Нотариальное удостоверение и налог НДФЛ при сделках с долями в квартире: влияние типа сделки дарение или купля-продажа

<h2 id="_1">Передача доли в квартире между близкими родственниками: нотариальное удостоверение и налоговые последствия</h2> <h3 id="_2">Анализ ситуации</h3> <p>Вы рассматриваете возможность передачи доли в квартире от матери к сыну. Квартира была приватизирована в 2003 году с распределением долей: 1/3 у матери и 2/3 у сына. Рассматриваются два варианта передачи: дарение и купля-продажа.</p> <h3 id="_3">Нотариальное удостоверение сделки</h3> <p><strong>Обязательное нотариальное удостоверение требуется в любом случае</strong>, независимо от выбранного способа передачи доли и степени родства.</p> <blockquote> <p>"Сделки по отчуждению или договоры ипотеки долей в праве общей собственности на недвижимое имущество подлежат нотариальному удостоверению" (Источник: Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", статья 42, часть 1.1)</p> </blockquote> <p>Это правило действует как для договора дарения, так и для договора купли-продажи доли в праве общей собственности на недвижимое имущество.</p> <h3 id="_4">Налоговые последствия при последующей продаже квартиры</h3> <h4 id="_5">Срок владения для освобождения от НДФЛ</h4> <p>Для определения минимального срока владения, дающего право на освобождение от НДФЛ при продаже, применяются следующие правила:</p> <blockquote> <p>"минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества составляет три года для объектов недвижимого имущества, в отношении которых соблюдается хотя бы одно из следующих условий: право собственности на объект недвижимого имущества получено налогоплательщиком в порядке наследования или по договору дарения от физического лица, признаваемого членом семьи и (или) близким родственником этого налогоплательщика в соответствии с Семейным кодексом Российской Федерации" (Источник: Налоговый кодекс Российской Федерации, статья 217.1, пункт 3)</p> <p>"право собственности на объект недвижимого имущества получено налогоплательщиком в результате приватизации" (Источник: Налоговый кодекс Российской Федерации, статья 217.1, пункт 3)</p> </blockquote> <h4 id="_6">Особенности исчисления срока владения</h4> <p><strong>Ключевой момент</strong>: при поэтапном приобретении долей в одном объекте недвижимости срок владения исчисляется с момента первоначального приобретения первой доли, если все доли приобретались способами, дающими право на 3-летний срок владения.</p> <p>Поскольку сын получил свою первоначальную долю (2/3) в 2003 году в результате приватизации, а получаемую долю (1/3) — по договору дарения от близкого родственника, оба способа приобретения подпадают под 3-летний срок владения.</p> <p>Таким образом, <strong>срок владения всей квартирой будет исчисляться с 2003 года</strong>, и при продаже всей квартиры НДФЛ платить не придется, даже если продажа произойдет сразу после получения доли от матери.</p> <h3 id="_7">Влияние типа сделки на налоговые последствия</h3> <h4 id="_8">При получении доли от матери</h4> <ul> <li><strong>При дарении</strong>: <blockquote> <p>"Доходы, полученные в порядке дарения, освобождаются от налогообложения в случае, если даритель и одаряемый являются членами семьи и (или) близкими родственниками" (Источник: Налоговый кодекс Российской Федерации, статья 217, пункт 18.1)</p> </blockquote> </li> </ul> <p><strong>НДФЛ не уплачивается</strong>.</p> <ul> <li><strong>При купле-продаже</strong>: <br /> Если цена продажи превышает 1 млн рублей (или 250 тыс. рублей при применении вычета в размере расходов), мать должна будет уплатить НДФЛ с суммы превышения.</li> </ul> <h4 id="_9">При последующей продаже сыном всей квартиры</h4> <p><strong>Тип сделки по приобретению доли от матери не влияет</strong> на исчисление срока владения для целей освобождения от НДФЛ при последующей продаже, поскольку оба способа (приватизация и дарение от близкого родственника) дают право на 3-летний срок.</p> <h3 id="_10">Необходимые документы</h3> <p>Для корректного оформления передачи доли и подтверждения срока владения потребуются:<br /> - Свидетельство о праве собственности на квартиру или выписка из ЕГРН<br /> - Документы, подтверждающие приватизацию 2003 года<br /> - Документы, подтверждающие родство (свидетельство о рождении)<br /> - Паспорта сторон</p> <h3 id="_11">Выводы и рекомендации</h3> <ol> <li> <p><strong>Нотариальное удостоверение обязательно</strong> для любой сделки по отчуждению доли в праве общей долевой собственности, независимо от способа передачи и степени родства.</p> </li> <li> <p><strong>Для минимизации налоговых последствий дарение предпочтительнее</strong>, поскольку:<br /> - Освобождает сына от уплаты НДФЛ при получении доли<br /> - Не создает налоговых обязательств для матери</p> </li> <li> <p><strong>При последующей продаже всей квартиры сыном НДФЛ платить не придется</strong>, поскольку срок владения исчисляется с 2003 года (момент приватизации), что значительно превышает установленный 3-летний период.</p> </li> <li> <p><strong>Рекомендуется оформить передачу доли путем дарения</strong> — это наиболее налогово-эффективный вариант для обеих сторон.</p> </li> <li> <p>Для полной уверенности в правильности исчисления сроков владения при последующей продаже рекомендуется проконсультироваться с адвокатом, специализирующимся на налоговом праве.</p> </li> </ol> <p><em>Этот ответ подготовлен с помощью ИИ и может содержать неточности.</em></p>