Обязательность получения согласия собственников при переоборудовании пожарного эвакуационного прохода в многоквартирном доме

<h2 id="_1">Незаконное переоборудование пожарного эвакуационного прохода в жилое помещение управляющей компанией</h2> <h3 id="_2">Анализ ситуации</h3> <p>На основании предоставленной информации, управляющая компания многоквартирного дома без какого-либо решения собственников и предупреждения осуществила переоборудование и перекрытие пожарного эвакуационного прохода, который по документам является частью общего имущества и эвакуационным путем, в жилое помещение (квартиру). Данные действия были совершены много лет назад.</p> <h3 id="_3">Правовая оценка действий управляющей компании</h3> <h4 id="1">1. Отсутствие прав у управляющей компании на единоличное изменение общего имущества</h4> <p>Эвакуационный проход, предназначенный для обслуживания более одного помещения в доме, относится к <strong>общему имуществу собственников помещений</strong>.</p> <blockquote> <p>"Собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно: помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе ... коридоры ..." (Источник: Жилищный кодекс Российской Федерации, Статья 36, часть 1, пункт 1)</p> <p>"Собственникам помещений, машино-мест в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения многоквартирного дома, несущие и ненесущие конструкции, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование многоквартирного дома, расположенное за пределами или внутри помещений, обслуживающее более одного помещения, машино-места в многоквартирном доме..." (Источник: Гражданский кодекс Российской Федерации, Статья 290)</p> </blockquote> <p>Распоряжение и изменение имущества, находящегося в <strong>долевой собственности</strong>, осуществляется только по соглашению всех его участников.</p> <blockquote> <p>"Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников." (Источник: Гражданский кодекс Российской Федерации, Статья 246, часть 1)</p> </blockquote> <p>Управляющая компания не является собственником общего имущества. Ее функция — управление и содержание общего имущества на основании договора с собственниками. Поэтому она <strong>не имела никакого права</strong> единолично принимать решение о переоборудовании, изменении функционального назначения и, тем более, об уменьшении размера общего имущества.</p> <h4 id="2">2. Обязательный порядок согласования изменений общего имущества</h4> <p>Для любых действий, связанных с изменением общего имущества, в том числе его переустройством, перепланировкой или уменьшением размера, <strong>необходимо решение общего собрания собственников помещений</strong>.</p> <blockquote> <p>"1) принятие решений о реконструкции многоквартирного дома ... об использовании фонда капитального ремонта, о переустройстве и (или) перепланировке помещения, входящего в состав общего имущества в многоквартирном доме;" (Источник: Жилищный кодекс Российской Федерации, Статья 44, часть 2, пункт 1)</p> <p>"Уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции." (Источник: Жилищный кодекс Российской Федерации, Статья 36, часть 3)</p> </blockquote> <p>Особо подчеркивается, что если перепланировка невозможна без присоединения части общего имущества, требуется <strong>согласие всех собственников</strong>.</p> <blockquote> <p>"Если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, на такие реконструкцию, переустройство и (или) перепланировку помещений должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме." (Источник: Жилищный кодекс Российской Федерации, Статья 40, часть 2)</p> </blockquote> <p>Таким образом, управляющая компания была обязана инициировать общее собрание собственников и получить необходимое решение (в случае уменьшения общего имущества — единогласное). Самовольное совершение таких действий является грубым нарушением закона.</p> <h4 id="3">3. Нарушение требований пожарной безопасности</h4> <p>Пожарный эвакуационный проход является <strong>элементом системы обеспечения пожарной безопасности</strong>, обеспечивающим безопасную эвакуацию людей. Его блокирование создает прямую угрозу жизни и здоровью граждан.</p> <blockquote> <p>"Каждое здание или сооружение должно иметь объемно-планировочное решение и конструктивное исполнение эвакуационных путей, обеспечивающие безопасную эвакуацию людей при пожаре." (Источник: Федеральный закон "Технический регламент о требованиях пожарной безопасности", Статья 53, часть 1)</p> <p>"Для обеспечения безопасной эвакуации людей должны быть: ... обеспечено беспрепятственное движение людей по эвакуационным путям и через эвакуационные выходы..." (Источник: Федеральный закон "Технический регламент о требованиях пожарной безопасности", Статья 53, часть 2, пункт 2)</p> </blockquote> <p>Лица, ответственные за нарушение требований пожарной безопасности, несут административную ответственность.</p> <blockquote> <p>"Нарушение требований пожарной безопасности, за исключением случаев, предусмотренных статьями 8.32 и 11.16 настоящего Кодекса и частями 6, 6.1, 7, 10 и 11 настоящей статьи, - влечет предупреждение или наложение административного штрафа на должностных лиц - от двадцати тысяч до тридцати тысяч рублей; на юридических лиц - от трехсот тысяч до четырехсот тысяч рублей." (Источник: Кодекс Российской Федерации об административных правонарушениях, Статья 20.4, часть 1)</p> </blockquote> <h4 id="4">4. Правовые последствия и возможность оспаривания</h4> <p><strong>Срок исковой давности.</strong> Общий срок исковой давности составляет три года. Однако, для требований, связанных с защитой права собственности, не связанных с лишением владения, исковая давность не применяется.</p> <blockquote> <p>"Исковая давность не распространяется на: ... требования собственника или иного владельца об устранении всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения не были соединены с лишением владения (статья 304)..." (Источник: Гражданский кодекс Российской Федерации, Статья 208)</p> <p>"Собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения." (Источник: Гражданский кодекс Российской Федерации, Статья 304)</p> </blockquote> <p>Таким образом, требование собственников о <strong>восстановлении эвакуационного пути</strong> (устранении нарушения их прав) <strong>не ограничено сроком исковой давности</strong>, даже если с момента переоборудования прошло много лет.</p> <p>Самовольное переоборудование может быть квалифицировано как <strong>самовольная перепланировка</strong>, что влечет обязанность привести помещение в прежнее состояние.</p> <blockquote> <p>"Самовольно переустроившее и (или) перепланировавшее помещение в многоквартирном доме лицо несет предусмотренную законодательством ответственность. ... обязан привести такое помещение в прежнее состояние в разумный срок..." (Источник: Жилищный кодекс Российской Федерации, Статья 29, части 2 и 3)</p> </blockquote> <p>Кроме того, действия управляющей компании по самовольному занятию общего имущества могут быть расценены как <strong>неосновательное обогащение</strong>.</p> <blockquote> <p>"Лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество..." (Источник: Гражданский кодекс Российской Федерации, Статья 1102, часть 1)</p> </blockquote> <h3 id="_4">Выводы и рекомендации</h3> <ol> <li><strong>Действия управляющей компании являются незаконными.</strong> УК не обладала правом самостоятельно переоборудовать и перекрывать эвакуационный проход, являющийся частью общего имущества.</li> <li><strong>Требовалось обязательное решение общего собрания собственников.</strong> Для таких действий необходимо было получить решение общего собрания, а в случае уменьшения общего имущества — единогласное согласие всех собственников. Ничего этого сделано не было.</li> <li><strong>Допущено грубое нарушение требований пожарной безопасности</strong>, создающее угрозу жизни и здоровью жильцов.</li> <li><strong>Собственники вправе требовать восстановления нарушенного права</strong>, и на это требование не распространяется срок исковой давности.</li> </ol> <p><strong>Конкретные рекомендации:</strong></p> <ol> <li><strong>Подготовка доказательств:</strong> Соберите документацию на дом (технический паспорт, поэтажные планы), где эвакуационный проход обозначен как часть общего имущества и эвакуационный путь. Зафиксируйте текущее состояние (фото, видео).</li> <li><strong>Инициирование общего собрания:</strong> Проведите общее собрание собственников. Примите решение, в котором:<ul> <li>Констатируете факт незаконного переоборудования общего имущества управляющей компанией.</li> <li>Потребуете от УК в кратчайший срок восстановить эвакуационный проход (привести помещение в прежнее состояние).</li> <li>Уполномочите инициативную группу или председателя собрания на обращение в контролирующие органы и суд.</li> </ul> </li> <li><strong>Обращение в контролирующие органы:</strong><ul> <li><strong>Государственная жилищная инспекция:</strong> С жалобой на ненадлежащее содержание общего имущества и самовольное его переоборудование управляющей компанией.</li> <li><strong>Орган государственного пожарного надзора (МЧС России):</strong> С заявлением о нарушении требований пожарной безопасности, выразившемся в блокировании эвакуационного пути. Это может привести к административному штрафу для УК и выдаче предписания об устранении нарушения.</li> <li><strong>Прокуратура:</strong> Можно направить обращение о проведении проверки в связи с нарушением жилищного законодательства и требований пожарной безопасности, создающим угрозу безопасности граждан.</li> </ul> </li> <li><strong>Обращение в суд:</strong> В случае бездействия УК после предписаний надзорных органов или для ускорения процесса, обратитесь в суд с исковым заявлением к управляющей компании. Требования:<ul> <li>Обязать ответчика восстановить пожарный эвакуационный проход (устранить самовольную перепланировку).</li> <li>Взыскать с УК расходы на судебные издержки.</li> <li>При наличии оснований — взыскать сумму неосновательного обогащения (если УК сдавала образовавшееся помещение в аренду).</li> </ul> </li> </ol> <p><strong>Важно:</strong> Учитывая серьезность нарушений (пожарная безопасность), рекомендуется действовать активно и комплексно, используя все доступные механизмы: от собрания собственников до обращений в надзорные органы и суд. Для грамотного составления процессуальных документов и ведения дела в суде рекомендуется обратиться к адвокату, специализирующемуся на жилищных спорах.</p> <p><em>Этот ответ подготовлен с помощью ИИ и может содержать неточности.</em></p>