Нотариальное заверение договора обещания дарения квартиры с ипотечным обременением и условия заключения

<h2 id="_1">Обещание дарения квартиры в ипотеке до завершения строительства</h2> <h3 id="_2">Анализ ситуации</h3> <p>Вы планируете оформить договор обещания дарения на квартиру, которая:<br /> - Еще не построена (объект долевого строительства)<br /> - Находится в залоге у банка по ипотечному кредиту<br /> - Будет передана одаряемому только после погашения ипотеки и снятия обременения</p> <h3 id="_3">Применимые правовые нормы и ответы на вопросы</h3> <h4 id="1">1. Возможность заключения договора обещания дарения на недостроенную квартиру</h4> <blockquote> <p>"Обещание безвозмездно передать кому-либо вещь или имущественное право либо освободить кого-либо от имущественной обязанности (обещание дарения) признается договором дарения и связывает обещавшего, если обещание сделано в надлежащей форме (пункт 2 статьи 574) и содержит ясно выраженное намерение совершить в будущем безвозмездную передачу вещи или права конкретному лицу либо освободить его от имущественной обязанности." (Источник: Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая), статья 572)</p> <p>"Договор может быть заключен на куплю-продажу товара, имеющегося в наличии у продавца в момент заключения договора, а также товара, который будет создан или приобретен продавцом в будущем, если иное не установлено законом или не вытекает из характера товара." (Источник: Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая), статья 455)</p> </blockquote> <p><strong>Вывод</strong>: Заключить договор обещания дарения на будущую квартиру возможно. В договоре следует максимально подробно описать предмет дарения, используя данные из ДДУ:<br /> - Адрес расположения многоквартирного дома<br /> - Планировку квартиры, площадь, количество комнат<br /> - Этаж расположения<br /> - Условный номер объекта долевого строительства из ДДУ<br /> - Реквизиты ДДУ (дата, номер, стороны)</p> <p>Кадастровый номер указать невозможно, так как он будет присвоен только после завершения строительства и кадастрового учета.</p> <h4 id="2">2. Необходимость согласия банка на обещание дарения</h4> <blockquote> <p>"Имущество, заложенное по договору об ипотеке, может быть отчуждено залогодателем другому лицу путем продажи, дарения, обмена, внесения его в качестве вклада в имущество хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в имущество производственного кооператива или иным способом лишь с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено договором об ипотеке." (Источник: Федеральный закон "Об ипотеке (залоге недвижимости)", статья 37)</p> <p>"Сделка, совершенная с нарушением запрета или ограничения распоряжения имуществом, вытекающих из закона, в частности из законодательства о несостоятельности (банкротстве), ничтожна в той части, в какой она предусматривает распоряжение таким имуществом." (Источник: Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая), статья 174.1)</p> </blockquote> <p><strong>Вывод</strong>: Согласие банка-залогодержателя необходимо, даже если фактическая передача имущества планируется после погашения кредита. Без такого согласия договор обещания дарения может быть признан недействительным в части распоряжения заложенным имуществом.</p> <h4 id="3">3. Нотариальное удостоверение договора</h4> <blockquote> <p>"Договор дарения недвижимого имущества, заключенный между гражданами, подлежит нотариальному удостоверению." (Источник: Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая), статья 574)</p> <p>"Нотариальное удостоверение сделки означает проверку законности сделки, в том числе наличия у каждой из сторон права на ее совершение, и осуществляется нотариусом или должностным лицом, имеющим право совершать такое нотариальное действие." (Источник: Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая), статья 163)</p> </blockquote> <p><strong>Вывод</strong>: Договор обещания дарения недвижимого имущества между гражданами подлежит обязательному нотариальному удостоверению. Это приведет к дополнительным расходам (нотариальный тариф и техническая работа), но обеспечит юридическую чистоту сделки.</p> <h3 id="_4">Выводы и рекомендации</h3> <ol> <li> <p><strong>Заключить договор обещания дарения возможно</strong>, но с учетом следующих условий:<br /> - Максимально подробно описать предмет дарения на основе данных из ДДУ<br /> - Указать отлагательное условие - передача права собственности произойдет только после полного погашения ипотеки и снятия обременения</p> </li> <li> <p><strong>Получить согласие банка-залогодержателя</strong> на заключение договора обещания дарения обязательно. Без этого соглашения договор может быть оспорен банком.</p> </li> <li> <p><strong>Нотариальное удостоверение договора обязательно</strong> и потребует дополнительных расходов, но обеспечит правовую безопасность сделки.</p> </li> <li> <p>Учитывая сложность ситуации (непостроенный объект + ипотека + дарение), рекомендую <strong>проконсультироваться с адвокатом</strong>, специализирующимся на недвижимости, для подготовки документов и минимизации рисков признания сделки недействительной.</p> </li> </ol> <p><em>Этот ответ подготовлен с помощью ИИ и может содержать неточности.</em></p>