Налог и банковское одобрение при дарении доли в ипотечной квартире между не родственниками

<h2 id="_1">Налогообложение и правовые аспекты дарения доли в заложенной квартире</h2> <h3 id="_2">Анализ ситуации</h3> <p>Вы являетесь совладельцем квартиры в долевой собственности (по 1/2 доли каждый), приобретенной в ипотеку в 2023 году. Второй собственник, не являющийся вашим близким родственником, хочет передать вам свою долю путем дарения, при этом ипотечный кредит не погашен, и квартира остается в залоге у банка.</p> <h3 id="_3">Налоговые последствия дарения доли</h3> <blockquote> <p>"доходы в денежной и натуральной формах, получаемые от физических лиц в порядке дарения, за исключением случаев дарения недвижимого имущества, транспортных средств, акций, цифровых финансовых активов, цифровых прав, включающих одновременно цифровые финансовые активы и утилитарные цифровые права, цифровой валюты, долей, паев, если иное не предусмотрено настоящим пунктом. Доходы, полученные в порядке дарения, освобождаются от налогообложения в случае, если даритель и одаряемый являются членами семьи и (или) близкими родственниками в соответствии с Семейным кодексом Российской Федерации (супругами, родителями и детьми, в том числе усыновителями и усыновленными, дедушкой, бабушкой и внуками, полнородными и неполнородными (имеющими общими отца или мать) братьями и сестрами)" (Источник: Налоговый кодекс Российской Федерации (часть вторая), статья 217, пункт 18.1)</p> <p>"физическое лицо, его супруг (супруга), родители (в том числе усыновители), дети (в том числе усыновленные), полнородные и неполнородные братья и сестры, опекун (попечитель) и подопечный" (Источник: Налоговый кодекс Российской Федерации (часть первая), статья 105.1, пункт 2)</p> </blockquote> <p>Поскольку вы не являетесь близкими родственниками (супругами, родителями, детьми, дедушкой/бабушкой, внуками, братьями и сестрами), полученная вами доля в праве собственности на квартиру будет признаваться вашим доходом и подлежит налогообложению НДФЛ по ставке 13%.</p> <blockquote> <p>"Налоговая ставка устанавливается в следующих размерах: 13 процентов - если сумма налоговых баз, указанных в пункте 2.1 статьи 210 настоящего Кодекса, за налоговый период равна 2,4 миллиона рублей или менее 2,4 миллиона рублей" (Источник: Налоговый кодекс Российской Федерации (часть вторая), статья 224, пункт 1)</p> </blockquote> <h3 id="_4">Согласие банка на дарение доли</h3> <blockquote> <p>"Имущество, заложенное по договору об ипотеке, может быть отчуждено залогодателем другому лицу путем продажи, дарения, обмена, внесения его в качестве вклада в имущество хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в имущество производственного кооператива или иным способом лишь с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено договором об ипотеке" (Источник: Федеральный закон "Об ипотеке (залоге недвижимости)", статья 37, пункт 1)</p> <p>"Совершение каких-либо сделок в отношении заложенного имущества, в том числе сделок, совершаемых в целях погашения сумм задолженности, может осуществляться только по согласованию с залогодержателем" (Источник: Налоговый кодекс Российской Федерации (часть первая), статья 73, пункт 6)</p> </blockquote> <p>Вероятность получения согласия банка зависит от его внутренней политики и вашей кредитной истории. Банк может согласиться на дарение доли при условии, что:<br /> - Основной заемщик (вы) имеет достаточную платежеспособность для обслуживания кредита<br /> - Не ухудшаются условия обеспечения по кредиту<br /> - Возможно, потребуется предоставить дополнительное обеспечение</p> <h3 id="_5">Альтернативные способы передачи доли</h3> <h4 id="_6">Продажа доли</h4> <blockquote> <p>"Участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных статьей 250 настоящего Кодекса" (Источник: Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая), статья 246, пункт 2)</p> <p>"При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях" (Источник: Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая), статья 250, пункт 1)</p> </blockquote> <p>При продаже доли вам как совладельцу будет принадлежать преимущественное право покупки. Однако продажа доли также потребует согласия банка и может повлечь налоговые обязательства для продавца, если срок владения долей менее минимального предельного срока.</p> <h4 id="_7">Рефинансирование</h4> <p>Рефинансирование ипотеки с переводом долга только на одного заемщика может быть альтернативным вариантом, но требует согласия банка и оценки вашей платежеспособности.</p> <h3 id="_8">Выводы и рекомендации</h3> <ol> <li> <p><strong>Налоговые обязательства</strong>: При получении доли по договору дарения вы обязаны уплатить НДФЛ в размере 13% от кадастровой стоимости доли на момент дарения.</p> </li> <li> <p><strong>Согласие банка</strong>: Перед оформлением дарения необходимо получить письменное согласие банка на отчуждение доли.</p> </li> <li> <p><strong>Оформление сделки</strong>: Договор дарения доли в праве собственности на недвижимость подлежит нотариальному удостоверению.</p> </li> </ol> <blockquote> <p>"Договор дарения недвижимого имущества, заключенный между гражданами, подлежит нотариальному удостоверению" (Источник: Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая), статья 574, пункт 3)</p> </blockquote> <ol start="4"> <li><strong>Последствия перехода прав</strong>: После перехода доли к вам, вы становитесь солидарным залогодателем и несете все обязанности по ипотечному договору.</li> </ol> <blockquote> <p>"Лицо, которое приобрело заложенное по договору об ипотеке имущество в результате его отчуждения или в порядке универсального правопреемства, в том числе в результате реорганизации юридического лица или в порядке наследования, становится на место залогодателя и несет все обязанности последнего по договору об ипотеке" (Источник: Федеральный закон "Об ипотеке (залоге недвижимости)", статья 38, пункт 1)</p> </blockquote> <p><strong>Рекомендации</strong>:<br /> - Предварительно проконсультируйтесь с банком о возможности дарения доли и условиях такого согласия<br /> - Оцените налоговые последствия и подготовьтесь к уплате НДФЛ<br /> - Рассмотрите альтернативные варианты, включая продажу доли или рефинансирование кредита<br /> - Обратитесь к адвокату для подготовки всех необходимых документов и минимизации рисков</p> <p>Учитывая сложность ситуации с залоговым обременением и налоговыми последствиями, настоятельно рекомендую получить профессиональную консультацию адвоката, специализирующегося на недвижимости и налоговом праве.</p> <p><em>Этот ответ подготовлен с помощью ИИ и может содержать неточности.</em></p>