Заочное голосование в МКД: как правильно считать голоса – по метрам площади или по числу собственников?

<h2 id="_1">Порядок подсчёта голосов на общем собрании собственников МКД и учёт голосов при долевой собственности</h2> <p>На основании предоставленной информации разъясняю правовые основания для подсчёта голосов.</p> <h3 id="1">1. Критерий для подсчёта голосов: площадь или количество собственников?</h3> <p><strong>Определяющим критерием является общая площадь принадлежащих собственникам помещений, а не количество собственников.</strong></p> <p>Это прямо следует из положений Жилищного кодекса. Количество голосов каждого собственника напрямую зависит от его доли в общем имуществе дома, которая, в свою очередь, определяется пропорционально площади его помещения.</p> <blockquote> <p>"Количество голосов, которым обладает каждый собственник помещения в многоквартирном доме на общем собрании собственников помещений в данном доме, пропорционально его доле в праве общей собственности на общее имущество в данном доме." (Источник: Жилищный кодекс Российской Федерации, Статья 48, пункт 3)</p> <p>"Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме пропорциональна размеру общей площади указанного помещения." (Источник: Жилищный кодекс Российской Федерации, Статья 37, пункт 1)</p> </blockquote> <p><strong>Вывод:</strong> Подход, применённый при составлении протокола (подсчёт исходя из общей площади), является <strong>верным с юридической точки зрения</strong>. Подсчёт голосов, исходя из количества владельцев (по принципу "один человек — один голос"), противоречит закону.</p> <h3 id="2">2. Учёт голосов при долевой собственности на квартиру</h3> <p>Если квартира находится в общей долевой собственности нескольких лиц, она представляет собой <strong>единый объект права собственности</strong>. Закон рассматривает этих лиц как одного собственника помещения в контексте управления общим имуществом МКД.</p> <p>Из контекста не следует, что каждый долевой собственник голосует отдельно. Напротив, голосование осуществляется от лица собственника помещения. Следовательно, совладельцы одной квартиры должны <strong>принять единое решение</strong> по каждому вопросу повестки дня ("за", "против" или "воздержался") и передать его в рамках одного бюллетеня (решения собственника).</p> <p>Количество голосов, которыми будет обладать это единое решение, определяется исходя из общей площади всей квартиры. Если долевые собственники не смогут договориться и представят разные решения, такие бюллетени, вероятно, будут признаны недействительными, так как будут исходить от одного и того же объекта недвижимости.</p> <blockquote> <p>"Голосование на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме осуществляется собственником помещения в данном доме как лично, так и через своего представителя." (Источник: Жилищный кодекс Российской Федерации, Статья 48, пункт 1)<br /> "В решении собственника по вопросам, поставленным на голосование, ... должны быть указаны: ... решения по каждому вопросу повестки дня, выраженные формулировками "за", "против" или "воздержался"." (Источник: Жилищный кодекс Российской Федерации, Статья 48, пункт 5.1)</p> </blockquote> <h3 id="3">3. Влияние разных подходов к подсчёту на итоги собрания</h3> <p><strong>Разный подход к подсчёту голосов (по площади vs. по количеству людей) коренным образом влияет на результаты голосования.</strong></p> <p>Вопрос проведения капитального ремонта общего имущества, согласно контексту, требует решения:</p> <blockquote> <p>"большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме". (Источник: Жилищный кодекс Российской Федерации, Статья 46, пункт 1, со ссылкой на пункт 1 части 2 статьи 44)</p> </blockquote> <p>"Общее число голосов" — это сумма голосов всех собственников помещений в доме, где голос каждого пропорционален площади его помещения. Если вместо этого считать просто по количеству проголосовавших людей (особенно если в одной квартире несколько собственников), кворум и результаты будут рассчитаны неверно. Это может привести к принятию решений, которые на самом деле не набрали необходимого количества голосов (например, если несколько владельцев маленьких квартир проголосуют "против", но их общая площадь мала), или, наоборот, к незаконному отклонению предложений, имеющих поддержку владельцев больших площадей.</p> <p>Выбор подрядчика для выполнения работ по капремонту, если он был отдельным вопросом в повестке дня, также должен приниматься в соответствии с установленным законом порядком подсчёта голосов (по площади). Неверный подсчёт делает такое решение уязвимым для оспаривания.</p> <h3 id="_2">Выводы и рекомендации</h3> <ol> <li><strong>Протокол собран</strong>ия составлен <strong>правильно</strong> в части принципа подсчёта голосов — по общей площади помещений. Требования части собственников считать по количеству владельцев <strong>незаконны</strong>.</li> <li>При долевой собственности на квартиру совладельцы должны <strong>согласовать и представить одно решение</strong> на всю квартиру. Голосование каждого долевого собственника в отдельности не предусмотрено законом для целей управления МКД.</li> <li>Если в вашем протоколе голоса долевых собственников учтены как отдельные (т.е. количество голосов от одной квартиры искусственно увеличено), это является <strong>нарушением</strong>. Такой протокол и решения, принятые на его основе, могут быть <strong>оспорены в суде</strong>.</li> <li><strong>Рекомендую:</strong><ul> <li>Проверить протокол на соответствие изложенным правилам: подсчитаны ли голоса пропорционально площади, и представлены ли от квартир в долевой собственности единые решения.</li> <li>Если нарушений нет — разъяснить сомневающимся собственникам положения Жилищного кодекса.</li> <li>Если нарушения есть (например, раздельный учёт голосов долевых собственников) и это могло повлиять на результаты голосования (например, решение прошло с небольшим перевесом), такое решение собрания может быть признано недействительным. В этом случае целесообразно проконсультироваться с <strong>адвокатом</strong>, специализирующимся на жилищном праве, для оценки перспектив возможного судебного спора или организации нового, юридически безупречного собрания.</li> </ul> </li> </ol> <p><em>Этот ответ подготовлен с помощью ИИ и может содержать неточности.</em></p>