Юридическое право собственников и арендаторов кладовок на парковку в закрытой территории многоквартирного дома

<h2 id="_1">Права собственников и арендаторов кладовок на пользование парковкой многоквартирного дома</h2> <h3 id="_2">Анализ ситуации</h3> <p>Ситуация сводится к двум ключевым вопросам:<br /> 1. Принадлежит ли парковка к общему имуществу дома?<br /> 2. Дает ли право собственности или аренды на кладовое помещение (не являющееся жилым) право на равное пользование общим имуществом, включая парковку?</p> <h3 id="_3">Применимые правовые нормы и их анализ</h3> <h4 id="1">1. Статус парковки и земельного участка</h4> <p>С высокой долей вероятности прилегающая парковка является частью общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме (МКД). Это следует из следующих норм:</p> <blockquote> <p>"Собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно: ... земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты." (Источник: Жилищный кодекс РФ, Статья 36, пункт 1, подпункт 4)</p> </blockquote> <p>Более конкретно, Правила содержания общего имущества прямо включают в его состав:</p> <blockquote> <p>"земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом и границы которого определены на основании данных государственного кадастрового учета, с элементами озеленения и благоустройства"<br /> "иные объекты, предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства многоквартирного дома, включая ... коллективные автостоянки, ... расположенные в границах земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом." (Источник: Постановление Правительства РФ от 13.08.2006 N 491, пункт 2, подпункты "е" и "ж")</p> </blockquote> <p><strong>Вывод:</strong> Если парковка (автостоянка) расположена в границах сформированного и поставленного на кадастровый учет земельного участка МКД и предназначена для его обслуживания, она является частью общего имущества, принадлежащего всем собственникам помещений в доме на праве общей долевой собственности.</p> <h4 id="2">2. Права собственников кладовых помещений</h4> <p>Право собственности на любое помещение в МКД (жилое или нежилое) автоматически влечет за собой переход доли в праве общей собственности на общее имущество дома.</p> <blockquote> <p>"При приобретении в собственность помещения в многоквартирном доме к приобретателю переходит доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме." (Источник: Жилищный кодекс РФ, Статья 38, пункт 1)</p> </blockquote> <p>Таким образом, <strong>собственники кладовых помещений являются полноправными участниками долевой собственности на общее имущество</strong>, включая земельный участок и парковку. Их права формально равны правам собственников квартир.</p> <blockquote> <p>"Каждый собственник недвижимой вещи вправе владеть и пользоваться общим имуществом наряду с собственниками иных недвижимых вещей, если иной порядок не определен решением собственников недвижимых вещей, настоящим Кодексом или законом." (Источник: Гражданский кодекс РФ, Статья 259.3, пункт 1)</p> </blockquote> <p><strong>Арендаторы кладовок</strong> (сторонние лица) имеют права, производные от прав арендодателя (собственника). Они могут пользоваться кладовкой, но их право на пользование общим имуществом (парковкой) должно быть специально предоставлено либо самим собственником, либо решением общего собрания собственников.</p> <h4 id="3">3. Порядок определения правил пользования общим имуществом (парковкой)</h4> <p>Закон предоставляет собственникам помещений право самостоятельно устанавливать порядок пользования общим имуществом.</p> <blockquote> <p>"К компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме относятся: ... принятие решений о пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в том числе введение ограничений пользования им, ... принятие решений о пользовании общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме иными лицами..." (Источник: Жилищный кодекс РФ, Статья 44, пункт 2, подпункты 2 и 3)</p> </blockquote> <p>Кроме того, Гражданский кодекс устанавливает:</p> <blockquote> <p>"Владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом." (Источник: Гражданский кодекс РФ, Статья 247, пункт 1)</p> <p>"Решение собственников недвижимых вещей по вопросам владения, пользования и распоряжения общим имуществом принимается большинством голосов всех собственников недвижимых вещей..." (Источник: Гражданский кодекс РФ, Статья 259.3, пункт 2)</p> </blockquote> <p><strong>Ключевой вывод:</strong> Собственники помещений (включая собственников квартир <strong>и</strong> кладовок) на общем собрании большинством голосов могут принять решение, регулирующее порядок пользования парковкой. Это решение будет обязательно для всех, в том числе для тех, кто голосовал против.</p> <h4 id="4">4. Могут ли собственники ограничить доступ к парковке для владельцев кладовок?</h4> <p>Да, могут, но не произвольно, а установив разумные и юридически корректные правила, основанные на:<br /> 1. <strong>Назначении имущества:</strong> Можно аргументировать, что парковка как элемент благоустройства предназначена в первую очередь для удовлетворения потребностей, связанных с <strong>проживанием</strong> в доме, а не только с хранением имущества в кладовке. Это может быть отражено в решении собрания.<br /> 2. <strong>Соразмерности доли:</strong> Теоретически, можно попытаться установить порядок, при котором право на постоянное (круглосуточное) парковочное место привязано к наличию жилого помещения, а для владельцев кладовок предусмотреть иной режим (например, временный, платный или вовсе ограничить доступ), поскольку их доля в общем имуществе, как правило, крайне мала (пропорциональна площади кладовки).<br /> 3. <strong>Заключении договоров:</strong> Общее собрание может принять решение о передаче парковочных мест в пользование на основании отдельных договоров, где будет прописан круг лиц, имеющих право на их заключение (например, только собственники жилых помещений и их арендаторы).</p> <blockquote> <p>"Пригодное для самостоятельного использования общее имущество может быть передано во владение или пользование третьим лицам, если такая передача не повлечет нарушение прав и охраняемых законом интересов собственников недвижимых вещей. Передача общего имущества во владение или пользование третьим лицам осуществляется на основании решения собственников недвижимых вещей, принятого не менее чем двумя третями голосов..." (Источник: Гражданский кодекс РФ, Статья 259.3, пункт 4)</p> </blockquote> <p><strong>Важно:</strong> Любое решение об ограничении не должно являться злоупотреблением правом, то есть быть необоснованным и ущемляющим права одних собственников без весомой причины. В случае спора собственник кладовки может оспорить такое решение в суде.</p> <h3 id="_4">Выводы и конкретные рекомендации</h3> <ol> <li><strong>Парковка, вероятно, — общее имущество.</strong> Уточните этот факт в технической документации дома и документах на земельный участок.</li> <li><strong>Собственники кладовок имеют формальное право на пользование парковкой</strong>, так как владеют долей в общем имуществе. Арендаторы — только если такое право им предоставлено.</li> <li><strong>Установить правила — в вашей власти.</strong> Основной легальный механизм — проведение общего собрания собственников помещений.</li> <li><strong>Алгоритм действий для жильцов:</strong><ul> <li><strong>Подготовка:</strong> Изучите документы на дом (технический паспорт, кадастровый паспорт земельного участка) для подтверждения статуса парковки. Подготовьте четкий проект решения (например: «Установить, что право на размещение транспортного средства на коллективной автостоянке, входящей в состав общего имущества дома, имеют исключительно собственники жилых помещений в данном МКД, члены их семей, а также наниматели жилых помещений по договорам социального или коммерческого найма»).</li> <li><strong>Проведение собрания:</strong> Соберите инициативную группу, соблюдая все процедурные требования Жилищного кодекса к созыву и проведению общего собрания (ст. 45, 46, 47 ЖК РФ).</li> <li><strong>Голосование:</strong> Вынесите на голосование вопрос о порядке пользования парковкой (земельным участком). Для принятия решения потребуется простое большинство голосов от числа участвующих в собрании (по общему правилу). Решение обязательно для всех.</li> <li><strong>Оформление и исполнение:</strong> Оформите протокол собрания. Если решение предполагает заключение договоров пользования парковочными местами, разработайте их типовую форму. Управляющая организация или ТСЖ обязаны обеспечить исполнение решения.</li> </ul> </li> <li><strong>Риски:</strong> Принятое решение может быть обжаловано в суде собственником кладовки, если он посчитает, что оно нарушает его права. Чтобы снизить риски, решение должно быть обоснованным (дефицит мест, приоритет нужд проживающих, безопасность) и не носить дискриминационный характер.</li> <li><strong>Рекомендация:</strong> В сложной ситуации с противоречивыми интересами для грамотной подготовки документов и проведения собрания целесообразно обратиться за помощью к адвокату, специализирующемуся на жилищном праве.</li> </ol> <p><em>Этот ответ подготовлен с помощью ИИ и может содержать неточности.</em></p>