Проблемы с опекой при продаже квартиры с детскими долями и покупке меньшей по площади и стоимости

<h2 id="_1">Продажа квартиры с долями несовершеннолетних детей и приобретение меньшей по площади и стоимости</h2> <h3 id="_2">Анализ ситуации</h3> <p>В вашей ситуации осуществляется отчуждение недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетним детям, что требует соблюдения специальных процедур защиты их имущественных прав.</p> <h3 id="_3">Применимые правовые нормы</h3> <h4 id="_4">Требование предварительного согласия опеки</h4> <blockquote> <p>"Опекун не вправе без предварительного разрешения органа опеки и попечительства совершать, а попечитель - давать согласие на совершение сделок по отчуждению, в том числе обмену или дарению имущества подопечного" (Источник: Гражданский кодекс Российской Федерации, статья 37)</p> <p>"Недвижимое имущество, принадлежащее подопечному, не подлежит отчуждению, за исключением: ... отчуждения жилого помещения, принадлежащего подопечному, при перемене места жительства подопечного" (Источник: Федеральный закон "Об опеке и попечительстве", статья 20)</p> </blockquote> <h4 id="_5">Критерии оценки сохранения имущественных прав</h4> <blockquote> <p>"Опекун не вправе без предварительного разрешения органа опеки и попечительства совершать... любых других действий, влекущих уменьшение стоимости имущества подопечного" (Источник: Гражданский кодекс Российской Федерации, статья 37)</p> <p>"Опекун не вправе без предварительного разрешения органа опеки и попечительства совершать... любых других сделок, влекущих за собой уменьшение стоимости имущества подопечного" (Источник: Федеральный закон "Об опеке и попечительстве", статья 21)</p> </blockquote> <h3 id="_6">Ответы на вопросы</h3> <h4 id="1">1. Правомерны ли возражения органа опеки при уменьшении общей площади и стоимости?</h4> <p><strong>Да, орган опеки может выдвинуть возражения</strong>, если сочтет, что сделка приводит к ухудшению имущественного положения детей. Однако ключевым критерием является сохранение стоимости и площади именно <strong>детских долей</strong>, а не общей квартиры.</p> <p>В вашем случае:<br /> - Продаваемая квартира: 85 кв.м, 23 млн руб.<br /> - Покупаемая квартира: 75 кв.м, 19 млн руб.</p> <p>Если доли детей в новой квартире будут <strong>не меньше по площади и стоимости</strong>, чем в старой, это соответствует требованию сохранения имущественных прав.</p> <h4 id="2">2. Требуется ли предварительное согласование?</h4> <p><strong>Да, предварительное разрешение органа опеки и попечительства обязательно</strong>, поскольку осуществляется отчуждение недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетним.</p> <blockquote> <p>"Сделки, связанные с распоряжением недвижимым имуществом на условиях опеки, а также сделки по отчуждению недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетнему гражданину... подлежат нотариальному удостоверению" (Источник: Федеральный закон "О государственной регистрации недвижимости", статья 54)</p> </blockquote> <h4 id="3">3. Критерии оценки сохранения имущественных прав</h4> <p>Орган опеки оценивает:<br /> - Сохранение стоимости детских долей<br /> - Сохранение площади детских долей<br /> - Неухудшение жилищных условий<br /> - Отсутствие уменьшения имущественной массы ребенка</p> <h4 id="4">4. Учет отсутствия ухудшения условий проживания</h4> <p>Хотя формально орган опеки в первую очередь оценивает имущественные права, на практике учитываются и жилищные условия. Ваше утверждение о том, что условия проживания не ухудшатся, может быть принято во внимание как дополнительный положительный фактор.</p> <h3 id="_7">Выводы и рекомендации</h3> <h4 id="_8">Основные выводы:</h4> <ol> <li><strong>Предварительное разрешение опеки обязательно</strong> - без него сделка будет ничтожной</li> <li><strong>Ключевой критерий</strong> - сохранение стоимости и площади именно детских долей, а не всей квартиры</li> <li>При выделении детям в новой квартире долей, не меньших по площади и стоимости, возражения опеки должны быть минимальны</li> </ol> <h4 id="_9">Рекомендуемые действия:</h4> <ol> <li> <p><strong>Подготовить пакет документов</strong> для органа опеки, включающий:<br /> - Выписки из ЕГРН на обе квартиры<br /> - Отчеты независимых оценщиков о рыночной стоимости обеих квартир<br /> - Расчеты, подтверждающие сохранение стоимости и площади детских долей<br /> - Техническую документацию на обе квартиры<br /> - Пояснение о сохранении условий проживания</p> </li> <li> <p><strong>Подать заявление</strong> в орган опеки по месту нахождения продаваемой квартиры с просьбой о выдаче предварительного разрешения</p> </li> <li> <p><strong>Обеспечить нотариальное удостоверение</strong> сделки после получения разрешения опеки</p> </li> <li> <p>При отказе опеки - обжаловать его в судебном порядке, поскольку при сохранении детских долей основания для отказа отсутствуют</p> </li> </ol> <p>В вашей ситуации при правильном оформлении документов и доказательстве сохранения имущественных прав детей получение разрешения опеки весьма вероятно.</p> <p><em>Этот ответ подготовлен с помощью ИИ и может содержать неточности.</em></p>