Выбор способа расторжения договора с управляющей компанией из-за некачественного обслуживания

<h2 id="-">Порядок расторжения договора с управляющей компанией из-за ненадлежащего исполнения обязанностей</h2> <h3 id="_1">Анализ вашей ситуации</h3> <p>Вы хотите расторгнуть договор управления многоквартирным домом с управляющей компанией (УК) до истечения его срока в связи с систематическими нарушениями: невыполнение работ по текущему ремонту (протечка крыши), игнорирование обращений жильцов.</p> <h3 id="_2">Правовые основания для одностороннего расторжения договора</h3> <h4 id="1">1. Общий порядок расторжения договора управления</h4> <blockquote> <p>"Изменение и (или) расторжение договора управления многоквартирным домом осуществляются в порядке, предусмотренном гражданским законодательством." (Источник: Жилищный кодекс РФ, Статья 162)</p> <p>"Собственники помещений в многоквартирном доме на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом не ранее чем через год с даты заключения такого договора, за исключением случаев невыполнения управляющей организацией условий договора управления многоквартирным домом..." (Источник: Жилищный кодекс РФ, Статья 162)</p> </blockquote> <p><strong>Важный момент:</strong> Закон позволяет расторгнуть договор в одностороннем порядке через год после его заключения на основании решения общего собрания. Если с момента заключения договора прошло меньше года, основанием может служить только невыполнение УК условий договора.</p> <h4 id="2">2. Что считается невыполнением условий договора (существенным нарушением)</h4> <blockquote> <p>"Общее имущество должно содержаться в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации в состоянии, обеспечивающем: соблюдение характеристик надежности и безопасности многоквартирного дома; безопасность для жизни и здоровья граждан, сохранность имущества..." (Источник: Постановление Правительства РФ от 13.08.2006 N 491, пункт 10)</p> <p>"В состав общего имущества включаются: ... крыши..." (Источник: Постановление Правительства РФ от 13.08.2006 N 491, пункт 2)</p> <p>"Содержание общего имущества ... включает в себя: ... текущий и капитальный ремонт, подготовку к сезонной эксплуатации и содержание общего имущества, указанного в подпунктах "а" - "д" пункта 2 настоящих Правил..." (Источник: Постановление Правительства РФ от 13.08.2006 N 491, пункт 11)</p> </blockquote> <p><strong>Вывод:</strong> Протечка крыши, являющейся общим имуществом, и невыполнение работ по её ремонту напрямую свидетельствуют о ненадлежащем содержании общего имущества, что является нарушением обязательств УК.</p> <h4 id="3">3. Процедурные особенности расторжения договора</h4> <p>Для расторжения договора необходимо <strong>решение общего собрания собственников</strong>:</p> <blockquote> <p>"К компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме относятся: ... 4) выбор способа управления многоквартирным домом; ... 4.7) принятие решения о выборе управляющей организации..." (Источник: Жилищный кодекс РФ, Статья 44)</p> <p>"Решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование, принимаются большинством голосов от общего числа голосов принимающих участие в данном собрании собственников помещений в многоквартирном доме..." (Источник: Жилищный кодекс РФ, Статья 46)</p> </blockquote> <h4 id="4">4. Необходимые доказательства нарушений</h4> <p>Для обоснования факта ненадлежащего исполнения обязанностей УК следует собрать:</p> <ol> <li> <p><strong>Акты обследования/осмотра:</strong></p> <blockquote> <p>"Результаты осмотра общего имущества оформляются актом осмотра, который является основанием для принятия собственниками помещений или ответственными лицами решения о соответствии или несоответствии проверяемого общего имущества требованиям законодательства..." (Источник: Постановление Правительства РФ от 13.08.2006 N 491, пункт 14)</p> </blockquote> </li> <li> <p><strong>Письменные обращения (жалобы) с отметкой о вручении или почтовые уведомления</strong> — они доказывают факт игнорирования обращений.</p> </li> <li> <p><strong>Фотоматериалы, видеозаписи</strong>, фиксирующие состояние общего имущества (протечки, повреждения).</p> </li> <li> <p><strong>Акт нарушения качества услуг</strong> (может составляться по аналогии с актом о непредоставлении коммунальных услуг):</p> <blockquote> <p>"Факт выявления ненадлежащего качества услуг и работ и (или) превышения установленной продолжительности перерывов в оказании услуг или выполнении работ отражается в акте нарушения качества или превышения установленной продолжительности перерыва в оказании услуг или выполнении работ." (Источник: Постановление Правительства РФ от 13.08.2006 N 491, Правила изменения размера платы, пункт 15)</p> </blockquote> </li> </ol> <h4 id="5">5. Досудебный (претензионный) порядок</h4> <p>Хотя в представленном контексте прямо не указана обязательность досудебного порядка для расторжения именно договора управления, <strong>направление письменной претензии</strong> с требованием устранить нарушения в разумный срок или расторгнуть договор является важным этапом. Это:<br /> - Даст УК последний шанс исправиться.<br /> - Подтвердит в суде, что вы пытались решить вопрос мирно.<br /> - Может стать основанием для требования о возмещении убытков, если после претензии нарушения не устранены.</p> <p>В претензии следует ссылаться на положения договора и нормы закона, которые нарушает УК.</p> <h4 id="6">6. Возможность обращения в органы государственного жилищного надзора</h4> <p>Вы вправе обратиться с жалобой на действия УК:</p> <blockquote> <p>"Предметом государственного жилищного надзора является соблюдение ... требований к использованию и сохранности жилищного фонда, в том числе требований ... к использованию и содержанию общего имущества собственников помещений в многоквартирных домах..." (Источник: Жилищный кодекс РФ, Статья 20)</p> </blockquote> <p>Орган жилищного надзора может выдать предписание об устранении нарушений, что станет дополнительным доказательством в вашу пользу.</p> <h3 id="_3">Пошаговый алгоритм действий</h3> <h4 id="1_1">Этап 1. Подготовительный</h4> <ol> <li><strong>Документально зафиксируйте все нарушения:</strong> составьте акты осмотра (например, о протечке крыши) с участием нескольких собственников, сделайте фото/видео, сохраните все письменные обращения к УК.</li> <li><strong>Изучите договор управления:</strong> определите, какие конкретные обязанности УК не выполняет.</li> <li><strong>Начните подготовку к общему собранию:</strong> определите инициативную группу.</li> </ol> <h4 id="2_1">Этап 2. Проведение общего собрания собственников</h4> <ol> <li><strong>Созовите общее собрание</strong> в установленном порядке.</li> <li><strong>Внесите в повестку дня вопросы:</strong><br /> - О ненадлежащем исполнении УК обязанностей по договору управления.<br /> - О расторжении договора управления с текущей УК в одностороннем порядке.<br /> - О выборе новой управляющей организации или иного способа управления.</li> <li><strong>Примите решение</strong> большинством голосов присутствующих. Решение оформляется протоколом.</li> </ol> <h4 id="3_1">Этап 3. Претензионный порядок</h4> <ol> <li><strong>Направьте в УК официальную претензию</strong> (заказным письмом с уведомлением), содержащую:<br /> - Перечень выявленных нарушений со ссылками на доказательства.<br /> - Требование об устранении нарушений в разумный срок (например, 30 дней) или о согласии на расторжение договора.<br /> - Уведомление о решении общего собрания.</li> <li>Если УК не реагирует или отказывается, переходите к следующему этапу.</li> </ol> <h4 id="4_1">Этап 4. Судебный порядок (если УК не согласна)</h4> <ol> <li><strong>Обратитесь в суд</strong> с иском о расторжении договора управления и взыскании убытков (при наличии).<br /> В иске обоснуйте существенность нарушений со стороны УК.</li> <li><strong>Представьте суду весь комплект доказательств:</strong><br /> - Протокол общего собрания.<br /> - Договор управления.<br /> - Доказательства нарушений (акты, фото, обращения).<br /> - Копию претензии и почтовое уведомление.<br /> - Возможные заключения экспертов (если потребуется).</li> </ol> <h3 id="_4">Выводы и рекомендации</h3> <ol> <li><strong>Расторгнуть договор с УК до истечения срока возможно.</strong> Основное основание — существенное нарушение договора с её стороны (ненадлежащее содержание общего имущества).</li> <li><strong>Обязательным первым шагом является решение общего собрания собственников</strong> о расторжении договора и выборе нового способа управления.</li> <li><strong>Тщательно документируйте все нарушения.</strong> Без доказательств ваши требования в суде не будут подкреплены.</li> <li><strong>Досудебная претензия — важный этап,</strong> который повысит ваши шансы в суде и может помочь решить вопрос без судебного разбирательства.</li> <li><strong>Процесс может занять время,</strong> особенно если УК будет оспаривать расторжение в суде. Однако при наличии убедительных доказательств суд, как правило, встаёт на сторону собственников.</li> <li><strong>Параллельно можно обратиться в государственную жилищную инспекцию</strong> для проведения проверки и выдачи предписания, что усилит вашу позицию.</li> </ol> <p><strong>Рекомендация:</strong> Если ситуация с нарушениями носит хронический характер и УК игнорирует претензии, целесообразно сразу после проведения общего собрания обратиться за подготовкой искового заявления к адвокату, специализирующемуся в жилищном праве. Это поможет правильно выстроить правовую позицию и минимизировать риски затягивания процесса.</p> <p><em>Этот ответ подготовлен с помощью ИИ и может содержать неточности.</em></p>