтверждающие право собственности<br /> - Документы о постановке на налоговый учет (при применении НПД)</p> </li> </ol> <p>При возникновении сложностей рекомендую обратиться к адвокату для получения квалифицированной помощи в защите ваших прав.</p> <p><em>Этот ответ подготовлен с помощью ИИ и может содержать неточности.</em></p>