Как правильно рассчитать доли в квартире при покупке с материнским капиталом и обязательно ли выделять не менее 6 квадратных метров каждому?

<h2 id="_1">Выделение долей при покутке квартиры в ипотеку с использованием материнского капитала</h2> <h3 id="_2">Анализ вашей ситуации</h3> <p>Вы планируете приобрести квартиру площадью 26 м² за 3 500 000 рублей с привлечением ипотечного кредита и средств материнского капитала (около 900 000 рублей). В сделке участвуют пять человек: двое взрослых (супруги) и трое несовершеннолетних детей. Требуется определить порядок выделения долей и оформления прав собственности.</p> <h3 id="_3">Как рассчитываются доли при использовании маткапитала</h3> <p>Согласно законодательству о материнском капитале, жилое помещение, приобретенное с использованием этих средств, должно быть оформлено в общую собственность всех членов семьи:</p> <blockquote> <p>"Лицо, получившее сертификат, его супруг (супруга) обязаны оформить жилое помещение, приобретенное (построенное, реконструированное) с использованием средств (части средств) материнского (семейного) капитала, в общую собственность такого лица, его супруга (супруги), детей (в том числе первого, второго, третьего ребенка и последующих детей) с определением размера долей по соглашению." (Источник: Федеральный закон от 29.12.2006 N 256-ФЗ "О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей", статья 10, часть 4)</p> </blockquote> <p><strong>Важно:</strong> Доли определяются на <strong>всю квартиру</strong>, а не только на часть, оплаченную маткапиталом. Это означает, что все пятеро членов семьи становятся собственниками всей квартиры в определенных долях.</p> <h3 id="6-2">Требование о минимальной доле в 6 м²</h3> <p>В жилищном законодательстве действительно существует ограничение:</p> <blockquote> <p>"Собственник жилого помещения не вправе совершать действия, влекущие возникновение долей в праве собственности на это помещение, а обладатель доли в праве общей собственности на жилое помещение не вправе совершать действия, влекущие разделение этой доли в праве общей собственности, если в результате таких действий площадь жилого помещения, приходящаяся на долю каждого из сособственников и определяемая пропорционально размеру доли каждого из сособственников, составит менее шести квадратных метров общей площади жилого помещения на каждого сособственника." (Источник: Жилищный кодекс Российской Федерации, статья 30, часть 1.1)</p> </blockquote> <p><strong>Однако для вашей ситуации есть исключение:</strong></p> <blockquote> <p>"Положения настоящей части не применяются при возникновении права общей долевой собственности на жилое помещение в силу закона, в том числе в результате наследования по любому из оснований, а также в случаях приватизации жилых помещений." (Источник: Жилищный кодекс Российской Федерации, статья 30, часть 1.1)</p> </blockquote> <p>Поскольку выделение долей при использовании материнского капитала происходит <strong>в силу закона</strong> (на основании Федерального закона №256-ФЗ), требование о минимальной площади в 6 м² <strong>не применяется</strong>. Это подтверждается и указанием в самом законе о маткапитале: "В этом случае правила части 1.1 статьи 30 Жилищного кодекса Российской Федерации не применяются."</p> <p>Таким образом, при площади квартиры 26 м² и пяти собственниках, доля каждого составит примерно 5,2 м², что допустимо при использовании маткапитала.</p> <h3 id="_4">Порядок оформления выделения долей</h3> <h4 id="1">1. Обязательство перед Пенсионным фондом</h4> <p>При направлении средств маткапитала на улучшение жилищных условий вы даете обязательство оформить квартиру в общую собственность. Это обязательство исполняется после снятия обременения (ипотеки) или одновременно с регистрацией права собственности, если банк дает согласие.</p> <h4 id="2">2. Соглашение о выделении долей</h4> <p>После приобретения квартиры вы должны заключить <strong>соглашение об определении долей</strong>. Согласно Гражданскому кодексу:</p> <blockquote> <p>"Имущество, находящееся в долевой собственности, может быть разделено между ее участниками по соглашению между ними." (Источник: Гражданский кодекс Российской Федерации, статья 252, часть 1)</p> </blockquote> <h4 id="3">3. Нотариальное удостоверение</h4> <p><strong>Соглашение о выделении долей обязательно требует нотариального удостоверения</strong>, поскольку затрагивает права несовершеннолетних детей:</p> <blockquote> <p>"Сделки по отчуждению или договоры ипотеки долей в праве общей собственности на недвижимое имущество подлежат нотариальному удостоверению..." (Источник: Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", статья 42, часть 1.1)</p> </blockquote> <p>Хотя выделение долей не является отчуждением в прямом смысле, нотариальная форма требуется, так как сделка затрагивает доли несовершеннолетних. Нотариус проверит законность сделки и соблюдение интересов детей.</p> <h3 id="_5">Взаимодействие с ипотечным обременением</h3> <h4 id="1_1">1. Согласие банка</h4> <p>Квартира, купленная в ипотеку, находится в залоге у банка. Общее правило гласит:</p> <blockquote> <p>"Имущество, заложенное по договору об ипотеке, может быть отчуждено залогодателем другому лицу... лишь с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено договором об ипотеке." (Источник: Федеральный закон "Об ипотеке (залоге недвижимости)", статья 37, часть 1)</p> </blockquote> <p>Однако для случаев использования материнского капитала сделано специальное исключение:</p> <blockquote> <p>"На оформление лицом, получившим государственный сертификат на материнский (семейный) капитал, его супругом (супругой) в общую собственность такого лица и (или) его супруга (супруги) и детей жилого помещения, приобретенного (построенного, реконструированного) с использованием средств (части средств) материнского (семейного) капитала и являющегося предметом залога до момента погашения регистрационной записи об ипотеке, согласие залогодержателя не требуется." (Источник: Федеральный закон "Об ипотеке (залоге недвижимости)", статья 7, часть 3)</p> </blockquote> <p><strong>Это важнейшее положение:</strong> вы можете выделить доли детям без согласия банка, даже пока квартира находится в ипотеке.</p> <h4 id="2_1">2. Регистрация изменений</h4> <p>После нотариального удостоверения соглашения о выделении долей необходимо зарегистрировать изменения в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН):</p> <blockquote> <p>"Внесение изменений в Единый государственный реестр недвижимости в части размера долей в праве общей собственности осуществляется по заявлению всех участников долевой собственности, чьи доли в праве общей собственности изменяются, на основании документа, содержащего сведения о размере долей." (Источник: Федеральный закон "О государственной регистрации недвижимости", статья 42, часть 2)</p> </blockquote> <h3 id="_6">Как правильно рассчитать доли</h3> <h4 id="_7">Рекомендуемый подход</h4> <p>Наиболее простой и справедливый вариант — установить <strong>равные доли</strong> для всех пяти членов семьи. В этом случае каждый получит 1/5 долю в праве собственности на квартиру.</p> <p><strong>Расчет:</strong> 26 м² / 5 человек = 5,2 м² на человека.</p> <p>Это соответствует требованиям закона, поскольку при использовании маткапитала правило о 6 м² не действует.</p> <h4 id="_8">Можно ли установить дробные доли?</h4> <p>Технически можно установить любые доли, например, 1/5,34 или другие дробные значения. Однако на практике проще и понятнее использовать простые дроби (1/5, 1/6 и т.д.). Нотариус поможет правильно оформить соглашение с любыми долями.</p> <h3 id="_9">Порядок оформления: пошаговая схема</h3> <ol> <li><strong>Приобретение квартиры</strong> — регистрация права собственности на одного из супругов (как обычно происходит при ипотеке).</li> <li><strong>Получение средств маткапитала</strong> — направление их на уплату первоначального взноса или погашение ипотеки.</li> <li><strong>Составление соглашения</strong> о выделении долей всем членам семьи (супругам и детям).</li> <li><strong>Нотариальное удостоверение</strong> соглашения.</li> <li><strong>Подача документов</strong> в Росреестр для регистрации изменений.</li> <li><strong>Получение выписок из ЕГРН</strong> с новыми данными о собственниках и размерах долей.</li> </ol> <h3 id="_10">Рекомендации и выводы</h3> <ol> <li> <p><strong>Расчет долей</strong> — рекомендуем установить равные доли по 1/5 каждому члену семьи. Это соответствует требованию закона о выделении долей всем членам семьи при использовании маткапитала.</p> </li> <li> <p><strong>Требование о 6 м²</strong> — в вашем случае не применяется, так как выделение долей происходит в силу закона (использование маткапитала). Не беспокойтесь о том, что 26 м² на пятерых дает менее 6 м² на человека.</p> </li> <li> <p><strong>Нотариальное удостоверение</strong> — обязательно. Обратитесь к нотариусу для оформления соглашения о выделении долей. Нотариус также может помочь с подачей документов в Росреестр.</p> </li> <li> <p><strong>Взаимодействие с банком</strong> — согласие банка на выделение долей <strong>не требуется</strong> в соответствии с изменениями в законодательстве. Вы можете оформить доли, не дожидаясь погашения ипотеки.</p> </li> <li> <p><strong>Интересы детей</strong> — учтите, что распоряжение долями несовершеннолетних детей (продажа, дарение, залог) потребует согласия органа опеки и попечительства.</p> </li> <li> <p><strong>Документы для оформления</strong>:<br /> - Соглашение о выделении долей (составляется у нотариуса)<br /> - Паспорта супругов<br /> - Свидетельства о рождении детей<br /> - Свидетельство о браке<br /> - Выписка из ЕГРН на квартиру<br /> - Документы, подтверждающие использование маткапитала</p> </li> </ol> <p><strong>Важно:</strong> Поскольку ситуация связана с правами несовершеннолетних и ипотечными обременениями, рекомендуется проконсультироваться с адвокатом, специализирующимся на жилищном праве и праве недвижимости, для подготовки всех документов и минимизации рисков.</p> <p><em>Этот ответ подготовлен с помощью ИИ и может содержать неточности.</em></p>