Схема покупки двух квартир с последующим объединением: юридические вопросы и риски по 214-ФЗ

<h2 id="_1">Покупка двух квартир в новостройке с последующим объединением: юридический анализ</h2> <h3 id="_2">Анализ ситуации</h3> <p>Предложенная застройщиком схема покупки двух отдельных квартир с последующим объединением действительно содержит значительные юридические риски. Рассмотрим ключевые аспекты этой ситуации.</p> <h4 id="_3">Возможность объединения квартир после регистрации права собственности</h4> <blockquote> <p>"Собственник помещения в многоквартирном доме при приобретении в собственность помещения, смежного с принадлежащим ему на праве собственности помещением в многоквартирном доме, вправе объединить эти помещения в одно помещение в порядке, установленном главой 4 настоящего Кодекса." (Источник: Жилищный кодекс Российской Федерации, статья 40)</p> </blockquote> <p>Технически объединение двух квартир возможно, но это будет считаться перепланировкой:</p> <blockquote> <p>"Перепланировка помещения в многоквартирном доме представляет собой изменение границ и (или) площади такого помещения, и (или) образование новых помещений, в том числе в случаях, предусмотренных статьей 40 настоящего Кодекса" (Источник: Жилищный кодекс Российской Федерации, статья 25)</p> </blockquote> <h3 id="_4">Порядок согласования перепланировки</h3> <h4 id="_5">Требуется обязательное согласование</h4> <blockquote> <p>"Переустройство и (или) перепланировка помещения в многоквартирном доме проводятся с соблюдением требований законодательства по согласованию с органом местного самоуправления на основании принятого им решения." (Источник: Жилищный кодекс Российской Федерации, статья 26)</p> </blockquote> <h4 id="_6">Документы для согласования</h4> <p>Для проведения перепланировки потребуется:<br /> - Заявление о перепланировке<br /> - Правоустанавливающие документы на обе квартиры<br /> - Подготовленный проект перепланировки<br /> - Технический паспорт помещений</p> <h3 id="_7">Риски и проблемы предложенной схемы</h3> <h4 id="1">1. Отсутствие гарантий согласования</h4> <p>Гарантийное письмо застройщика не имеет юридической силы для органов местного самоуправления, которые принимают решение о согласовании перепланировки. Решение зависит от множества факторов, включая техническую возможность объединения и соответствие строительным нормам.</p> <h4 id="2">2. Проблемы с банками</h4> <p>Если квартиры приобретаются с использованием ипотеки, банки могут не одобрить такую схему:</p> <blockquote> <p>"Если в отношении объекта недвижимого имущества или права на объект недвижимости осуществлена государственная регистрация ипотеки, то государственная регистрация перехода права собственности на такой объект недвижимости или данного права, возникновения, перехода или прекращения иных обременений такого объекта недвижимого имущества или ограничений данного права... осуществляются при наличии письменного согласия залогодержателя" (Источник: Федеральный закон "О государственной регистрации недвижимости", статья 53)</p> </blockquote> <p>Банк как залогодержатель должен будет дать согласие на перепланировку, что маловероятно.</p> <h4 id="3">3. Самовольная перепланировка</h4> <blockquote> <p>"Самовольными являются переустройство и (или) перепланировка помещения в многоквартирном доме, проведенные при отсутствии основания, предусмотренного частью 6 статьи 26 настоящего Кодекса, или с нарушением проекта переустройства и (или) перепланировки" (Источник: Жилищный кодекс Российской Федерации, статья 29)</p> </blockquote> <h4 id="4">4. Проблемы с будущей продажей</h4> <blockquote> <p>"Собственник помещения в многоквартирном доме, которое было самовольно переустроено и (или) перепланировано... обязан привести такое помещение в прежнее состояние в разумный срок" (Источник: Жилищный кодекс Российской Федерации, статья 29)</p> </blockquote> <p>Несогласованная перепланировка создаст серьезные проблемы при последующей продаже объединенной квартиры.</p> <h3 id="_8">Процедура переоформления документов после объединения</h3> <p>После согласованного объединения потребуется:</p> <ol> <li>Получить технический план перепланированного помещения</li> <li>Подать документы для государственного кадастрового учета</li> <li>Зарегистрировать право собственности на новое помещение</li> </ol> <blockquote> <p>"Перепланировка помещения в многоквартирном доме считается завершенной со дня внесения изменений в сведения Единого государственного реестра недвижимости о границах и (или) площади помещения или осуществления государственного кадастрового учета образованных помещений и государственной регистрации права на образованные помещения." (Источник: Жилищный кодекс Российской Федерации, статья 28)</p> </blockquote> <h3 id="_9">Выводы и рекомендации</h3> <ol> <li> <p><strong>Схема высокорискованна</strong> - гарантийное письмо застройщика не обеспечивает согласование перепланировки</p> </li> <li> <p><strong>Рекомендуется альтернативный подход</strong>:<br /> - Дождаться внесения изменений в проектную документацию<br /> - Заключить один договор ДДУ на трехкомнатную квартиру<br /> - Получить готовый объект без необходимости перепланировки</p> </li> <li> <p><strong>Если все же решитесь на предложенную схему</strong>:<br /> - Требуйте от застройщика внесения изменений в проект ДО заключения ДДУ<br /> - Включите в договор конкретные обязательства застройщика по объединению<br /> - Проконсультируйтесь с банком о возможности такой схемы при ипотеке<br /> - Убедитесь в технической возможности объединения</p> </li> <li> <p><strong>Юридическая сила гарантийного письма</strong> недостаточна для обеспечения обязательств застройщика. Только изменения в договоре ДДУ будут иметь юридическую силу.</p> </li> </ol> <p>Настоятельно рекомендую обратиться к адвокату, специализирующемуся на недвижимости, для детального анализа договора ДДУ и оценки всех рисков предложенной схемы.</p> <p><em>Этот ответ подготовлен с помощью ИИ и может содержать неточности.</em></p>